Новостройки

Отчисления в резервный фонд ТСЖ: как организовать, какие документы оформить. Создание и использование резервов в организациях жкх

Чтобы обеспечить финансовую безопасность ТСЖ, создайте резервный фонд. За счет такого фонда можно покрывать убытки товарищества и оперативно реагировать на непредвиденные ситуации: срочный ремонт, замена оборудования; уборка снега после снегопада силами не одного, а трех дворников, и так далее.

Используйте нашу инструкцию, чтобы создать резервный фонд ТСЖ и не потерять накопленные средства.

Из этой статьи вы узнаете:

как создать резервный фонд;
какие документы нужны для этого;
на что можно использовать средства фонда;
кто должен платить взносы в фонд;
кто распоряжается средствами;
как отчитаться об использовании средств фонда.

Как создать резервный фонд

Чтобы создать резервный фонд в ТСЖ, вам нужно решение общего собрания членов этого товарищества.

Специальный механизм создания резервного фонда жилищным законодательством не определен. Но в пункте 2 ч. 1 ст. 137, ч. 3 ст. 151 ЖК РФ прямо указано, что общее собрание членов ТСЖ вправе определять специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Общее собрание членов ТСЖ также утверждает порядок использования средств, накопленных в резервном фонде, и правила отчетности по их использованию. Такие нормы установлены п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Собрание членов ТСЖ можно провести в форме очного, заочного или очно-заочного голосования. Это следует из ч. 1.1 ст. 146 и ст. 44.1 ЖК РФ.

Какие документы нужны для создания резервного фонда

Основные документы, необходимые для работы резервного фонда в ТСЖ, - это протокол общего собрания членов ТСЖ и положение о резервном фонде.

Протокол общего собрания членов товарищества подтверждает законность создания фонда, а положение регулирует организационные вопросы работы с его средствами.

Общее собрание членов ТСЖ по вопросу создания резервного фонда товарищества должно:

выяснить, все ли согласны с созданием резервного фонда в ТСЖ (ответы: да/нет);
утвердить взнос в резервный фонд в размере (ответы: сумма взноса рассчитывается исходя из суммы ________ руб. с кв. м общей площади помещения/сумма взноса составляет _____ руб. с одного помещения);
утвердить положение о резервном фонде (ответы: да/нет);
утвердить порядок использования средств резервного фонда (ответ: в соответствии с положением о резервном фонде);
утвердить порядок отчета об использовании средств резервного фонда (ответ: в соответствии с положением о резервном фонде);
утвердить изменения в устав ТСЖ (если положения устава не предусматривали создание резервного фонда).

Чтобы принять решения по указанным вопросам, необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Простое большинство - это 50% голосов плюс 1 голос от общего количества голосов членов ТСЖ или их представителей, участвующих на собрании.

В положение о резервном фонде включите подробный порядок:

создания резервного фонда;
накопления средств;
расходования средств;
контроля за расходованием средств.

В дальнейшем изменения в положение о резервном фонде мы также рекомендуем принимать через голосование на общем собрании членов ТСЖ.

Кто должен платить взносы в фонд

Обязательно платить специальные взносы в резервный фонд будут все члены ТСЖ. Для остальных собственников помещений в МКД есть особый порядок.

Обязательные платежи и взносы членам ТСЖ орган управления товарищества определяет в соответствии с уставом. Это предусмотрено ч. 8 ст. 156 ЖК РФ. При этом резервный фонд может формироваться не только за счет взносов собственников, но и из иных поступлений. Например, в резервный фонд можно перечислять доход от хозяйственной деятельности товарищества или другие доходы ТСЖ (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).

Вопрос

Поступления в резервный фонд могут быть разовыми и под конкретные работы?

Да, могут.

Законодательство не ограничивает периодичность поступлений взносов в резервный фонд. Цели использования средств фонда и его источники определяет общее собрание членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества.

Собственники помещений в МКД, которые не стали членами ТСЖ, не обязаны платить взносы в резервный фонд «по умолчанию». Дело в том, что для собственников - не членов товарищество может устанавливать размер обязательных платежей, связанных только с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ведь в обязательном порядке такие собственники должны оплачивать:

содержание жилого помещения;
коммунальные услуги;
взносы на капитальный ремонт.

Часть экспертов говорит о том, что собственники, не ставшие членами ТСЖ, не должны платить дополнительные взносы, в том числе в резервный фонд товарищества. У них нет правовых оснований платить в организацию, членом которой они не являются. Такие выплаты от не членов похожи на благотворительность или дарение.

Исходим из того, что большинство собственников помещений в МКД должны быть членами товарищества. В противном случае общее собрание собственников должно принять решение о ликвидации ТСЖ. Это предусмотрено ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Значит, большинство собственников - члены ТСЖ, которых вы можете обязать платить дополнительные взносы.

Обязать не членов платить дополнительные взносы можно только в резервный фонд МКД, но не в резервный фонд товарищества. Решение о создании резервного фонда МКД, о распоряжении его средствами принимает общее собрание собственников помещений в МКД. Это следует из ст. 153, ч. 6 ст. 155 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и подтверждается судебной практикой. О том, как работать с резервным фондом МКД, мы расскажем в следующих номерах журнала.

На что можно использовать средства фонда

Цели, для которых ТСЖ создает резервный фонд, могут быть любыми, но в рамках устава товарищества и положения о резервном фонде. Фонд должен покрывать расходы, которые не предусмотрены сметой доходов и расходов товарищества. Иначе получится дублирование платежей. С одной стороны, это наказуемо, а с другой - приведет к потере субсидий, например, в Москве.

Цель создания резервного фонда нужно указать в протоколе общего собрания членов ТСЖ, этого требует п. 5 ч. 2 ст. 145 и ч. 3 ст. 151 ЖК РФ.

Использовать средства резервного фонда можно, к примеру:

на непредвиденные расходы (чрезвычайные или форс-мажорные ситуации, срочный ремонт общего имущества в МКД, устранение аварий и т. п.);
благоустройство придомовой территории, включенной в состав общего имущества (например, на установку детского городка, не предусмотренную сметой);
судебные расходы ТСЖ;
покрытие убытков ТСЖ.

Чтобы потратить деньги на цели, не заявленные в положении о резервном фонде, нужно внести изменения в этот документ, принять новое решение на общем собрании членов ТСЖ.

Кто распоряжается средствами резервного фонда

Распорядителя средств фонда назначает общее собрание членов ТСЖ. В уставе должно быть указано, какое количество голосов членов ТСЖ для этого нужно.

Управление расходами резервного фонда мы рекомендуем передать правлению товарищества, чтобы не проводить каждый раз общее собрание членов ТСЖ.

В своем решении правление должно указывать: цель направляемых средств резервного фонда, размер средств, получателя средств и основание (например, договор, судебное решение и т. д.)

Председатель правления товарищества будет обеспечивать исполнение решений, принятых правлением, в силу закона. Это указано в ч. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Такой механизм поможет оперативно ликвидировать аварии или решать другие неотложные ситуации, ведь в большинстве случаев резервный фонд нужен именно для оплаты непредвиденных расходов.

Как отчитаться об использовании средств резервного фонда

Взносы и отчисления в резервный фонд отразите в смете доходов и расходов ТСЖ на год.

Контролировать использование средств должна ревизионная комиссия в рамках ежегодных проверок финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. По результатам проверки ревизионная комиссия оформляет заключение.

По решению общего собрания членов ТСЖ может быть также проведен независимый аудит.

При этом любой член ТСЖ по письменному запросу вправе получать информацию о состоянии и расходовании средств резервного фонда товарищества (пп. 3, 4 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ).

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 4
РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД ТСЖ
Товарищества собственников жилья вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Четкое понятие резервного фонда в законодательстве отсутствует. Однако из существующих норм и действующей практики можно сделать вывод, что резервный фонд предназначен для покрытия убытков и иных непредвиденных расходов. Средства данного фонда используются при наступлении форс-мажорных обстоятельств, которые неизбежны в деятельности ТСЖ. В рамках настоящей статьи дадим рекомендации товариществам о формировании и расходовании средств резервного фонда.
Необходимо отметить, что законодательство не слишком подробно регулирует вопросы, связанные с резервным фондом. Поэтому ТСЖ имеет полное право действовать по принципу "разрешено все, что не запрещено". Представляется целесообразным утвердить на общем собрании членов товарищества положение о резервном фонде ТСЖ. Это в полной мере соответствует требованиям п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ. При этом в уставе товарищества можно лишь указать на возможность создания подобного фонда и перечислить предполагаемые цели использования его средств. Положение о резервном фонде ТСЖ, в свою очередь, должно подробно регулировать порядок:
- создания резервного фонда;
- расходования средств резервного фонда;
- контроля за расходованием средств резервного фонда.
Создание резервного фонда
Принятие решения о создании резервного фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 151 ЖК РФ). Решение общего собрания членов ТСЖ о создании резервного фонда оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в доме неправомочно принимать подобные решения, ведь резервный фонд - это атрибут юридического лица, каковым является ТСЖ, а не многоквартирный дом. В связи с этим возникает вопрос: кто должен производить отчисления в резервный фонд? Представляется, что только члены ТСЖ.
Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество, их обязанности сводятся к внесению платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества (ст. 153, п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Учитывая, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на данные помещения (п. 3 ст. 158 ЖК РФ), в резервный фонд, создаваемый с целью проведения капитального ремонта, отчисления обязаны производить как члены ТСЖ, так и остальные собственники.
Обратите внимание! Отчисления в резерв на проведение ремонта общего имущества производят все собственники, а в резерв непредвиденных расходов ТСЖ - только члены товарищества.
В любом случае ТСЖ должно иметь в виду, что собственники помещений в доме, не являющиеся членами товарищества, могут оспорить в судебном порядке взимание с них взносов в резервный фонд (кроме взносов на капитальный ремонт). При этом велики шансы, что суд удовлетворит требования собственников.
Правление ТСЖ должно обосновать создание резервного фонда перед членами товарищества. В противном случае собственники помещений вряд ли будут уплачивать дополнительные взносы. Представляется, что сделать это совсем не трудно - достаточно привести в пример предыдущий финансовый год, ведь в деятельности каждого товарищества нередко возникают форс-мажорные обстоятельства, влекущие за собой непредвиденные расходы. Одним из таких "рядовых" обстоятельств являются неплатежи собственников, в результате которых у товарищества образуется задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями. Что еще может быть отнесено к непредвиденным расходам?
Если бы ТСЖ могло точно определить, на что будут израсходованы средства резервного фонда, они не назывались бы непредвиденными расходами. Тем не менее в положении о резервном фонде товарищество должно указать максимальный перечень этих расходов и на крайний случай предусмотреть статью "иные непредвиденные расходы". Такая необходимость обусловлена строгим целевым назначением средств ТСЖ.
Помочь товариществу сформулировать все возможные расходы может опыт предыдущих лет работы или даже опыт других ТСЖ. Приведем примерный перечень непредвиденных расходов, которые могут быть перечислены в положении о резервном фонде:
- своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
Невозможность точно установить сумму резервного фонда обусловлена теми же причинами, что и трудности в перечислении конкретных статей расходов. При планировании размера фонда допускается использовать информацию о затратах предыдущего финансового года. Также сумму средств резервного фонда можно определить в процентном отношении от бюджета дома. В любом случае размер резервного фонда должен быть зафиксирован с тем, чтобы утвердить размер взносов в фонд.
Помимо взносов членов ТСЖ, источником формирования резервного фонда могут стать доходы от хозяйственной деятельности товарищества, сэкономленные средства. Подобная практика представляется правомерной. Не стоит забывать и о средствах, получаемых товариществом в счет погашения задолженности собственников за предыдущие периоды. Кроме того, имеет смысл зачислять в резервный фонд и непредвиденные доходы.
После принятия на общем собрании членов ТСЖ решения о создании резервного фонда и источниках его формирования в платежных документах появляется отдельная строка "резервный фонд". О рисках ТСЖ в связи с включением такой строки в платежные документы тем собственникам помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, мы уже упоминали.
Закон не обязывает товарищество хранить средства резервного фонда на отдельном банковском счете. Вопрос о том, стоит ли открывать отдельный банковский счет для средств резервного фонда, решает общее собрание членов ТСЖ. При этом необходимо учитывать, что данные средства, зачисленные на специальный счет, не застрахованы от списания по требованиям, предъявленным к ТСЖ в судебном порядке. Вместе с тем открытие и содержание банковского счета требуют дополнительных затрат.
Расходование средств резервного фонда
С учетом того что резервный фонд предназначен для покрытия непредвиденных расходов, требуется оперативность в принятии решения о расходовании средств данного фонда. Поэтому выносить вопрос о расходовании резервного фонда на обсуждение общего собрания членов ТСЖ зачастую нецелесообразно. Представляется, что принимать решение о расходовании средств резервного фонда правомочно правление товарищества, осуществляющее руководство текущей деятельностью ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ). В решении правления должны быть указаны:
- цель расходования средств;
- сумма расходов;
- получатель средств.
Отметим, что председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно принимать решение о расходовании средств резервного фонда. В соответствии с п. 1 ст. 149 ЖК РФ он лишь обеспечивает выполнение решений правления.
Исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ в отношении решения этого вопроса не установлена. Тем не менее общее собрание членов товарищества вправе ограничить полномочия правления ТСЖ в части расходования резервного фонда конкретной суммой. Например, в случае, если требуется расходование средств резервного фонда в сумме, превышающей 20% от среднегодовой суммы резервного фонда, соответствующее решение должно быть принято общим собранием членов товарищества.
По окончании финансового года в отчете о выполнении сметы правление ТСЖ предоставляет собственникам информацию о состоянии резервного фонда и расходовании его средств. В смете ежегодно указываются планируемая и фактически накопленная величины резервного фонда.
Контроль за использованием средств резервного фонда
Законодательство предусматривает наличие в ТСЖ специального контролирующего органа - ревизионной комиссии (ревизора). В соответствии с п. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
Именно ревизионная комиссия не только вправе, но и обязана ежегодно по итогам финансового года проводить проверку использования средств резервного фонда, готовить заключение по ее результатам и отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
* * *
Наличие средств резервного фонда, безусловно, облегчает деятельность ТСЖ. Минимальное количество законодательных норм, регулирующих создание резервного фонда ТСЖ, позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе. Общее собрание членов товарищества вправе утвердить положение о резервном фонде ТСЖ, в котором будут оговорены все спорные ситуации, связанные с образованием фонда и использованием его средств. Указанное положение может в полной мере отражать потребности товарищества в соответствии с его финансовой деятельностью.
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
07.04.2010

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 1

Объем реализации продукции и услуг коммунальных предприятий во многом зависит от эффективности использования основных производственных фондов и их мощности. На практике часто бывает так, что, несмотря на проводимые профилактические работы, механизмы выходят из строя в самый неподходящий момент, и на их ремонт из оборота отвлекаются значительные средства. Это может подорвать финансовую стабильность организации.

Обеспечить равномерность включения таких затрат в себестоимость поможет формирование резерва на ремонт основных средств. Кроме этого, за счет создаваемых резервов организации ЖКХ выполняют еще одну важную задачу - проводят капитальный ремонт жилья.

Как создавать и использовать такие резервы? Как вести их бухгалтерский и налоговый учет? Об этом мы расскажем в статье.

Формирование резерва на ремонт основных средств

Основные фонды предприятий коммунального хозяйства, используемые в производстве продукции и оказании услуг, можно разделить на две группы: объекты инженерной инфраструктуры и основные средства, которые используются для обслуживания и ремонта этих объектов. Первая группа включает:

производственные здания (здания водопроводных станций, электрических подстанций, котельных, гаражей);
сооружения (кабельные и контактные сети, сооружения наружного водопровода, водопровод и канализационные сети, артезианские скважины, резервуары, водонапорные башни, коллекторы, поля фильтрования);
машины и оборудование (паровые котлы, электрогенераторы, электроколлекторы, двигатели, преобразователи, распределительные щиты, масляные выключатели).

Вторая группа - это транспортные средства (автомобили, автотранспорт специального назначения, автоприцепы), а также производственный и хозяйственный инвентарь (инструменты, приспособления).

В соответствии с п. 3 ст. 260 НК РФ с целью обеспечения равномерного включения в себестоимость услуг затрат на проведение ремонтных работ и оптимизации налога на прибыль организации ЖКХ могут создавать резерв на ремонт основных средств. Порядок его формирования определен ст. 324 НК РФ.

При этом необходимо иметь в виду, что объекты инженерной инфраструктуры обычно не являются собственностью организаций ЖКХ. Поэтому при формировании резервного фонда важны особенности договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения (так называемой службой заказчика) и субъектами хозяйствования - предприятиями различных организационно-правовых форм, оказывающими жилищно-коммунальные услуги <1>.

<1> Договорные отношения между заказчиком и предприятием-подрядчиком должны регулироваться Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденным Приказом Минстроя России от 20.08.1996 N 17-113.

Так, если основные средства объектов инженерной инфраструктуры по договору передаются организации ЖКХ в хозяйственное ведение или аренду и, соответственно, ставятся на ее баланс, то ремонтный фонд формируется как на указанные основные средства, так и на те, которые принадлежат самой организации и используются ею для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры. В случае передачи объектов инженерной инфраструктуры организации ЖКХ только на обслуживание, ремонтный фонд формируется лишь по основным средствам, используемым для обслуживания и ремонта объектов инженерной инфраструктуры и находящимся у нее на балансе. Создание резерва на ремонт объектов инженерной инфраструктуры, а также учет расходов на все виды ремонтов этих объектов производится службой заказчика, у которой они находятся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении.

Согласно п. 2 ст. 324 НК РФ размер отчислений в ремонтный фонд определяется исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, которые разрабатываются и утверждаются организациями ЖКХ по согласованию с собственником объектов жилищно-коммунального хозяйства (органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией, выполняющей функции заказчика).

К сведению: совокупная стоимость включает в себя первоначальную стоимость (восстановительную стоимость для объектов, введенных в действие до 1 января 2002 г.) всех амортизируемых основных средств, эксплуатируемых на начало года, в котором создается резерв.

Обратите внимание: решение о создании резерва на ремонт основных средств, а также нормативы отчислений необходимо утвердить в приказе об учетной политике организации.

Базой для определения нормативов отчислений в резервный фонд является смета затрат на проведение ремонтных работ, рассчитанная на основании срока службы основных средств, продолжительности межремонтных сроков, регламента проведения ремонтных работ по каждому виду основных средств, а также нормативов материальных, энергетических, трудовых и финансовых затрат на их проведение. Если на федеральном или региональном уровне нормативы не утверждены, их можно разработать в рамках муниципального образования и утвердить органом местного самоуправления. При этом Налоговым кодексом установлено ограничение по размеру создаваемого резервного фонда. Максимальная величина его не может превышать среднего значения фактических расходов на ремонт за предшествующие три года. Поскольку НК РФ требует, чтобы резерв, рассчитанный исходя из нормативов, соответствовал сметной стоимости предстоящих ремонтов, логично было бы расходы на ремонт по смете заложить не ниже суммы средних затрат на его проведение за предыдущие три года.

Норматив резервных отчислений определяют по формуле:

Н = Сос / Рм х 100%,

где Сос - совокупная стоимость амортизируемых основных средств;

Рм - предельный размер резерва.

Так формируется резервный фонд на текущий год. В течение года эта сумма равномерно, в зависимости от того, как организация рассчитывается с бюджетом (либо по 1/12 ежемесячно, либо по 1/4 ежеквартально), включается в затраты отчетного периода.

Объекты инженерной инфраструктуры отличает длительный период использования, продолжительный межремонтный срок, высокая стоимость ремонтов. Для проведения особо сложных и дорогих видов капитального ремонта основных средств согласно Налоговому кодексу можно накапливать денежные ресурсы в течение более одного налогового периода при условии, если в предшествующие годы такой или аналогичный ремонт не проводился. Соответственно, размер отчислений в резервный фонд увеличивается на сумму средств для финансирования ремонта.

Расчет нормативов отчислений в резервный фонд, создаваемый для проведения дорогостоящего ремонта, производится отдельно по каждому виду основных средств. Для этого нужно сметную стоимость ремонта, рассчитанную на основании балансовой стоимости и утвержденных нормативов материальных, энергетических и трудовых затрат, разделить на количество лет, в течение которых будет формироваться запланированная на ремонт сумма. В случае отсутствия необходимой нормативной базы в расчетах за основу может быть принята динамика расходов за определенное количество лет (в сопоставимых ценах) на капитальный и текущий ремонты. К этим расходам относят затраты на материалы, запасные части, на электрическую и тепловую энергию, на оплату труда ремонтных рабочих с отчислениями, а также на услуги своих подразделений и сторонних организаций и др.

При изменении условий осуществления ремонтных работ (изменение состава, организации или технологии выполнения работ, состава основных средств и пр.), условий оплаты труда работников, стоимости материалов, энергии нормативы отчислений в ремонтный фонд могут пересматриваться по согласованию с собственником основных средств (органами местного самоуправления или уполномоченной ими организацией, выполняющей функции заказчика).

Обратите внимание: Налоговый кодекс не предусматривает никаких ограничений размера создаваемого фонда на сложные и дорогие виды капитального ремонта.

Таким образом, общая величина резерва, на которую организация сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль в течение года, будет складываться из двух слагаемых: суммы резерва по ремонту текущего года и части средств, зарезервированных для проведения дорогостоящего ремонта.

Бухгалтерский и налоговый учет резерва на ремонт основных средств

В бухгалтерском учете информация о сумме резерва на ремонт основных средств отражается на счете 96 "Резервы предстоящих расходов". Ежемесячные отчисления в резерв показываются по кредиту этого счета в корреспонденции со счетами производственных затрат 20, 23. В налоговом учете их следует относить на прочие расходы.

Фактически осуществленные затраты на проведение ремонта списываются непосредственно за счет средств указанного резерва. При этом следует иметь в виду, что списание средств осуществляется только для выполнения ремонтных работ в соответствии с актами (процентовками) на выполненные работы независимо от того, каким способом (подрядным или хозяйственным) они были проведены.

Если на произведенные ремонтные работы средств фонда не хватило, то в налоговом учете разницу можно отнести на расходы только в последний день налогового периода. В бухгалтерском учете не обязательно дожидаться конца года, но в целях избежания двойного учета бухгалтеру гораздо удобнее списать эту разницу по правилам налогового учета, ведь на размере налоговых платежей это не отразится и годовую отчетность не исказит.

В случае неполного использования резерва по итогам года данные бухгалтерского и налогового учета будут отличаться. В налоговом учете в соответствии с п. 7 ст. 250, п. 2 ст. 324 НК РФ неиспользованный остаток резерва подлежит включению в состав внереализационных доходов организации. По правилам бухгалтерского учета согласно п. 69 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств <2> остаток резерва сторнируется, то есть на эту сумму уменьшается сумма затрат. Поэтому при создании резерва важно правильно рассчитать его размер, чтобы в конце года с этой суммы не нужно было уплачивать налог на прибыль. Таковы правила списания резервного фонда, сформированного на текущий год.

<2> Приказ Минфина России от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств".

Что касается средств, накапливаемых на проведение сложного и дорогостоящего капитального ремонта более одного года, то неиспользованный остаток резерва можно перенести на следующий налоговый период. Учет расходов по таким ремонтным работам нужно вести отдельно и подтверждать их графиком проведения капитального ремонта. Перенос величины начисленного резерва на следующий год в указанном случае не зависит от того, осуществлялись в текущем периоде ремонтные работы за счет средств созданного резерва или нет.

Однако налоговые органы нередко придерживаются иной точки зрения. В частности, они считают, что переносить на следующий налоговый период суммы начисленного резерва можно лишь в том случае, если в текущем году частично были произведены фактические затраты на предусмотренный капремонт. Если же фактических расходов на ремонтные работы не было, то для целей налогообложения прибыли вся сумма начисленного за год резерва на особо сложные и дорогие виды ремонта должна быть включена в состав внереализационных доходов налогоплательщика.

Обратите внимание: такую позицию налоговиков поддерживает и арбитражный суд (см., например, Постановление ФАС ДВО от 12.05.2004 N Ф03-А37/04-2/722).

Пример 1 . ЖСК "Нагорный" решил создать в 2005 г. резерв на ремонт основных средств. В учетной политике записано, что резерв формируется по правилам налогового учета. За 2002 - 2004 гг. фирма израсходовала на ремонт 5 400 000 руб.

Согласно утвержденной смете в 2005 г. запланировано отремонтировать основных средств на 1 850 000 руб. (работы были произведены в июне 2005 г.). Кроме того, в 2007 г. планируется провести капитальный ремонт котельной. Его сметная стоимость составила 3 300 000 руб. Для этого было решено резервировать средства в течение 2005 - 2006 гг. Отчетным периодом у фирмы является квартал.

Сначала определим предельный размер резервного фонда:

5 400 000 руб. / 3 = 1 800 000 руб.

Следовательно, каждый квартал фирма сможет отчислять в резерв 450 000 руб.

На капитальный ремонт котельной в течение двух лет фирма будет ежеквартально резервировать 412 500 руб. (3 300 000 руб. / 2 года / 4 кв.).

Таким образом, общая сумма ежеквартальных отчислений в 2005 г. составит 862 500 руб. (450 000 + 412 500).

В бухгалтерском учете ЖСК "Нагорный" были сделаны следующие проводки:


В марте и июне 2005 г.
ремонт основных средств
В июне 2005 г.
Отражены фактические расходы на
Списаны затраты на ремонт в пределах начисленного резерва (862 500 х 2) руб.
В сентябре 2005 г.
Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств
Списан остаток фактических затрат на ремонт с учетом предельного размера начисленного резерва (1 800 000 руб. - 1 725 000 руб.)

Произведены отчисления в резерв на ремонт основных средств
Списан на расходы остаток фактических затрат на ремонт

Остаток фонда в сумме 1 650 000 руб. на проведение в 2007 г. капитального ремонта котельной будет перенесен на следующий год.

Обратите внимание: принимая решение о создании резерва на ремонт основных средств, организация должна помнить, что списать на себестоимость расходы на проведение любых видов ремонтных работ (и капитальных, и текущих) в течение года она может только за счет средств резерва. Налоговый кодекс не предусматривает одновременного включения в затраты фактически понесенных расходов на ремонт основных средств и отчислений в резервный фонд. Превышение фактических затрат над суммой резерва уменьшает налоговую базу только по окончании налогового периода.

До недавнего времени в арбитражной практике были случаи, когда суд соглашался с тем, что, если налогоплательщик создавал резерв только на капитальный ремонт и размер резерва рассчитывал исходя из необходимости финансирования именно этого вида ремонта, то списать затраты на проведение текущего ремонта основных средств за счет средств указанного резерва по итогам отчетного периода уже не представлялось возможным (Постановление ФАС ВСО от 03.08.2004 N А19-2703/03-24-Ф02-2928/04-С1). Точка в этом вопросе была поставлена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 05.04.2005 N 14184/04, который указал, что Кодексом не предусмотрено создание резервов в зависимости от видов ремонта основных средств, поэтому при создании налогоплательщиком резерва на ремонт основных средств он должен руководствоваться правилами ст. 324 Кодекса, не предусматривающей возможности включения в расходы для целей налогообложения фактических затрат по итогам отчетных периодов.

Следовательно, выводы судов о правомерности действий налогоплательщика не соответствуют закону.

Л.В.Карпович

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Ранее на страницах журнала мы рассматривали проблему передачи новому управляющему остатка не израсходованных на капитальный ремонт средств (см. статью Е.В. Емельяновой "Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления", N 9, 2015). Сегодня предлагаем ознакомиться с актуальными тенденциями в рассмотрении судами данного вопроса.

Начать следует с того, что предметом рассмотрения в настоящей статье являются суммы, предназначенные для оплаты проведения текущего и капитального ремонта , не составляющие фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете (правовой статус и движение средств фонда четко регламентируются положениями ЖК РФ). Практически во всех судебных актах по данному вопросу приведены следующие формулировки:
– капитальный и текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Денежные средства, уплаченные жильцами в счет оплаты выполнения в будущем УК работ по ремонту, являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению капитального и текущего ремонта;
– средства, получаемые от собственников помещений в в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК. Она распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников;
– по смыслу действующего законодательства, регулирующего управление , при избрании собственниками помещений жилого дома новой УК у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт , не израсходованных по назначению.
Значит, равным образом выводы, сделанные судами, касаются средств финансирования текущего и капитального ремонта. В настоящее время накопление денежных средств на капитальный ремонт общего имущества (под накоплением мы понимаем внесение денег до того, как согласован предмет обязательства – конкретные перечень работ, сроки выполнения, смета расходов) осуществляется через создание фонда капитального ремонта одним из двух способов и управляющий не распоряжается средствами фонда. Жилищный кодекс предусматривает особые основания для взыскания с управляющего – владельца спецсчета средств фонда капитального ремонта в пользу нового владельца спецсчета либо регионального оператора. Поэтому рассматриваемый в настоящей статье порядок распространяется лишь на суммы, накопленные на капитальный ремонт общего имущества до возникновения у собственников помещений обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт <1>, а также на накопления на текущий ремонт, которые по настоящее время в отсутствие специального правового регулирования формируются в порядке, согласованном собственниками помещений и управляющим домом.
——————————–
<1> Подробнее см. статью Д.В. Дурново "Плата за капремонт по старым правилам: можно ли взыскивать с 26.12.2012?" на с. 65.

Возврат новому управляющему, но не собственникам
помещений в

При смене управляющего домом или способа управления на общем собрании собственники помещений принимают решения о прекращении управления прежним управляющим, выборе нового управляющего, а также, как правило, о наделении нового управляющего полномочиями по истребованию с прежнего управляющего средств, собранных и не использованных на ремонтные работы.
Нередко от прежнего управляющего можно услышать такой довод: обязательства перед новым управляющим не возникают, контрагентами являются непосредственно собственники помещений, поэтому именно собственникам нужно возвращать накопления. Денежные средства, аккумулированные на текущий и (ранее) капитальный ремонт, не являются общим имуществом собственников помещений в , поэтому собрание собственников не вправе распоряжаться данными суммами. Каждый собственник может потребовать у управляющего, утратившего полномочия по управлению домом, "переплату". Верны ли эти утверждения?
Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в являются определенное имущество в таком доме, земельный участок. Особый статус придан денежным средствам, находящимся на специальном счете, в ст. 36.1 ЖК РФ: права на эти денежные средства принадлежат собственникам помещений в долях, пропорциональных фактически уплаченной сумме взноса каждого собственника. Право на долю денежных средств следует судьбе права собственности на помещение. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений об использовании фонда капитального ремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в . То же самое касается решения о смене владельца спецсчета, изменении кредитной организации (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ). Выплата средств из фонда капремонта собственникам помещений возможна только в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд участка под домом и помещений в нем (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Несмотря на то что в ЖК РФ до 26.12.2012 статус денежных средств, накапливаемых на капитальный (текущий) ремонт, не был детально описан, суды склоняются к тому, что он был таким же, что и сейчас. Поправки, внесенные Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ, не добавили ничего кардинально нового, а лишь конкретизировали принципы правового регулирования.
Кредитором в требовании о взыскании с прежнего управляющего сумм неосновательного обогащения является новый управляющий домом, но не собственники помещений. Это заключение озвучено в Постановлении АС ДВО от 14.09.2015 N Ф03-3863/2015 по делу N А24-4619/2013: "Принимая во внимание избранный собственниками помещений опосредованный способ управления многоквартирным домом – управляющей организацией, собственники не могут быть отнесены к кредиторам должника, имеющим право требовать выплаты в свою пользу суммы заявленного неосновательного обогащения… Заявленные денежные средства, являясь целевыми, подлежат использованию по соответствующему назначению и не могут быть возвращены каждому из собственников многоквартирного дома, в том числе заявителю жалобы, в личное пользование".
В свою очередь, в Постановлении АС ВСО от 26.10.2016 N Ф02-5528/2016 по делу N А33-19525/2015 был сделан вывод: оформленное протоколом решение собрания собственников о возврате денежных средств на их счета противоречит положениям ст. 36.1, 44, 46, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Факт возврата части сумм на счет собственников не может свидетельствовать об отсутствии у нового управляющего права истребовать спорную сумму у прежнего управляющего <2>.
——————————–
<2> В данном случае первоначально решение общего собрания указывало на возврат накоплений на капремонт на счет нового управляющего. Новое решение было принято позднее, и по ряду обстоятельств суд отнесся к нему критически.

Изложенное подтверждает, что плату за капитальный ремонт, которая вносится в целях накопления резерва для последующего финансирования ремонтных работ, нельзя считать предварительной оплатой, которая подлежит возврату при прекращении договора. Это целевые средства, имеющие определенное направление расходования и не подлежащие возврату потребителям.

Предмет взыскания – фактически полученные денежные средства
и "дебиторка"?

Размер платежа за капитальный и текущий ремонт общего имущества всегда пропорционален доле в праве общей долевой собственности. Начисленные и предъявленные к уплате суммы очевидным образом не равны фактически полученным средствам. Кредитор имеет право взыскать с должников не внесенные вовремя суммы. В связи с этим возникает вопрос: в каком размере прежняя УК должна перечислить денежные средства новому управляющему?
К примеру, Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 20.07.2016 по делу N 33-9557/2016 подтверждено решение суда, которым удовлетворен иск прокурора в интересах собственника помещения к прежней УК о перечислении денежных средств на расчетный счет новой УК. Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма неосновательного обогащения подлежала перерасчету с учетом фактически внесенных собственниками жилых помещений платежей, были отклонены. Ответчик при наличии задолженности собственников и нанимателей жилых помещений по внесению платежей по статье "Текущий ремонт" не лишен возможности взыскания недополученных за период управления многоквартирным домом сумм задолженности в судебном порядке.
Вместе с тем арбитры взыскивают с прежнего управляющего суммы исключительно в пределах фактически полученных средств, обосновывая это тем, что неосновательным обогащением можно считать лишь реально полученные деньги (Постановление АС ЗСО от 16.02.2016 N Ф04-29111/2015 по делу N А45-5963/2015).
Разница – это задолженность собственников помещений по внесению платы за капитальный или текущий ремонт. Кто является кредитором по данному требованию: организация, управлявшая домом в периоде возникновения долга, или лицо, управляющее домом на момент рассмотрения спора?
При ответе на данный вопрос следует учитывать важное обстоятельство: такая плата не является стоимостью фактически выполненных работ, которую вправе взыскивать лицо, проводившее работы. При формировании фонда (резерва) управляющему поручается аккумулировать данные средства, вести их учет, обеспечивать их сохранность. Полномочия управляющего домом по ведению претензионно-исковой работы в отношении накопительных платежей основаны на пп. "ж" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению . В Постановлении АС УО от 12.12.2016 N Ф09-10188/16 по делу N А71-7887/2015 в силу действующей редакции ЖК РФ сделан такой вывод по спору о взыскании платы за капитальный ремонт за период с апреля 2013 года по январь 2015 года (то есть в том числе за период, когда УК являлась владельцем спецсчета): "Право истребования задолженности по внесению платы за капитальный ремонт с собственников помещений принадлежит лицу, обладающему статусом управляющей организации, причем реализация указанного права не зависит от наличия либо отсутствия заключенного с собственником помещения договора управления…" Лицу, которое перестало быть управляющим конкретным , в иске было отказано. Аналогичным образом в пользу новой УК с прежней были взысканы лишь фактически полученные суммы: поскольку ответчик не является УК в отношении спорного в настоящее время, у него отсутствует возможность взыскания денежных средств по данной статье расходов (Постановление АС УО от 09.11.2016 N Ф09-9848/16 по делу N А60-628/2016).
Такого же мнения придерживаются арбитры АС ДВО, которые в Постановлении от 20.07.2015 N Ф03-2781/2015 по делу N А24-2090/2014 сделали следующий вывод: "При смене управляющей организации аккумулированные средства на капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации, так же, как и права на получение своевременно не внесенных собственниками взносов на капитальный ремонт. На основании изложенного суды сделали обоснованный вывод, что требования о взыскании задолженности по плате за капитальный ремонт по домам, выбывшим из управления истца, удовлетворению не подлежат" (спор касался долгов за период 2011 – 2012 годов) <3>.
——————————–
<3> См. также Постановление ФАС УО от 04.07.2014 N Ф09-3133/14 по делу N А60-27572/2013, в передаче которого для пересмотра в порядке кассационного производства было отказано Определением ВС РФ от 18.11.2014 N 309-ЭС14-2601.

Изложенное означает, что в момент прекращения управления домом управляющий должен списать с баланса активы в виде дебиторской задолженности собственников помещений по плате за капитальный ремонт (за период до возникновения обязанности по уплате взносов), текущий ремонт (если она вносится с целью формирования резерва). Одновременно у прежнего управляющего возникает обязанность перечислить накопленные в резерве денежные средства новой УК. Относительно передачи требований по внесению платы за ремонт нужно отметить, что закон прямо не устанавливает правило о смене кредитора (прежнего управляющего на нового), как в случае с владельцем спецсчета, на котором формируется фонд капитального ремонта. Однако, как было выяснено выше, этот принцип следует из совокупности норм законодательства и сущности правоотношений по поводу накопления резерва на ремонт. Тем не менее составление двухсторонних документов (между прежним и новым управляющими) необходимо, чтобы новый управляющий мог реализовать данные права требования. Без акта передачи требований (с соответствующим реестром, в котором они должны быть индивидуализированы по должникам и периодам возникновения) новый управляющий не имеет возможности принять их к учету.

Учет и налогообложение

Бухгалтерский и налоговый учет описываемых операций организуется точно так же, как и учет передачи фонда капитального ремонта при смене управляющего <4>.
——————————–
<4> См. экспресс-ответ на с. 15, N 2, 2015.

Пример. УК, управлявшая домом в период с 01.03.2011 по 01.07.2014, на основании решения общего собрания получала плату за капитальный ремонт (обязанность по уплате взносов на капремонт у собственников помещений возникла 01.02.2015). По состоянию на 01.07.2014 по данным бухгалтерского учета УК:
– был сформирован резерв на капитальный ремонт (сальдо по кредиту счета 86) в сумме 650 000 руб.;
– были получены денежные средства в оплату капремонта в размере 580 000 руб.;
– была сформирована дебиторская задолженность собственников помещений в сумме 70 000 руб.
В рабочем плане счетов УК:
– к счету 76 "Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами" открыты субсчета 76-6-5 "Плата за капитальный ремонт начисленная", 76-5 "Расчеты с новым управляющим домом";
– к счету 86 "Целевое финансирование" открыт субсчет 86-5 "Фонд капитального ремонта".
На дату прекращения договора управления в бухгалтерском учете следовало перечислить новой УК средства ремонтного фонда, передать информацию о долгах собственников помещений по плате за капремонт. Эти операции отражаются в учете следующими бухгалтерскими записями:

Если прежняя УК удерживает деньги, в учете все же необходимо списать источник финансирования (ведь после прекращения договора управления у УК уже нет обязательства тратить деньги по целевому назначению, а возникает обязательство перечислить их новому управляющему, но не собственникам помещений) и "дебиторку" собственников помещений (как свидетельствуют примеры из арбитражной практики, приведенные выше, только действующая УК вправе взыскивать долги по плате в фонд ремонта). Впрочем, перевод указанных сумм с одного бухгалтерского счета на другой в данном случае не повлияет на показатели отчетности, поскольку так или иначе они отражаются в составе обязательств компании.
При принятии к учету требований к собственникам помещений по внесению платы за прошедшие периоды новому управляющему следует проверить их на соответствие признакам актива, то есть на способность "превратиться" в денежные средства. Пункт 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ требует, чтобы дебиторская задолженность, по которой истек срок исковой давности, была списана с баланса с соблюдением определенного порядка. Очевидным образом, делать это следует в периоде истечения срока или появления иной информации, свидетельствующей о нереальности взыскания долга. Создание резерва сомнительных долгов по взносам на капитальный ремонт Минфин России рекомендовал отражать по дебету счета 86, то есть фактически за счет сформированного в учете источника финансирования (Письмо от 14.04.2016 N 07-01-09/21509). Это справедливо, поскольку управляющий домом не должен за свой счет покрывать убытки в виде безнадежных долгов, а фонд капитального ремонта составляют лишь денежные средства, находящиеся на специальном счете, а не предъявленные к уплате. Данный принцип в полной мере можно распространить и на ремонтный резерв, сформированный за счет платы за капремонт (текущий ремонт). Таким образом, прежний управляющий должен был списать долги со сроком возникновения более трех лет. Поэтому при вступлении в полномочия по управлению домом и получении реестра задолженности по плате за капитальный ремонт со сроком возникновения более трех лет новый управляющий не имеет оснований для принятия таких долгов к бухгалтерскому учету. Соответственно, записи по дебету счета учета расчетов по начисленной плате, а также по кредиту счета учета ремонтного фонда следует составить на суммы за вычетом долгов с истекшим сроком . Такие суммы могут быть приняты на забалансовый учет.
Для целей налогообложения доходов средства собственников помещений, полученные на финансирование ремонта общего имущества, отнесены к средствам целевого финансирования с 2012 года. Поэтому движение данных средств не порождает налогооблагаемых доходов, в том числе у новой УК, получившей суммы резерва от прежней УК, поскольку деньги принадлежат собственникам помещений и не составляют экономическую выгоду управляющего домом.
Если же плата за капитальный или текущий ремонт поступала на счет УК, применяющей О, до 2012 года, она должна была включаться в налогооблагаемые доходы (Постановление АС ДВО от 06.04.2016 N Ф03-951/2016 по делу N А59-4050/2014). При перечислении накоплений новой УК прежняя имеет право скорректировать (уменьшить) доходы текущего периода на выплаченные суммы, квалифицировав их как суммы возвращенного аванса (абз. 3 п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Это не исправление ошибки, а новая хозяйственная операция, поэтому правило о трехлетнем сроке заявления права на уменьшение суммы налога не действует.
Для целей исчисления суммы, направленные на формирование резерва на ремонт общего имущества в , не увеличивают налоговую базу в момент поступления на основании пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ с 2010 года. Это справедливо как для УК, получающей средства от собственников помещений, так и для новой УК, которой не израсходованные на ремонт суммы поступают от прежнего управляющего домом.

Проценты за пользование чужими средствами

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой ЦБ РФ, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Основания для удержания не израсходованных на ремонт накопленных денежных средств отпадают в момент прекращения полномочий по управлению конкретным домом (эта же дата предопределяет вступление в полномочия нового управляющего). Именно с этого дня до даты перечисления денежных средств новая УК вправе истребовать проценты за пользование чужими средствами.
Возможность взыскать проценты при истребовании не израсходованных на ремонт средств с прежнего управляющего подтверждена примерами из судебной практики (Постановление АС ВВО от 27.07.2016 N Ф01-2685/2016 по делу N А17-4032/2015, оставленное без пересмотра в кассационном порядке Определением ВС РФ от 24.11.2016 N 301-ЭС16-15328).

К сведению. Проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы и в случае неправомерного удержания средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, при смене владельца спецсчета в связи с избранием нового управляющего домом. Довод прежнего владельца о том, что он не пользуется денежными средствами на спецсчете, не распоряжается ими и, соответственно, не произошло увеличение его собственных средств за счет поступлений на спецсчет, не был принят арбитрами в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу N А71-6981/2016. По требованию истца проценты было присуждено зачислить также на новый специальный счет.

Если для должника (прежней УК) проценты формируют прочие расходы в бухгалтерском учете и внереализационные – в налоговом (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ), вопрос учета процентов у получателя (новой УК) следует рассмотреть особо.
Важно понять, вправе ли новая УК распоряжаться по собственному усмотрению данными процентами. Если ответ будет положительным, безоговорочно проценты признаются в составе прочих бухгалтерских доходов и внереализационных налоговых доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ). В пользу данной позиции можно привести такие аргументы: собственникам помещений принадлежат лишь средства накоплений в ремонтном резерве. На взыскание этих сумм они уполномочивают новую УК. Все, что УК взыщет с должника свыше, поступает в ее полное распоряжение, ведь взыскание процентов не является обязанностью УК.
С другой стороны, установлено, что накопления в резерве принадлежат собственникам помещений. Прежняя УК неправомерно удерживает средства именно собственников помещений, а не новой УК. В соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК РФ пени, уплаченные собственниками помещений – должниками, формируют фонд капитального ремонта, как и проценты, начисленные за пользование денежными средствами на спецсчете. По аналогии можно сделать вывод, что и проценты за пользование чужими средствами, уплаченные прежней УК за задержку возврата неизрасходованных накоплений, увеличивают резервный фонд, являются средствами собственников помещений и рассматриваются в качестве целевых для нового управляющего (при условии обеспечения раздельного учета и целевого использования в дальнейшем) как в бухгалтерском учете (отражаются по кредиту счета 86), так и для целей налогообложения. Такая позиция представляется более обоснованной и справедливой. Она может быть дополнительно подкреплена особыми формулировками в решении общего собрания, к примеру, наделяющими новую УК правом на взыскание не только основной суммы, но и процентов с указанием их целевого назначения (присоединения к резерву). И наоборот, в решении общего собрания собственники могут отметить, что не израсходованные на ремонт прежним управляющим суммы подлежат взысканию новым управляющим с последующим сохранением, учетом и целевым использованием в соответствии с решением собрания, а иные суммы, взысканные с прежней УК, передаются в собственность новой компании.

При решении вопроса о судьбе денежных средств, накопленных на текущий либо капитальный ремонт до возникновения обязанности по уплате взносов в соответствии с ЖК РФ, не израсходованных на момент прекращения управления домом, нужно учитывать следующие принципы:
– возврат собственникам помещений не производится, данные суммы являются целевыми и не утрачивают такой статус при смене управляющего домом. Они должны быть перечислены новому управляющему;
– долги собственников помещений по внесению платы за капитальный ремонт может взыскивать только действующая УК, поэтому одновременно с накопленными денежными средствами прежняя УК передает новой компании требования к должникам;
– на суммы неправомерно удерживаемых средств ремонтных резервов могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ, которые в отсутствие специальных указаний в решении общего собрания собственников помещений логично причислить к резерву на ремонт.

Е.В. Емельянова
Редактор журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"

Метки: , Предыдущая запись
Следующая запись

ТСЖ. Организация и эффективное управление Гассуль Вениамин Абрамович

Большое значение в процессе функционирования ТСЖ имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ТСЖ как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Следует, однако, заметить, что состав многих работ, указанных в «Правилах и нормах технической эксплуатации», не во всем совпадает с составом работ, указываемых в методическом пособии МДК 2-04.2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава общего имущества санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бачка от отложений, смена поплавка-шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п. Представляется целесообразным все работы с установленным владельцами санитарно-техническим оборудованием осуществлять за счет владельцев квартир, утвердив это решение на общем собрании членов ТСЖ.

Рис. 7.1. Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда

В целях ориентации технических руководителей ТСЖ в процессе осуществления функции содержания жилищного фонда далее приводятся основные работы, подлежащие при этом выполнению:

по стенам и фасадам - удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивки отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков;

по крышам и водостокам - уборка мусора и удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних водостоков, укрепление наружных водостоков, антисептирование и антиперирование деревянных конструкций, промазка фальцев;

установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих;

по санитарной уборке - ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа; ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков;

по санитарной очистке внутридомовой территории - уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы;

по центральному отоплению - консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи;

по водопроводу и канализации - уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы;

по электроснабжению - замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции;

по аварийному обслуживанию - ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию жилищного фонда совместно со схемой на рис. 7.1, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию жилищного фонда и по его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством ТСЖ при организации работ по содержанию МКД.

ТСЖ, взявшее на себя непосредственное управление МКД и осуществляющее содержание дома силами наемных работников, должно соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

В предыдущей главе приведен пример эффективной технологии монтажа и ремонта санитарно-технических систем и представлены рекомендации по применению в инженерных системах МКД полимерных труб, превосходящих стальные трубы по многим показателям.

Особое внимание следует уделять подготовке к осеннее-зимнему сезону многоквартирного дома с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

При управлении ТСЖ наиболее проблемным, по нашему мнению, является вопрос технического осмотра жилого здания. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства ТСЖ необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009–2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Заключая раздел о содержании жилищного фонда, необходимо подчеркнуть, что все затраты по содержанию этого фонда входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования ТСЖ, которое управляет МКД.

Текущий ремонт общего имущества дома – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направляемых на устранение неисправностей и восстановление работоспособности элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ:

по фундаментам - устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы;

по стенам и фасадам - герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов;

по перекрытиям - смена отдельных элементов, заделка швов и трещин;

по крышам - усиление стропил, антисептирование и антиперирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления;

по оконным и дверным заполнениям - смена и восстановление отдельных элементов;

по лестницам, балконам, козырькам - восстановление или замена отдельных участков;

по полам - замена и восстановление отдельных участков;

по внутренней отделке - восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях;

по центральному отоплению - восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены;

по водопроводу, канализации и горячему водоснабжению - замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы;

по электроснабжению - замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств;

по вентиляции - восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы;

по мусоропроводам - восстановление работоспособности всех устройств системы;

по внешнему благоустройству - ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников;

по специальным общедомовым техническим устройствам - восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с ТСЖ, которое управляет домом. К числу технических устройств относятся лифты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители ТСЖ при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в том числе всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.

Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.

В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов, а в финансовом плане следует указать в укрупненном виде конкретные виды работ, планируемые к выполнению.

К сожалению, приходится отметить, что в большинстве ТСЖ указанные правила не выполняются. Это объясняется не только недостаточным профессионализмом руководителей ТСЖ, но и их стремлением во многих случаях к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как отчет в этом случае производится только за расходование финансовых ресурсов, но никак не за выполнение конкретных, запланированных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планированием, организацией и проведением текущего ремонта значительно снижает эффективность функционирования ТСЖ как управляющей организации.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт производится собственниками и нанимателями квартир в МКД и что величина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в квитанции об оплате. Это уже предопределяет возможность всестороннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М

5.4. Расходы на содержание и ремонт арендованных транспортных средств В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были

Из книги Эпоха потрясений. Проблемы и перспективы мировой финансовой системы автора Гринспен Алан

8.9.1. Возникновение обязанностей налогового агента при аренде федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества В некоторых ситуациях организация обязана выполнять обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что она

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя Пример. В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, арендатор ежемесячно производит оплату

Из книги ТСЖ. Организация и эффективное управление автора Гассуль Вениамин Абрамович

Из книги ВВЕДЕНИЕ В ОБЪЕКТИВНЫЙ НАЦИОНАЛИЗМ (ЧАСТЬ III) автора Городников Сергей

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как

Из книги Наживемся на кризисе капитализма… или Куда правильно вложить деньги автора Хотимский Дмитрий

Резервы на ремонт сданного в аренду имущества у арендодателя Большинство арендодателей тратят на ремонт сдаваемых в аренду основных средств немалые суммы. Для равномерного учета таких расходов законодательство разрешает организациям создавать резервы под

Из книги Новая эпоха - старые тревоги: Экономическая политика автора Ясин Евгений Григорьевич

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Сегодня многие организации арендуют офисные, производственные или складские помещения. Полученное имущество арендатор обычно

Из книги Типичные ошибки в бухгалтерском учете и отчетности автора Уткина Светлана Анатольевна

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора Заключая договоры аренды стороны договора, арендодатель и арендатор, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества. При этом с целью

Из книги автора

3.2. Стоимость услуг за содержание и ремонт жилого помещения Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе

Из книги автора

4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в

Из книги автора

4.3. Правовая оценка подвалов как общего имущества Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у

Из книги автора

НАЦИОНАЛИЗМ И ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ Общественные настроения в защиту демократии и рыночных преобразований только тогда имеют шанс набрать политический вес и стать движением, затем преобразоваться в действенную и дееспособную политическую партию, когда они оказываются