Аренда

В чем разница между долгосрочной и посуточной арендой квартир? Как сдать в аренду недвижимость в испании

Зачастую граждане оказываются в таких ситуациях, когда приходится покидать родной город. Например, кто-то ищет работу, хочет продолжить образование или просто сменить обстановку. И одной из проблем, возникающих у тех, кто приехал в чужой город, нередко становится поиск крыши над головой. Разумеется, можно пожить у родственников, но не век же стеснять их своим присутствием. Или остановиться в гостинице, но это довольно накладно, да и неудобно. В подобных случаях предпочтительно арендовать квартиру.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная и долгосрочная аренда жилья имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале увидит агентов с табличками "Сдам квартиру, комнату ". Рынок хорошо развит в Москве, и не составит труда сразу же снять себе жилье, причем как с помощью многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир.

"Квартиры в Москве традиционно составляют альтернативу отелям, рассказывает Инна Будникова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации "Лидер". Если человек приехал в Москву не более чем на два-три дня, то выгоднее поселиться в квартире, сдаваемой в посуточную аренду. По сравнению со стоимостью проживания в сопоставимом по уровню гостиничном номере экономия может составить 30-40%. Помимо снижения затрат пребывание в частной квартире комфортнее для нанимателя. Например, остановившись в гостинице, постояльцу придется завтракать, обедать и ужинать в ресторанах отеля или близлежащих заведениях, что повлечет немалые дополнительные расходы. Надо будет платить за то, чтобы отдать вещи в прачечную, погладить рубашку или костюм и т. п. В отличие от отеля в квартире есть кухня со всей необходимой бытовой техникой, где самому можно приготовить домашний ужин по своему вкусу. А некоторые наймодатели предоставляют в пользование компьютеры и даже домашнюю библиотеку".

Огромное количество. Но агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку хорошие варианты уходят довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего платить надо только за реально проведенное в арендованном жилье время. Правда, зачастую, когда наниматель хочет снять квартиру на несколько часов, ему предлагают отнюдь не почасовую оплату. Арендодатель просит 1/4 часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице. Да и потом, если снять квартиру на несколько человек, это существенно снизит личные расходы.

Разумеется, и частники, и официальные компании определяют лимит въезжающих постояльцев: в однокомнатной квартире, как правило, могут остановиться один-два человека, в двухкомнатной - три-четыре. Число жильцов указано в условиях сдачи жилья и ограничено не только количеством квадратных метров, но и имеющейся мебелью. При увеличении числа постояльцев цена вполне может и повышаться, но это необязательное условие. Зато довольно распространена система скидок: чем дольше вы живете в квартире, тем дешевле она вам обходится.

Временный дом

"Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и "начинке" самой квартиры , - комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость". Если жилье предназначено для долгосрочной аренды, обстановка будет намного скромнее, чем в случае краткосрочного найма. Скорее всего интерьер в квартире эконом ограничится стандартным набором мебели: кровать, шкаф, стол, холодильник и в лучшем случае телевизор, на что-то большее рассчитывать не стоит. Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Ведь решив обосноваться в квартире надолго, люди более бережно относятся к обстановке временного домашнего очага. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма".

При долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем. Например, в качестве платы за проживание хозяева просят сделать ремонт. Иногда помимо этого жильцы (как правило, те, кто арендует квартиры в новостройках) еще приобретают мебель. Такой способ расчета устраивает хозяев, которые, например, планируют передать квартиру через определенный срок родственникам или подрастающим детям.

Все дело в цене

"Посуточный наем жилья предполагает гибкую оплату, рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Например, если ставка аренды квартиры на одни сутки равна примерно 2000 руб., то на двое суток уже порядка 1800 руб. При найме квартиры на 30 дней и более скидка на стоимость посуточного проживания может составлять до 40%, то есть в данном примере ставка аренды снизится до 1200 руб."

По данным аналитического центра Финансово-строительной корпорации «Лидер», стоимость найма однокомнатных квартир на одни сутки составляет от 1000 до 5000 руб. Размер ставки не зависит от количества проживающих. В первую очередь на цену влияет местоположение квартиры. Самое дорогое жилье находится в Центральном округе в районе Арбата, Тверской улицы, Замоскворечья, Патриарших прудов, Чистых прудов, Сретенки. Посуточная аренда таких квартир стоит порядка 4500-5000 руб. Наименее дорогие объекты расположены на окраинах Южного, Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Существенное преимущество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, расположение в непосредственной близости от метро. Подавляющее большинство таких объектов находится в 5-10 минутах ходьбы от станции подземки, и, соответственно, наем жилья в данном случае обойдется дороже.

Помимо прочего цену посуточной аренды определяет общее состояние квартиры: качество сделанного ремонта, стоимость отделочных материалов, количество и качество мебели и бытовой техники.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется платить ежемесячно за проживание в стесненных условиях 9000 руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца ставки выше в лучшем случае 12 000 руб., чаще 13 000-14 000 руб. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 000 руб. По таким же ценам пока еще удастся найти комнату в коммунальной квартире недалеко от Арбата.

При долгосрочной аренде, если не брать в расчет редкие исключения, за однокомнатную квартиру эконом-класса надо отдавать самое меньшее 18 000 руб. ежемесячно. Столько же будет стоить однокомнатная квартира в доме типа "старая панель" и "плохой кирпич" с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие объекты находятся в наименее благоприятных районах столицы Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали стоимость аналогичного предложения вырастет до 22 000-27 000 руб. за месяц проживания. Порядка 32 000-37 000 руб. обойдется двух- или трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники.

Диапазон цен на аренду жилья бизнес-класса на начало сентября 2007 года составляет 37 000-87 000 руб. в месяц. Сегодня это наиболее интенсивно растущий сегмент рынка аренды. Количество квартир бизнес-класса в общем объеме предложения уже много месяцев стабильно увеличивается. Однако это не является отражением роста благосостояния москвичей. В структуре спроса, напротив, лидирует самое недорогое жилье от 13 000 до 18 000 руб. за месяц аренды.

Тяготы аренды

Для того чтобы снять квартиру, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья, но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям откажут сразу или же приедут по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

"По договору найма жилого помещения нанимателями могут быть только физические лица ", - рассказывает Юлия Гасиловская, директор отделения «Центр Аренды» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». В интересах нанимателя не забыть указать в тексте договора имена и паспортные данные граждан, которые будут проживать в съемной квартире. Если этого не сделать, то вселиться родственники нанимателя смогут только с разрешения владельца квартиры. Без согласия наймодателя в съемную квартиру вправе въехать только несовершеннолетние дети нанимателя. При этом нельзя забывать, что количество въезжающих людей ограничено законодательством о норме жилой площади на человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Владельцу квартиры необходимо знать, что если в договоре не прописан запрет на поднайм жилого помещения, то наниматель имеет полное право сдать квартиру другому человеку по договору поднайма. В договоре необязательно указывать запрет на использование квартиры в качестве офиса, склада или другого формата коммерческой недвижимости. Это ограничение следствие ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За нарушение данного требования суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

При краткосрочной аренде сроком до одного года стороны также обязаны заключить договор - рентное соглашение. Можно заключить договор посуточного найма жилого помещения. В этом случае, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничены. Например, нанимателю уже не разрешается сдавать квартиру в поднайм, у него не будет преимущественного права на продление договора аренды и т.п.

Договор найма квартиры не требует государственной регистрации и нотариального оформления. Однако для защиты интересов сторон стоит потратить время и заверить документ у нотариуса. Это гарантирует надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору.

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. После реорганизации Федеральной налоговой службы чиновники ведомства заявили, что устроят серьезную проверку арендодателей на предмет честной уплаты налогов. Закон предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок до трех лет. Однако арендодатели, не желая платить налоги, находят множество способов, как этого избежать. В заключаемых договорах, стремясь снизить размер выплачиваемого налога, стороны указывают заниженную сумму стоимости найма. Однако при таких обстоятельствах наймодатель зависит от нанимателя, который получает право выплачивать именно указанную сумму в течение всего срока действия договора.

Часто договоренность между владельцем жилья и арендатором достигается в устной форме, и ни в каких документах это не зафиксировано. Как правило, арендатор передает деньги наличными, и доказать факт получения дохода владельцем жилья в таком случае нельзя. При любых обстоятельствах арендодатель может заявить, что в квартире проживают его друзья разумеется, бесплатно.

Многие владельцы недвижимости в Испании задаются вопросом о сдаче в аренду своей собственности. Поводы для этого могут разные – погашение ипотечного кредита, возмещение текущих расходов или просто получение прибыли. Некоторые приобретают недвижимость в Испании , чтобы вложить средства, другие чтобы приезжать на отдых на определенный период. В зависимости от обстоятельств аренда недвижимости также может быть долгосрочной или временной, например, на несколько месяцев в году. Однако прежде чем решать вопрос о сдаче своей недвижимости в аренду стоит выяснить все тонкости процесса – какие расходы могут возникнуть при сдаче жилья в аренду и какой доход можно ожидать, как защищены права арендодателя по закону, какие плюсы и минусы долгосрочной и краткосрочной аренды.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Согласно законодательству Испании собственник недвижимости на территории страны имеет право сдавать в аренду собственность, арендатору при этом предоставляется право пользования объектом на определенный срок и по определенной цене. Аренда недвижимости никак не влияет на права собственности, дом или квартира при этом может быть продана даже в том случае, если срок контракта на аренду еще не истек.

Прибыль от аренды недвижимости в Испании может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год и зависит от ряда факторов.

К этим факторам можно отнести тип жилья, его размеры и состояние, расположение, а также срок аренды. Краткосрочная арендная плата, как правило выше чем долгосрочная. На короткий срок квартира или дом могут сдаваться отдыхающим туристам или приезжим с рабочим визитом, студентам и учащимся. Сроки такой аренды могут колебаться от нескольких дней до нескольких месяцев. Несмотря на то, что размер арендной платы при сдаче на короткий срок обычно выше, здесь могут возникнуть трудности с поиском жильцов и обеспечением непрерывности сдачи. Так, например, дом в курортной зоне на средиземноморском побережье можно выгодно сдавать в течение летнего периода, но в низкий сезон он будет пустовать. К тому же при краткосрочной аренде необходимо постоянно заниматься вопросами поиска, въезда и выезда жильцов, решать текущие задачи.

Ставки при долгосрочной аренде как правило ниже, но этот вариант обеспечивает стабильный ежемесячный доход. В случае долгосрочной аренды собственник и арендатор заключают контракт, в котором отражается срок аренды, например, 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет, владелец при этом не вправе отказать в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.

Фактически это означает, что согласно действующему законодательству минимальный срок долгосрочной аренды – 5 лет.

Арендатор имеет право отказаться от продления контракта по истечении очередного срока, о чем он обязан известить арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока контракта.

Заключение контракта на аренду

Отношения арендодателя и арендатора регламентируются законом о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Согласно этому закону как в случае временной, так и долгосрочной аренды рекомендуется заключить письменный контракт на аренду . Контракт составляется в свободной форме и должен содержать основные обязательные данные – идентификационные данные сторон, информацию и описание арендуемого жилья, условия оплаты.

В контракте должны быть указаны суммы ежемесячный платежей, а также четко прописано кто должен вносить суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. В зависимости от предварительного соглашения, зафиксированного в контракте, будет обозначено кто именно – арендодатель или арендатор – понесет текущие расходы за коммунальные расходы и дополнительное обслуживание, например, уборка территории или услуги по чистке бассейна. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.

Размер арендной платы законодательством не регламентируется и устанавливается по взаимной договоренности сторон. Оплата, как правило, осуществляется ежемесячно в течение первой недели месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету). В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга, а при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.

В течение первых пяти лет при долгосрочной аренде арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC) и при условии, что это было отражено в договоре.

При заключении контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба. В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.

В том случае, если собственник примет решение продать недвижимость, в первую очередь, согласно законодательству, он должен предложить ее арендатору с указанием цены и условий сделки.

Прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду, должна быть задекларирована собственником в ежегодной налоговой декларации. Доход от сдачи в аренду облагается налогом по ставке 24% , для нерезидентов вычеты не предусмотрены. Кроме того, к расходам собственника недвижимости относится налог с физических лиц на недвижимое имущество (IBI), который выплачивается раз в год и составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья. За квартиру в среднем придётся уплатить от 100 до 500 евро в год, за виллу - от 300 до 2000 евро в год. Плательщик текущих ежемесячный расходов (электричество, газ, вода, телефон и прочее) устанавливается по соглашению сторон, что должно быть отображено в контракте. Также согласно законодательству собственник недвижимости обязан поддерживать жилье в пригодном состоянии, то есть за его счет осуществляется капитальный или косметический ремонт . Мелкий же текущий ремонт должен делать сам арендатор.

Управляющие компании по аренде недвижимости

Собственник недвижимости может самостоятельно сдавать в аренду жилье или же воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. В случае самостоятельного подхода владелец экономит на комиссии агентов, но при этом сам ищет арендаторов и решает все текущие вопросы. Кроме того, у собственника могут возникнуть трудности с местным законодательством и документальным оформлением процесса аренды.

Менее хлопотным вариантом станет обратиться к услугам специализированной управляющей компании, которой может быть фирма-застройщик или самостоятельная организация. Управляющая компания является связующим звеном между арендатором и собственником недвижимости и гарантирует полное ведение процесса аренды без участия владельца.

Стоимость услуг такой компании может колебаться от 7 до 15% от размера арендной платы.

Среди таких организаций, которые берут на себя вопросы аренды недвижимости можно выделить два типа - управляющая компания и агентство недвижимости.

Управляющая компания предоставляет, как правило, следующие услуги:

поиск арендаторов;
заключение договора аренды и документальное ведение процесса аренды, сдача декларации;
получение арендной платы от жильцов и перевод средств собственнику недвижимости;
профессиональные консультации;
ремонт здания;
обслуживание здания и территории (уборка, стрижка газонов, чистка бассейнов и прочее);
страхование в случае неуплаты арендной платы арендодателем.

Разница в услугах агентства недвижимости и управляющей компании заключается в том, что управляющая компания отвечает за здание в целом, например, коммунальные услуги или за страховку, а агентство несет ответственность только за то помещение, которое сдается в аренду. Агентства недвижимости и управляющие компании заключают либо обычный договор аренды, либо договор гарантированной ренты. Договор гарантированной ренты заключается, как правило, на срок от 5 до 10 лет. Практика заключения договора гарантированной ренты распространена в странах Европы и выгодна если недвижимость приобретена в кредит . В таком случае оно может окупиться за несколько лет за счет дохода от аренды.

После покупки недвижимости в Испании многие задумываются над вопросом, как сделать ее доходной. Ведь далеко не у каждого человека есть возможность постоянно проживать заграницей, приезжая туда лишь на период отпуска. Поэтому часто приходится прибегать к сдаче собственности в аренду, тем более что это может приносить очень неплохой доход. Но прежде чем давать объявления и искать арендаторов, следует полностью изучить национальные особенности и юридические тонкости этого бизнеса, поскольку иначе можно оказаться нарушителем закона и заплатить большой штраф. К тому же следует учесть, что в Испании, как и во многих других странах, сдавать недвижимость, приобретенную в кредит, можно только после первого взноса за жилье.

Краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости

Как и в большинстве государств, в Испании можно сдавать недвижимость на любой срок. В курортных регионах этой страны больше всего практикуется краткосрочная аренда, которая в разгар туристического сезона приносит очень хороший доход. К тому же, если размеры недвижимости позволяют, можно сдавать часть дома или квартиры, занимая свою половину на правах хозяина. Так вы сможете не только отдохнуть, но еще и заработать. В зависимости от класса жилья, его комфортабельности, близости к пляжу и инфраструктуре, суточная стоимость аренды может начинаться от 25-30 Евро. Менее прибыльной, но более стабильной является долгосрочная аренда недвижимости, которая не требует вашего постоянного присутствия и заключается на срок от одного до нескольких лет. В этом случае с арендатором обговаривается ежемесячная сумма платежа и оплата коммунальных услуг по договору.

Лицензирование аренды недвижимости в Испании

В некоторых курортных регионах этой страны людям, желающим сдать недвижимость, приходится получать специальную лицензию. Этот документ не только подтверждает, что жилище соответствует всем санитарным и другим требованиям, но и помогает избежать проблем с властями, делая вас законопослушным налогоплательщиком. Ведь в Испании ежегодно более 2,9 млрд Евро дохода частных лиц от аренды недвижимости проходят мимо казны, к тому же, составляя значительную конкуренцию цивилизованному гостиничному бизнесу.

Если кроме проживания хозяин предлагает арендаторам, например, услуги по приготовлению пищи, то вполне вероятно, что перед выдачей лицензии его дом посетит комиссия, которая проверит состояние недвижимости, безопасность, выполнение санитарных и гигиенических норм и т.д.

Основные условия для выдачи лицензии:

Обязательное наличие горячей воды, санузла и противопожарного оборудования.
Все бытовые приборы должны быть в рабочем состоянии.
Количество комплектов постельного белья должно соответствовать числу гостей.
Если в доме более 4 этажей, необходимо наличие лифта.

Кроме того, для получения лицензии требуется соответствие размера комнат определенным стандартам.

Законом определены следующие минимальные площади жилых помещений:

Основная спальня (включая размер гардеробной) – 10 м².
Любая спальня в доме - 8 м².
Гостиная, объединенная с кухней или столовой - 18 м².
Гостиная – столовая - 14м².
Кухня - 5 м².
Ванная (санузел) – 4,5 м².

Однако не стоит думать, что получение такой лицензии – долгое и утомительное дело. Ведь она выдается на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику, а вы компенсируете свои расходы.

Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных регионах страны. Минимальная цена начинается от 177 Евро и достигает 500 Евро, однако, стоит помнить, что эта сумма оплачивается всего 1 раз в 6 лет, а штраф за неуплату налогов от аренды может составлять от 9 до 90 тысяч Евро.

В каждом регионе существуют свои правила лицензирования. Например, в Андалусии лицензия выдается бесплатно, но получить ее обязан каждый арендодатель. На Канарских островах можно сдавать в аренду только апартаменты в туристических комплексах, а в Каталонии собственники обязаны получать лицензию на любую жилую недвижимость, сдаваемую на срок не более 3 месяцев. При этом штраф за нарушение законодательства в этом регионе может составить от 30 до 90 тысяч Евро.

На территории Балеарских островов цена лицензии зависит от количества человек, на которых рассчитан объект недвижимости. При этом квартиры не считаются курортным жильем, поэтому по закону их нельзя сдавать туристам.

Дом на Балеарских островах, подлежащий лицензированию как объект аренды, должен соответствовать определенным критериям:

Иметь не более 6 спален.
Максимальное количество гостей не должно превышать 12 человек.
Количество ванных комнат должно быть пропорционально числу отдыхающих. На 1-5 человек должна быть минимум 1 ванна, на 6-8 человек – не менее 2, на 9-11 человек - 3 ванных, а для 12 туристов – 4.

Кроме лицензии, собственник сдаваемой в аренду недвижимости обязан получить страховку, которая сможет компенсировать ущерб от несчастных случаев, краж, порчи имущества и т.д.

Договор на аренду недвижимости

Законодательство Испании четко регламентирует правовые отношения между собственником недвижимости и арендатором. Основным документом, гарантированно защищающим интересы обеих сторон, является договор аренды. Его рекомендуется заключать как при заключении краткосрочной сделки, так и для оформления долгосрочной аренды недвижимости, а заполнить его можно у любого нотариуса или же в произвольной форме.

В документе обязательно следует указать такие пункты, как:

Идентификационные данные обеих сторон.
Полное описание жилища с указанием его состояния, наличия мебели и других предметов интерьера, бытовых приборов.
Оплата коммунальных услуг.
Размер арендной платы. В случае долгосрочного контракта собственник имеет право повышать эту сумму, но только в пределах увеличения индекса инфляции.
Сроки аренды и сроки оплаты. При этом можно оговаривать размер пени в случае просрочки платежа. Если собственник не получил своевременную оплату, он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов власти.
Размер залога. Обычно это сумма, составляющая размер ежемесячного платежа, которая возвращается арендатору в полном объеме в конце срока договора как гарантия сохранности имущества собственника жилья. Если в течение времени аренды имуществу был нанесен ущерб, из залоговой суммы выделяется часть средств на ремонт, а остальная сумма возвращается. Если арендатор сдал жилье в полной сохранности, а залог не был возвращен, он имеет право обратиться в правоохранительные органы и потребовать выплаты процентов за каждый просроченный день.

В законодательстве Испании прописано, что капитальный ремонт жилой недвижимости должен осуществляться собственником, а небольшие работы могут быть произведены усилиями арендатора с разрешения хозяина. Кроме того, в течение долгосрочной аренды собственник имеет право отказать арендатору при наличии веских причин, но обязан сообщить ему об этом, как минимум, за месяц до истечения срока договора.

Налоги на аренду недвижимости

Доход от прибыли за сдачу жилья в аренду заносится в ежегодную налоговую декларацию, а для оплаты отчислений можно обратиться в налоговую инспекцию, имея при себе договор аренды. Согласно испанскому законодательству, собственник сдаваемой недвижимости должен заплатить налог в размере 24% от суммы, указанной в договоре. Так, налог на аренду квартиры в Испании обойдется хозяину примерно в 100-500 Евро, а на дом или виллу – в 300-2000 Евро в год.

Кроме того, как физическое лицо он обязан ежегодно платить налог на недвижимость (2% от кадастровой стоимости жилья), причем, нерезиденты страны не пользуются никакими налоговыми льготами.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей. При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании.

04.11.2007 Зачастую граждане оказываются в таких ситуациях, когда приходится покидать родной город. Например, кто-то ищет работу, хочет продолжить образование или просто сменить обстановку. И одной из проблем, возникающих у тех, кто приехал в чужой город, нередко становится поиск крыши над головой. Разумеется, можно пожить у родственников, но не век же стеснять их своим присутствием. Или остановиться в гостинице, но это довольно накладно, да и неудобно. В подобных случаях предпочтительно арендовать квартиру.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная и долгосрочная аренда жилья имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале увидит агентов с табличками «Сдам квартиру, комнату». Рынок посуточной аренды хорошо развит в столице, и не составит труда сразу же снять себе жилье, причем как с помощью многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир.

«Квартиры в Москве традиционно составляют альтернативу отелям, - рассказывает Инна Будникова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации «Лидер». - Если человек приехал в Москву не более чем на два-три дня, то выгоднее поселиться в квартире, сдаваемой в посуточную аренду . По сравнению со стоимостью проживания в сопоставимом по уровню гостиничном номере экономия может составить 30–40%. Помимо снижения затрат пребывание в частной квартире комфортнее для нанимателя. Например, остановившись в гостинице, постояльцу придется завтракать, обедать и ужинать в ресторанах отеля или близлежащих заведениях, что повлечет немалые дополнительные расходы. Надо будет платить за то, чтобы отдать вещи в прачечную, погладить рубашку или костюм и т. п. В отличие от отеля в квартире есть кухня со всей необходимой бытовой техникой, где самому можно приготовить домашний ужин по своему вкусу. А некоторые наймодатели предоставляют в пользование компьютеры и даже домашнюю библиотеку».

Предложений о сдаче в аренду жилья посуточно огромное количество. Но агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку хорошие варианты уходят довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего платить надо только за реально проведенное в арендованном жилье время. Правда, зачастую, когда наниматель хочет снять квартиру на несколько часов, ему предлагают отнюдь не почасовую оплату. Арендодатель просит 1/4 часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице. Да и потом, если снять квартиру на несколько человек, это существенно снизит личные расходы.

Временный дом

«Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и «начинке» самой квартиры, - комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Если жилье предназначено для долгосрочной аренды , обстановка будет намного скромнее, чем в случае краткосрочного найма. Скорее всего интерьер в квартире эконом ограничится стандартным набором мебели: кровать, шкаф, стол, холодильник и в лучшем случае телевизор, на что-то большее рассчитывать не стоит. Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Ведь решив обосноваться в квартире надолго, люди более бережно относятся к обстановке временного домашнего очага. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма».

При долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем. Например, в качестве платы за проживание хозяева просят сделать ремонт. Иногда помимо этого жильцы (как правило, те, кто арендует квартиры в новостройках) еще приобретают мебель. Такой способ расчета устраивает хозяев, которые, например, планируют передать квартиру через определенный срок родственникам или подрастающим детям.

Все дело в цене

«Посуточный наем жилья предполагает гибкую оплату, - рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Например, если ставка аренды квартиры на одни сутки равна примерно 2000 руб., то на двое суток - уже порядка 1800 руб. При найме квартиры на 30 дней и более скидка на стоимость посуточного проживания может составлять до 40%, то есть в данном примере ставка аренды снизится до 1200 руб.».

По данным аналитического центра Финансово-строительной корпорации «Лидер», стоимость найма однокомнатных квартир на одни сутки составляет от 1000 до 5000 руб. Размер ставки не зависит от количества проживающих. В первую очередь на цену влияет местоположение квартиры. Самое дорогое жилье находится в Центральном округе - в районе Арбата, Тверской улицы, Замоскворечья, Патриарших прудов, Чистых прудов, Сретенки. Посуточная аренда таких квартир стоит порядка 4500–5000 руб. Наименее дорогие объекты расположены на окраинах Южного, Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Существенное преимущество квартир, сдаваемых в посуточную аренду , - расположение в непосредственной близости от метро. Подавляющее большинство таких объектов находится в 5–10 минутах ходьбы от станции подземки, и, соответственно, наем жилья в данном случае обойдется дороже. Помимо прочего цену посуточной аренды определяет общее состояние квартиры: качество сделанного ремонта, стоимость отделочных материалов, количество и качество мебели и бытовой техники.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется платить ежемесячно за проживание в стесненных условиях - 9000 руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца ставки выше - в лучшем случае 12 000 руб., чаще - 13 000–14 000 руб. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 000 руб. По таким же ценам пока еще удастся найти комнату в коммунальной квартире недалеко от Арбата.

При долгосрочной аренде , если не брать в расчет редкие исключения, за однокомнатную квартиру эконом-класса надо отдавать самое меньшее 18 000 руб. ежемесячно. Столько же будет стоить однокомнатная квартира в доме типа «старая панель» и «плохой кирпич» с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие объекты находятся в наименее благоприятных районах столицы - Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении - поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали - стоимость аналогичного предложения вырастет до 22 000–27 000 руб. за месяц проживания. Порядка 32 000–37 000 руб. обойдется двух- или трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники.

Диапазон цен на аренду жилья бизнес-класса на начало сентября 2007 года составляет 37 000–87 000 руб. в месяц. Сегодня это наиболее интенсивно растущий сегмент рынка аренды . Количество квартир бизнес-класса в общем объеме предложения уже много месяцев стабильно увеличивается. Однако это не является отражением роста благосостояния москвичей. В структуре спроса, напротив, лидирует самое недорогое жилье - от 13 000 до 18 000 руб. за месяц аренды .

Тяготы аренды

Для того чтобы снять квартиру, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие - еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья, но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям откажут сразу или же приедут по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

«По договору найма жилого помещения нанимателями могут быть только физические лица, - рассказывает Юлия Гасиловская, директор отделения «Центр Аренды» корпорации «БЕСТ-Недвижимость». - В интересах нанимателя - не забыть указать в тексте договора имена и паспортные данные граждан, которые будут проживать в съемной квартире. Если этого не сделать, то вселиться родственники нанимателя смогут только с разрешения владельца квартиры. Без согласия наймодателя в съемную квартиру вправе въехать только несовершеннолетние дети нанимателя. При этом нельзя забывать, что количество въезжающих людей ограничено законодательством о норме жилой площади на человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Владельцу квартиры необходимо знать, что если в договоре не прописан запрет на поднайм жилого помещения, то наниматель имеет полное право сдать квартиру другому человеку по договору поднайма. В договоре необязательно указывать запрет на использование квартиры в качестве офиса, склада или другого формата коммерческой недвижимости. Это ограничение - следствие ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За нарушение данного требования суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

При краткосрочной аренде - сроком до одного года - стороны также обязаны заключить договор - рентное соглашение. Можно заключить договор посуточного найма жилого помещения. В этом случае, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничены. Например, нанимателю уже не разрешается сдавать квартиру в поднайм, у него не будет преимущественного права на продление договора аренды и т. п.

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. После реорганизации Федеральной налоговой службы чиновники ведомства заявили, что устроят серьезную проверку арендодателей на предмет честной уплаты налогов. Закон предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок до трех лет. Однако арендодатели, не желая платить налоги, находят множество способов, как этого избежать. В заключаемых договорах, стремясь снизить размер выплачиваемого налога, стороны указывают заниженную сумму стоимости найма. Однако при таких обстоятельствах наймодатель зависит от нанимателя, который получает право выплачивать именно указанную сумму в течение всего срока действия договора.

Источник: Недвижимость и цены

06.07.2012

Цаговский лес сдавали под застройку еще до вырубки

Экологи готовят заявления в Cледственный комитет РФ о незаконной сдаче в аренду участков Цаговского леса. Документы, подтверждающие факт выделения земель на территории Цаговского леса в Жуковском п...

04.07.2012

В Москве продаются 10 помещений для сетевых магазинов

Департамент имущества Москвы объявил о двух аукционах на право заключения договоров аренды сроком на 10 лет под размещение сетевых магазинов в 10 объектах. Торги назначены на 18 и 25 июля этого год...

02.07.2012

На портале завершилась онлайн-конференция «Секреты загородной аренды: как найти самый выгодный вариант». На вопросы читателей ответила Галина Киселева, руководитель управления аренды кварт...

29.06.2012

Леса у арендаторов в Подольском районе могут изъять для госнужд

На территории Подольского и Ленинского лесничества, которые войдут в «Новую Москву», планируется создать особо охраняемую природную зону площадью 600 га. Проблема в том, что часть земли, к...

28.06.2012

Москвичей, получающих доход от сдачи квартир, пытаются заставить платить налоги

«Процесс уже запущен» Московские власти намерены предпринять очередную попытку улучшить сбор налогов с владельцев квартир, сдающих их в аренду приезжим. Надежда на то, что полиция и упр...

26.06.2012

Жизнь в гуще событий

Многие объекты элитной недвижимости расположены вблизи мест массового скопления людей: ночных клубов, ресторанов, а также площадок для митингов и демонстраций. Соседство с клубными вечеринками и акция...

25.06.2012

Ход конем

Завлекать покупателей наличием в самом поселке или в непосредственной близости от него инфраструктуры для занятий конным спортом стало на рынке загородной недвижимости чуть ли не главным трендом нынеш...

20.06.2012

Застряли в долларовом коридоре

Существующая модель ценообразования делает московский рынок коммерческой недвижимости очень чувствительным к колебаниям в финансовом секторе В большинстве регионов страны цены на жилье и на коммерч...

19.06.2012

Русские туристы все чаще арендуют доходные дома

Разрушив еще в середине 1980-х годов «железный занавес», россияне лишь сегодня стали заметными игроками на рынке аренды зарубежного жилья. В прошлом году постояльцами иностранных доходных...

14.06.2012

Спрос на аренду дач на Новой Риге упал на треть из-за ремонта трассы

Стартовавший этой весной полномасштабный ремонт дорожного полотна привел к резкому падению спроса на летнюю аренду домов бизнес-класса по Новорижскому шоссе. Опрошенные РБК daily эксперты констатируют...

13.06.2012

На летние месяцы квартиры в Москве сдают на 15% дешевле

Сезонная аренда квартир - самая выгодная для нанимателя. Хозяева уезжают на все лето из городской квартиры и сдают ее по цене, заметно отличающейся от той, которую берут обычные арендодатели . «Летние»...

07.06.2012

Нюансы сдачи французской квартиры в аренду

Покупка недвижимости за границей – весьма выгодная инвестиция. Достаточно часто зарубежные объекты приобретают для сдачи в аренду. Конечно, надо будет найти арендатора, следить за порядком и сохраннос...

06.06.2012

Резиденция экс-губернатора Дудки сдана в аренду с третьей попытки

В Тульской области после двух неудачных попыток все-таки сдана в аренду загородная резиденция бывшего губернатора Вячеслава Дудки. Гостиничный комплекс «Богучарово» сдан в аренду за 11 млн руб. в год...

05.06.2012

Квартиры и дома - найди лучший вариант Как вас могут кинуть с сезонной арендой квартиры

Квартиры и дома - найди лучший вариант
Как вас могут кинуть с сезонной арендой квартиры

04.06.2012

Для развития доверительного управления жильем в России нет внятного законодательства

О том, что сдача московской недвижимости в аренду – занятие приятное и прибыльное, уже сказано много раз. Главный плюс тут не столько в размерах поступающих доходов, сколько в их «автоматичности»: пос...