ТСЖ и УК

Правила проведения собраний в тсж. ТСЖ: первичное общее собрание

Важнейшей проблемой уже созданного ТСЖ является постоянное отсутствие кворума на общих собраниях. А без него, как известно, все принятые решения могут быть признаны недействительными.

В нашем доме 1500 квартир (15 подъездов по 100 квартир в среднем), а еще много коммерческих помещений. В таких условиях невозможно провести ни одно собрание - требуется очень большое помещение. Невозможно всех оповестить, а на сами собрания люди часто приходят с одной целью - сорвать собрание, чтобы не было принято никаких решений, - так обрисовал ситуацию председатель одного из правлений ТСЖ Петербурга, обратившийся в редакцию нашей газеты.

Что могут все и не может никто Большой недостаток Жилищного кодекса РФ в том, что решение очень важных вопросов, требующих ответственного подхода, отнесено к компетенции собраний собственников или членов ТСЖ, которые не всегда способны принимать взвешенные и ответственные решения. В результате принятие необходимых решений блокируется или срывается безответственными жильцами. Между тем общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления. К его компетенции относятся такие важные вопросы, как установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.

Следует отметить, - прокомментировал Валерий Глухов, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, - что каждый многоквартирный дом на Западе имеет своего грамотного управляющего. Жильцу-собственнику дается письменная инструкция, в которой указано, как и куда обращаться, если возник дефект. Даются телефоны управляющего, помощник которого постоянно на телефоне (или через автоответчик) днем и ночью. И через самое короткое время принимаются меры. Управляющего готовит управляющая компания, которая и отвечает за его действия.

В России такого механизма, к сожалению, нет. Поэтому решение таких важных вопросов, как, например, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и др. - все это отдано на откуп общего собрания членов ТСЖ. Некоторые из этих вопросов требуют безотлагательного решения, а отсутствие кворума или вообще срыв собрания могут привести к тому, что они окажутся нерешенными. Между тем в законе о ТСЖ не сказано, как управлять товариществом после срыва кворума на повторном собрании.

Что дает заочная форма Есть возможность использовать такую форму, как заочная форма проведения собрания или заочное голосование. При этом в уставе ТСЖ закрепить норму о том, что при отсутствии кворума на собрании организаторы собрания или члены ТСЖ, пришедшие на собрание, могут принять решение не только о переносе собрания на новый срок, но и о проведении письменного (заочного) голосования, тогда многие организационные проблемы отпадут. Правда, появятся новые - потребуется определить срок подведения итогов заочного голосования, подготовить бюллетени, вручить их под расписку или отправить по почте заказным письмом, если собственник сразу не готов заполнить бюллетень или оформить свое решение в протоколе, ознакомить собственников с результатом собрания и, наконец, хранить все эти бумаги в делах ТСЖ.

Безусловно, у каждого из собственников своя личная жизнь, свои планы и свой распорядок дня. И часто бывает сложно достичь согласия о времени и месте проведения собрания. Кворум становится постоянной проблемой в ТСЖ. Многие текущие решения, даже самые пустяковые, могут подвергаться сомнению.

Решение вопроса Комиссией по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО разработан механизм принятия решений, исключающий воздействие маргинально настроенных жильцов. При этом решение данного вопроса упрощается только в рамках ТСЖ, - уточняет Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости. Так, ЖК РФ предусматривает возможность участия в собрании через своего представителя. Представитель собственника помещений действует на основании доверенности, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Пункт 3 ст. 185 ГК РФ гласит, что такая доверенность может быть удостоверена жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства. Таким образом, ТСЖ может удостоверять доверенности на представителей.

Уставом ТСЖ можно предусмотреть участие в общем собрании представителей подъездов (по два от каждого подъезда), на имя которых жильцы оформляют в ТСЖ доверенности. Тогда в собрании будут принимать участие ответственные люди, пользующиеся доверием людей и представляющие интересы всех жильцов дома. Данное положение необходимо внести в устав ТСЖ, - резюмировала Екатерина Метелева.

10 рекомендаций по ведению собрания 1. Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие. 2. Приветствуйте всех пришедших на собрание и представляйте их друг другу. Покажите, что вы высоко цените участие людей в собрании. 3. Повестка дня собрания утверждается правлением заранее. Тем не менее, если кто-то хочет внести предложение по поводу следующего собрания, то спросите у присутствующих, какие есть предложения по составлению будущей повестки дня собрания или дополнения к ней, важно заручиться согласием людей относительно того, что будет обсуждаться на следующем собрании. 4. Разъясните участникам собрания процедуру и правила проведения собрания. Хорошо, если эти правила будут сформулированы, отпечатаны и розданы членам товарищества заранее. 5. Избегайте принятия решений, требующих выяснения многих подробностей. Предложите передать рассмотрение данного вопроса в соответствующий комитет или комиссию. 6. Добивайтесь обязательств. Не пожалейте времени на то, чтобы записывать имена людей и поручения комитетам и комиссиям, в которых они согласились участвовать. 7. Подводите итог обсуждений. Председатель помогает людям заметить, что они начинают повторяться или что уже имеется общее согласие, продвигает обсуждение, спрашивая, готовы ли участники голосовать по данному вопросу. 8. Будьте гибкими. Будьте готовы рекомендовать альтернативную повестку дня, снимая или откладывая отдельные пункты в случае необходимости. 9. Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните, кто именно и чем будет заниматься. 10. Поблагодарите участников. Очень важно, чтобы люди приходили на собрание, имея определенный уровень подготовки к нему, позитивный настрой, желание пообщаться.

12 декабря 2016 21:13:00

Правила созыва общего собрания и уведомления собственников

Самая сложная часть при создании ТСЖ - уведомление собственников жилья о предстоящем собрании и проведение общего собрания. Начинать нужно с формирования группы активистов, заинтересованных в решении этого вопроса. Они инициируют проведение общего собрания, на котором будет приниматься решение о выборе ТСЖ в качестве способа управления МКД.

Порядок проведения общих собраний установлен ст. 45-48 ЖК РФ. Действующее законодательство выделяет три вида общих собраний: очное, очно-заочное и заочное (ст. 44.1 ЖК РФ).

1. Очное общее собрание проводят чаще всего, поскольку в ТСЖ все вопросы обычно решаются путем коллективного обсуждения и диалога. Заочные собрания в ТСЖ проводятся редко.

Общее собрание собственников помещений должно проводиться ежегодно. Годовое общее собрание проводится во II квартале года, следующего за отчетным годом (в период с апреля по июнь) (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы общее собрание было правомочно, на нем должен быть сформирован кворум, то есть должно присутствовать не менее 50 % от общего числа имеющих право голоса.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Голос одного собственника не приравнивается к одной квартире. Вес голоса рассчитывается исходя из площади жилого помещения (собственник двухкомнатной квартиры имеет больший вес голоса, чем собственник однокомнатной).

Уведомить всех собственников о собрании необходимо за 10 дней до даты проведения общего собрания (то есть, если собрание проводится 20-го числа месяца, уведомление о нем должно быть реализовано до 9-го числа месяца) (п. 4 ст. 45 ЖК РФ). Довести до собственников информацию о предстоящем собрании - самый трудный вопрос при подготовке общего собрания. Здесь можно выделитьдва основных (законных) варианта:

1. Общее собрание организуется и проводится собственными силами. Это идеальный и самый быстрый способ. К сожалению, он же является самым затратным и труднореализуемым, поскольку собственник, выступающий инициатором собрания, обязан направить каждому собственнику помещения МКД заказное письмо с сообщением о проведении общего собрания либо вручить такое сообщение каждому собственнику под роспись (приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, раздел IV, п. 4).

Легко понять, почему этот вариант проведения общего собрания является труднореализуемым. Допустим, что в доме, в котором предстоит создать ТСЖ, 400 квартир. Каждого собственника (а их может быть не 400, а, например, 600 и больше) необходимо уведомить письменно (заказным письмом или под роспись) о проведении общего собрания. При этом для государства не имеет значения, что на общем собрании по факту будет представлен легитимный кворум. Закон требует уведомлять всех.

Допустим, инициаторы создания ТСЖ могут уведомить собственников 200 квартир и вручить им сообщения под роспись. Имена собственников еще 200 квартир инициаторам собрания вообще не известны. А поскольку реестры со сведениями об объектах недвижимого имущества в России, в отличие от западных стран, являются закрытыми, для того, чтобы получить сведения о собственниках, необходимо сделать запрос в Росреестр, где одна выписка стоит 200 руб. с физических лиц и 600 руб. с юридических. Таким образом, только получение сведений по 200 квартирам из 400 еще до создания ТСЖ обойдется в 40 000 руб. После того как эти выписки будут получены, необходимо разослать заказные письма с уведомлением о вручении. При условной цене одного письма 100 руб. это добавит к затратам еще 20 000 руб.

Таким образом, чтобы уведомить законным способом половину собственников МКД, насчитывающего 400 квартир, потребуется минимум 60 000 руб. И это до создания ТСЖ, регистрационных мероприятий и т. д.

Как видим, государство изначально задает высокую планку и создает организационные сложности. Я считаю, что необходимости в уведомлении 100 % собственников помещений МКД нет, поскольку по большей части вопросов повестки собрание легитимно при 50 % голосов.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений МКД на общем собрании вправе определить на будущее особый порядок уведомления о проведении общих собраний и порядок информирования о результатах голосования и обнародовании решений собраний. Это делается для того, чтобы минимизировать издержки, связанные с необходимостью заказа выписок из ЕГРП (Росреестра) и рассылки заказных писем. Обычно в качестве места уведомления о проведении общих собраний выбирается информационный стендвнутри подъездов МКД либо доска объявлений при входе в подъезд. Этот перечень можно дополнить сайтом будущего ТСЖ или его сообщества «ВКонтакте». Все эти способы уведомления сокращают информационные расходы ТСЖ.

2. Общее собрание организуется и проводится силами и средствами управляющей организации - способ мучительный, длительный, но зато дешевый.

В соответствии с п. 6 ст. 45 ЖК РФ для проведения общего собрания силами управляющей организации (от которой ТСЖ в дальнейшем предстоит избавиться) необходимо создать инициативную группу собственников не менее чем 10 % квартир (если в МКД 400 квартир, инициативная группа должна состоять минимум из 40 человек). После того как инициативная группа будет создана, у нее есть право обратиться в письменной форме в УК для организации проведения общего собрания собственников помещений в МКД. В обращении должна быть сформулирована повестка предстоящего общего собрания.

В течение 45 дней с момента поступления обращения (но не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания) управляющая организация обязана своими силами и за свой счет провести все мероприятия, связанные с уведомлением собственников, обеспечить проведение общего собрания и довести его результаты до сведения собственников, разместив соответствующее сообщение в помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Следует учесть, что описанный выше порядок является относительно новым (введен с 29.06.2015 г.), а управляющие организации идут на эти действия крайне неохотно, ведь фактически они за свой счет организуют общее собрание, которое будет их «свергать». Поэтому членам инициативной группы нужно быть готовым к длительному затягиванию вопроса, а все обращения, подаваемые в управляющую организацию, должны иметь дубликат, заверенный подписью руководителя и печатью УК. Если управляющая организация уклоняется от проведения общего собрания в установленные сроки (45 дней), немедленно подавайте жалобу в жилищную инспекцию (приложив подтверждающие документы) и в прокуратуру. Также можно обратиться на телевидение, обычно скандал и шумиха действуют на управляющие компании отрезвляюще.

У значительной части собственников могут быть заключены договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Такие договоры являются срочными и могут заключаться на срок от нескольких месяцев до 5 лет - в зависимости от случаев, определенных в п. 5 ст. 162 ЖК РФ. При этом односторонний порядок отказа от исполнения таких договоров обычно не предусматривается и потому может оказаться очень непросто отказаться от исполнения договоров управления МКД управляющей организацией на этапе создания ТСЖ.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (гл. 29 ГК РФ). Если МКД новый, вряд ли управляющая организация так просто откажется от источника доходов, и потому рассчитывать на расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) не стоит.

Однако, согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления МКД нужно будет доказать в судебном порядке.

Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом - плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД.

Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений МКД (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).

Только эти способы уведомлений собственников МКД о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.

2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что заочное общее собрание проводится, если очное общее собрание не набрало кворума (то есть 50 % голосов от общего числа собственников).

О проведении заочного общего собрания собственники уведомляются аналогичным образом (заказные письма или сообщение под роспись). Собственникам высылается анкета, заполнить и вернуть которую они должны до окончания указываемого срока приема.

Обратите внимание на то, что обязанность по организации и проведению заочного общего собрания может быть возложена на управляющую организацию (в том случае, если очное собрание, организуемое управляющей организацией, будет провалено, а управляющая организация, не желающая потерять власть над домом, будет стремиться к этому).

3. Очно-заочный вид общего собрания. С 29.06.2015 г. предусмотрена возможность очно-заочного проведения общего собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Порядок уведомлений собственников МКД такой же, как при очной и заочной формах. На очно-заочном собрании вопросы повестки дня в очном виде обсуждаются с теми собственниками, которые пришли на собрание и проголосовали, не явившимся анкеты с повесткой собрания рассылаются по почте заказными письмами (или раскладываются по почтовым ящикам, если такой порядок уведомлений был установлен общим собранием).

При подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания следует также руководствоваться Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…». Этот относительно новый документ, в отличие от Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр носит не рекомендательно-методический, а общеобязательный характер. Отказ от использования новых правил проведения общих собраний увеличивает риск признания таких собраний недействительными и нелегитимными.

Сообщение о проведении общего собрания и решении общего собрания

Согласно п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения собрания, в случае проведения заочного собрания - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Все указанные в этом перечне пункты являются обязательными. Если какого-либо пункта будет не хватать, собрание может быть признано недействительным в судебном порядке (по инициативе прежней управляющей организации либо жилищной инспекции). Судебная практика знает много примеров, когда ТСЖ ликвидировались по надуманным предлогам, после чего инициаторам приходилось проделывать всю кропотливую работу сначала.

В п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ говорится, что общие собрания бывают двух видов: годовые (плановые и обязательные) и внеочередные). Если общее собрание проводится не по плану (не в период с апреля по июнь календарного года), оно является внеочередным, и это обязательно указывается в сообщении о проведении собрания.

Все формы документов (протоколов и уведомлений), необходимых для проведения общих собраний, приведены в Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (Пример сообщения о проведении общего собрания см. в приложении 1.)

При проведении первоначального общего собрания его инициаторам рекомендуется запросить у собственников копии паспортов и правоустанавливающих документов на жилое помещение (обычно это свидетельство о регистрации права собственности, в случае его отсутствия - договор купли-продажи, долевого участия, дарения и т. п.).

Проведению официального общего собрания может предшествовать проведение неофициального схода («народного веча»), в ходе которого заинтересованные жители будут проинформированы о повестке собрания, смогут внести в нее коррективы или дополнения.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников помещений.

При определении долей голосующих (веса каждого конкретного голоса) за основу берется общая площадь жилого или нежилого (бытового) помещения, указанная в правоустанавливающем документе. Сумма общей площади помещений в МКД составляет 100 %. Вес каждого конкретного голоса, который имеет собственник помещения, зависит от общей площади, принадлежащей ему на основании документа о праве собственности.

На этапе создания ТСЖ инициативная группа может не знать общей площади жилых помещений МКД, то есть исходных 100 % площади, от которой необходимо отталкиваться при подсчете голосов. Эта информация содержится в техническом паспорте на МКД. Указанный документ обычно размещается на сайте «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru) или на сайте управляющей организации. Копию технического паспорта можно затребовать у УК либо у застройщика дома.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Эта площадь фигурирует в свидетельствах о праве собственности. Поэтому рекомендуется собрать 100 % таких свидетельств, суммировать полученную площадь и исходить из полученной суммы как общей площади жилых помещений.

Обратите внимание: площадь, указанная в свидетельстве о праве собственности на жилое помещение в МКД, может отличаться от той, что указана в техническом паспорте на жилой дом. Не имея возможности собрать все свидетельства для определения точной суммы площадей, первоначально можно воспользоваться той площадью, которая указана в техническом паспорте.

Однако после того, как будут собраны все свидетельства о праве и площадь будет определена с точностью до 1 м2, стоит уведомить орган государственного жилищного надзора об этом (либо попытаться внести изменения в технический паспорт МКД).

1. Количество голосов каждого собственника рассчитывается как отношение площади принадлежащей ему собственности к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. Например, при площади квартиры 58 м2 и общей площади помещений в доме 2897 м2, собственник такой квартиры обладает 58/2897 голоса. Для принятия решения необходимо набрать такое количество голосов, которое либо больше 1/2, либо больше 2/3. Вычисление проводится по арифметическим правилам действий с простыми дробями: например, для подсчета 2/3 голосов от 2897 м2 нужно 2897 умножить на 2 и разделить на 3, получив в результате 1931,33 м2. То есть решение должно быть принято голосами владельцев не менее чем 1931,33 м2.

2. Количество голосов каждого собственника считается равным площади принадлежащего ему помещения. Используя те же цифры, считаем, что собственник квартиры обладает 58 голосами, всего же в доме 2897 голосов. Для принятия решения необходимо 2/3 от 2897 голосов, то есть 1931,33 голоса.

3. Количество голосов каждого собственника подсчитывается как процентное отношение площади принадлежащей ему квартиры к общей площади всех помещений, находящихся в собственности в доме. В этом случае собственник квартиры площадью 58 м2 при общей площади помещений в доме 2897 м2 имеет 58 / 2897 × 100 % = 2,00 % голосов. Решение должно быть принято 2/3 × 100 % = 66,67 % голосов.

Согласно п. 3. ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Обращаем внимание, что собственник помещения может доверить право участия в общем собрании по простой письменной доверенности (пример доверенности см. в приложении 2).

Для принятия решения по большей части вопросов повестки общего собрания требуется не менее 50 % голосов собственников. Однако есть ряд исключений, для принятия решения по которым требуется не 50 %, а около 67 % (2/3) от общего числа собственников. Согласно пп. 1-3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к таким вопросам относится:

Принятие решений о реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, капитальном ремонте общего имущества МКД, об использовании фонда капитального ремонта.

Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного открывать специальный счет в российской кредитной организации и совершать операции с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Принятие решений о получении ТСЖ кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и иных вопросов, связанных с этим.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, кредитами ТСЖ на капитальный ремонт, ограничением использования земельного участка (например, установкой шлагбаума или забора и пр.), а также вопросы сдачи общедомового имущества в рекламную аренду (например, реклама в лифтах) принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (около 67 % голосов). Все остальные вопросы решаются квалифицированным большинством (более 50 %) голосов.

Решения, принятые общим собранием, являются обязательными к исполнению всеми собственниками помещений в МКДнезависимо от того, принимал ли собственник участие в общем собрании и как он голосовал по принятому решению (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Как правильно определить повестку и составить протокол общего собрания

Все решения общего собрания оформляются протоколами общего собрания, которые являются официальными документами (влекущими за собой юридические факты и последствия). Копии решений и протокола общего собрания через 10 дней после его проведения предоставляются инициатору общего собрания и в правление ТСЖ (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Оригинал протокола хранится в месте, которое определено решением общего собрания.

Протоколы общего собрания лучше вести в двух экземплярах (особенно если управление домом осуществляет приглашенный управляющий, он, скорее всего, затребует оригинал себе). Протокол общего собрания о создании ТСЖ должен существовать в двух экземплярах (нотариальная копия не подменяет оригинал), так как его оригинал останется в Федеральной налоговой службе (ФНС),которая осуществляет регистрацию ТСЖ.

Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и изменять повестку данного собрания. Не допускается включать в перечень вопросов пункты под названием «Прочее», «Иное» и т. п. Все вопросы должны формулироваться прямо и четко, предполагая ответы «за», «против» или «воздержался». Открытые вопросы (то есть не сопровождающиеся точными формулировками ответов) не допускаются (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Повестка первичного собрания может иметь следующий (рекомендуемый) вид:

1. Утверждение председателя и секретаря общего собрания (этот пункт должен присутствовать при проведении любого собрания, вопрос о включении пункта об избрании счетной комиссии решается инициаторами собрания).

2. Выбор способа управления МКД (в данном случае предлагается ТСЖ, при этом число членов товарищества собственников жилья, создавших ТСЖ, должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

3. Утверждение названия товарищества собственников жилья (можно предложить несколько названий, связанных с топонимикой дома).

4. Утверждение устава ТСЖ в предлагаемой редакции (устав должен быть составлен с учетом последних изменений в ЖК РФ, иначе ФНС может его не зарегистрировать, а жилищная инспекция в дальнейшем признает устав недействительным).

5. Утверждение размера взноса для проведения регистрационных мероприятий ТСЖ (конечная сумма зависит от необходимости выписок из ЕГРП, рассылки заказных писем, но в любом случае следует заложить не менее 10 000-15 000 руб. (в ценах 2016 года)).

6. О выборе уполномоченного лица из числа собственников помещений МКД для осуществления регистрационных мероприятий ТСЖ (как правило, это будущий председатель).

7. О выборе членов правления ТСЖ (число членов правления должно быть четным, правление из 6 человек считается оптимальным).

8. О месте хранения протоколов общих собраний собственников помещений МКД и членов ТСЖ (в соответствии с п. 4 ст. 46 ЖК РФ они могут храниться у одного из собственников либо у председателя).

9. О порядке уведомления членов ТСЖ и собственников помещений МКД о проведении общих собраний (стоит указать в качестве способа уведомления размещение информации на стендах внутри подъездов).

10. О порядке уведомления членов ТСЖ и собственников помещений МКД о результатах голосования на общих собраниях (стоит указать в качестве способа размещение информации на стендах внутри подъездов).

Выбор председателя ТСЖ и членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ не является обязательным на первичном общем собрании. Выбрать ревизора можно будет в дальнейшем, а председателя можно определить голосованием членов правления (то есть выбрать одного из них), если это предусмотрено уставом ТСЖ.

Полезно перед созданием ТСЖ составить список вопросов и посетить другие ТСЖ. У председателей ТСЖ принята корпоративная солидарность, а потому высок шанс получить полные и компетентные ответы «тех, кто в теме».

Куда передают результаты общего собрания, как информировать о них собственников

Согласно пп. 1.1 п. 1 ст. 46 ЖК РФ, после проведения общего собрания его инициаторы (до регистрации ТСЖ как юридического лица) должны в течение 5 календарных дней предоставить копию протокола общего собрания с принятыми решениями в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию). В случае непредоставления такой информации предусмотрены штрафы: для должностных лиц - от 300 до 500 руб., для юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. (ст. 19.7 КоАП).

Обратите внимание: если общее собрание по одному и тому же вопросу (например, устанавливать ли забор вокруг дома) проводится чаще, чем один раз в три месяца, жилищная инспекция устраивает внеплановую проверку организации, проведения и оформления результатов такого собрания (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в МКД, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения сообщения об этом в помещении данного дома, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Таким образом, государство уведомляется о принятых решениях в течение 5 дней, а собственники помещений - в течение 10 дней.Уведомлять жилищную инспекцию о проведении общего собрания необходимо каждый раз (забывчивость наказывается штрафом согласно ст. 19.7 КоАП).

Кого следует уведомлять о создании ТСЖ. В соответствии с п. 18 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее ПП РФ-2013-416) после принятия общим собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом ТСЖ в течение 5 рабочих дней направляет три уведомления о создании ТСЖ (с копиями протокола/решения общего собрания):

В предыдущую управляющую организацию;

В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);

В орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять жилищный контроль.

В уведомлении необходимо указать: наименование ТСЖ как организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, и ее адрес (примеры уведомлений см. в приложении 3).

Не следует путать обязанность предоставлять копию протокола собрания в жилищную инспекцию (пп. 1.1 п. 1 ст. 46 ЖК РФ) с обязанностью уведомить три инстанции (жилищную инспекцию, муниципальный департамент ЖКХ и предыдущую управляющую организацию) о создании ТСЖ (п. 18 ПП РФ-2013-416). Протоколы каждый раз предоставляются в жилищную инспекцию в течение 5 календарных дней после проведения общего собрания, а уведомляются указанные инстанции единожды.

После регистрации ТСЖ в Федеральной налоговой службе в жилищную инспекцию подается уведомление о начале предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 7 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 584 «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности» оно предоставляется в 2 экземплярах (экземпляр с отметкой о принятии остается у заявителя).

В соответствии с п. 5-7 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» эти сведения представляютсяне позднее 10 рабочих дней с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр юридических лиц.

При этом ТСЖ обязано уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный орган, обычно это жилищная инспекция. Форма уведомления приводится в приложении № 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 584. Услуги по управлению многоквартирными домами имеют код 041131 в общероссийском классификаторе услуг населению (ОКУН).

Наряду с уведомлениями практически сразу после создания на ТСЖ возлагается обязанность по раскрытию информации.Подробно этот вопрос будет рассмотрен в соответствующей главе книги, а пока лишь отмечу, что эта обязанность для ТСЖ возникает не позднее 30 дней со дня государственной регистрации (п. 9(3) Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).

Рекомендую не забывать про эту обязанность вновь зарегистрированного ТСЖ. В противном случае вы столкнетесь с неприятной неожиданностью в виде штрафа 30 000 руб. за нарушение юридическими лицами порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (13.19.2 КоАП).

Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в органы государственного жилищного надзора. Реестр также является основанием для начисления и уплаты налогов за нечленов ТСЖ.

Формирование органов управления ТСЖ

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества (высший орган управления) и правление товарищества (исполнительный орган).

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ решает следующие вопросы:

Внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (и прочие процедуры, связанные с этим);

Избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества (если такой порядок определен уставом ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий);

Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ (за текущее содержание и ремонт, а также взносов на капитальный ремонт);

Утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

Принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (например, доходов от размещения рекламы в лифтах, аренды общедомового имущества провайдерами);

Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

Утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, оплаты их труда;

Определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления товарищества;

Другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ и иными законами (например, пп. 1-3.1 п. 2 статьи 44 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ не обязано решать все эти вопросы, но имеет такое право при необходимости. Кроме того, общее собрание правомочно решать вопросы, которые относятся к компетенции правления ТСЖ, поскольку является высшим органом управления.

Правление же является органом управления, которое осуществляет оперативное руководство деятельностью ТСЖ. Правление может решать любые вопросы, кроме относящихся к компетенции общего собрания. Члены правления избираются на срок до двух лет из числа собственников помещений МКД (не собственник не может быть членом правления).

Член правления также не может работать в ТСЖ по трудовому договору, быть руководителем управляющей организации (если ТСЖ заключило с такой организацией договор управления) и быть ревизором (это формирует конфликт интересов, поскольку ревизор проверяет и контролирует деятельность членов правления (см. п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ)).

Правление правомочно принимать решения, если на заседании правления ТСЖ присутствует не менее 50 % общего числа членов правления товарищества (п. 6 ст. 147 ЖК РФ).

Прямыми обязанностями правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК РФ является совокупность действий по текущему управлению МКД, а именно:

Контроль за своевременным внесением обязательных платежей и взносов, работа с должниками:

Составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности ТСЖ, предоставление их общему собранию для утверждения;

Управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

Наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;

Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;

Ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

Созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава ТСЖ.

Важный вопрос, который предстоит решить инициативной группе: кто должен войти в состав правления? Следует учитывать, что каждый член правления должен приносить ТСЖ пользу. Один может быть юристом, другой иметь связи в различных организациях, третий обладать авторитетом в глазах соседей. Не стоит набирать в правление «балласт» - людей, которые не выполняют никакой работы.

Вопрос о вознаграждении членов правления отнесен к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ (пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может вообще не устанавливать вознаграждение членам правления, в этом случае считается, что они выполняют свои обязанности на общественных началах. Вознаграждение может устанавливаться всем членам правления или только председателю, как в виде единовременной выплаты по итогам года (по итогам рассмотрения годового отчета), так и в виде ежемесячной выплаты.

Роль председателя ТСЖ. Кто может быть председателем

Непосредственное оперативное руководство деятельностью ТСЖ и выборным исполнительным органом (правлением) осуществляет председатель правления. Он избирается общим собранием ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) либо правлением из членов оного (если такой порядок определен уставом товарищества). Председатель правления действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывая все необходимые документы.

Трудовой договор с председателем правления ТСЖ не заключается, несмотря на то, что его должность включается в штатное расписание. В соответствии с п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления ТСЖ (коим является председатель) не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Согласно п. 11 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ вправе определить размер вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления. Труд председателя ТСЖ оплачивается не по трудовому договору, а путем вознаграждения, сумма которого устанавливается на общем собрании.

Требование п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ в определенном смысле противоречит трудовому законодательству: согласно ст. 15 ТК РФ, под трудовыми отношениями понимаются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации и конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором. В соответствии со ст. 17 ТК РФ трудовые отношения на основании трудового договора в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции. Работу председателя правления ТСЖ следует отнести к работе по должности в соответствии со штатным расписанием, ведь обычно такую должность вводят в штатное расписание. Подобная работа подразумевает постоянное и непрерывное выполнение должностных обязанностей. Но говорить о трудовых отношениях можно только при условии установления председателю правления вознаграждения в виде заработной платы. Поэтому весьма часто между ТСЖ и председателем правления ТСЖ заключается трудовой договор, что имеет под собой некоторые логические основания.

При смене председателя ТСЖ обязано в течение трех рабочих дней сообщить соответствующие сведения в ФНС по месту своего нахождения (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Для этого в ФНС представляется подписанное заявителем заявление по форме Р14001 «Заявление о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы». Налоговые органы вносят указанные изменения в ЕГРЮЛ в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня представления документов (п. 1 ст. 8, п. 3 ст. 18 Закона № 129-ФЗ).

Неизвещение в трехдневный срок налогового органа (либо представление недостоверных сведений) о смене председателя ТСЖ влечет предупреждение или наложение на должностных лиц административного штрафа в размере 5000 руб. (п. 3 ст. 4.25 КоАП РФ).

Регистрация ТСЖ

После того как протокол первичного собрания оформлен и составлен, а решение о создании ТСЖ принято, необходимо инициировать процедуру регистрации. Регистрирует ТСЖ районная налоговая служба, куда подаются следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД с подписями лиц, принявших участие в голосовании. Протокол также заверяется подписями председателя и секретаря собрания (оригинал остается в ФНС, поэтому при проведении общего собрания необходимо сделать дубликат).

2. Устав ТСЖ (в двух экземплярах, один остается в ФНС, второй будет возвращен ТСЖ).

3. Заявление о государственной регистрации юридического лица по форме № Р11001.

4. Чек об оплате государственной пошлины (на 2016 г. она составляет 4000 руб.).

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» срок регистрации ТСЖ составляет 5 рабочих дней.

Подачу всех необходимых документов на регистрацию осуществляет лицо, прямо уполномоченное на это общим собранием («руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица», в соответствии с пп. А п. 1.3 ФЗ № 129-ФЗ «О государственной регистрации»). При этом в форме № Р11001 в качестве учредителей вновь создаваемого юридического лица выступают члены правления ТСЖ.

В нашем новом многоквартирном доме организуется ТСЖ. Решили, что платить деньги на общие нужды нужно в зависимости от площади квартиры. Естественно, все собственники 2- и 3-комнатных квартир против.

1. Можно ли не вступать в ТСЖ?

2. Действительно ли, чем больше площадь квартиры, тем больше голосов я имею?

Т. Аникеева, Ставрополь

Под товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) понимается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

1 Членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме становится на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Таким образом, если от владельца квартиры в правление ТСЖ не поступило никаких документов о приеме, то он таковым не является. Но отказ собственника от вступления в члены товарищества не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, для его содержания и эксплуатации.

ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на невступивших собственников дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.98 № 10-П).

Следует помнить и о том, что созданные ТСЖ не всегда правомочны. Число членов товарищества должно превышать 50% от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме. В случае если их число менее установленного законом, то создание данного товарищества незаконно. А если товарищество не обладает более чем половиной голосов, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).

2 Необходимо учесть, что ЖК РФ предусматривает проведение общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).

При проведении общего собрания законодатели подробно расписали порядок определения количества голосов.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество». В качестве примера подсчета голосов можно рассмотреть Краткую инструкцию по организации и проведению общих собраний в многоквартирных домах, утвержденную одним из муниципальных образований:

A (общая площадь дома) = 2791,9 кв. м;

В (общая площадь всех квартир) = 2543,3 кв. м;

С (места общего пользования) = А - В = 2791,9 кв. м - 2543,3 кв. м = 248,6 кв. м.

Сторонники первого метода придерживаются точки зрения, что подсчет голосов должен производиться по методу, который применяется для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах. Они аргументируют это тем, что п. 3 ст. 146 ЖК РФ приравнивает правомочия собрания членов ТСЖ к собраниям собственников помещений в многоквартирных домах. Следовательно, правила голосования членов ТСЖ должны соответствовать требованиям голосования на общем собрании собственников.

Сторонники второго мнения утверждают, что каждому члену ТСЖ принадлежит один голос при голосовании, и аргументируют это следующим образом. ЖК РФ устанавливает порядок определения количества голосов при голосовании для собственников помещений в многоквартирных домах. Но собственник жилья не обязательно должен быть членом ТСЖ (Кодекс предусматривает три варианта управления многоквартирным домом: непосредственно самими собственниками, управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом). А вопросы, рассматриваемые на общем собрании членов ТСЖ, отличаются от компетенции общего собрания собственников помещений.

Поскольку в ЖК РФ порядок определения числа голосов на общем собрании членов ТСЖ четко не прописан, мы рекомендуем зафиксировать его в Уставе товарищества. В этом случае может быть установлен любой из предложенных вариантов определения голосов.