Купля-продажа

Как аннулировать договор купли продажи квартиры. Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи

Продать квартиру возможно только при участии двух сторон, но с каждой из них могут выступать несколько физических лиц. Например, купить квартиру может семья, выделив каждому ее члену определенную долю. Продавцом также может выступать несколько человек, владеющих квартирой в долевой собственности. По общему правилу желания только одной из сторон недостаточно для расторжения договора, но из этого правила есть много исключений, а сама процедура имеет различные нюансы. Сегодня мы говорим о том, как провести расторжение договора купли-продажи квартиры.

Когда расторгается договор купли-продажи квартиры?

Самый простой случай - желание обеих сторон. В этом случае нет препятствий к расторжению, и все возвращается на круги своя - квартира продавцу, деньги - покупателю. Однако, данный случай самый редкий в практике, намного чаще недовольство сделкой высказывает только кто-то один, и желает расторгнуть куплю-продажу без согласия второй стороны.

Помимо ГК РФ особенности совершения сделок с недвижимостью изложены в Федеральном законе №122 от 21.07.1997 г. (редакция от 02.06.2016 г.). Расторжение может происходить только в той же форме, в какой состоялось заключение, то есть в письменной. Формулируется соглашение сторон, где они заверяют свое согласие с порядком, сроками и условиями расторжения сделки. Но поскольку обоюдное согласие - редкое явление, намного чаще договора расторгаются более сложным путем - через суд (ст. 450 ГК РФ).

Самым веским поводом и основанием для расторжения купли-продажи квартиры является нарушение второй стороной существенного условия сделки. К таким существенным условиям относятся:

Обязанность продавца выписаться из квартиры самому и выписать домочадцев;
Обязанность покупателя в полном размере выплатить стоимость квартиры;
Обязанность каждой стороны использовать только подлинные документы и предоставлять достоверные сведения и др.;

Важно: нельзя расторгнуть исполненный договор, а в данном случае он считается таковым после выдачи свидетельства о новом праве собственности. При желании сторон отказаться от сделки после совершения регистрации придется проводить новую сделку купли-продажи с обратным итогом.

Таким образом, расторгнуть договор возможно по обоюдному соглашению, либо без такового через суд. Второй путь намного сложнее, затратнее и без гарантии получения нужного результата. Этим и объясняется настоятельная рекомендация каждого юриста по недвижимости : не подписывать договор без тщательного его изучения, консультации с адвокатом и включения в него условий, страхующих непредвиденные осложнения.

Расторжение сделки по вине продавца

В процессе совершения продажи продавец обязуется перед покупателем:

Передать ему объект сделки в надлежащем виде и техническом состоянии;
Выписаться из квартиры самому и выписать всех домочадцев;
Получить оговоренную в документе сумму.

Чаще всего заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу задаток. Очень важно прописать при этом, что это именно задаток, чтобы при расторжении договора или предварительного соглашения по вине продавца покупатель смог вернуть эти деньги обратно, причем в двойном размере. Апелляция к суду с указанием на то, что деньги не следует возвращать, так как это аванс, может быть оспорена, если в соглашении или договоре прямо указано, что это именно задаток.

Защитой интересов продавца в таком случае становится четкое прописывание в договоре тех условий, при которых потенциальный покупатель может потребовать расторжения договора и возврата задатка, чтобы избежать возможного риска мошенничества.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Граждане, намеревающиеся в будущем провести продажу квартиры, могут договориться об этом и заключить соответствующее соглашение, именуемое предварительным договором купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ, стороны обязаны не только договорится обо всех основных моментах будущей сделки (какая квартира продается, ее характеристики, цена и т.д.), но в том числе указывается, когда именно будет подписан основной договор. По общему правилу отсрочить основное подписание можно не более чем на 1 год . Также, обыкновенно, при подписании стороны оговаривают передачу задатка в определенной сумме, как гарантию своих твердых намерений.

В силу каких-то непредвиденных обстоятельств в будущем после того, как соглашение сформулировано и подписано сторонами, любой может пожелать отказаться от договоренности. В результате потребуется расторжение предварительного договора купли-продажи. Сразу возникает вопрос о возврате задатка.

Условиями предварительного соглашения определяется порядок его расторжения и порядок возврата выплаченных сумм. Судебная практика в данном вопросе достаточно сложна, поскольку только конкретные обстоятельства и формулировка соглашения позволяют принимать решение о том, считать ли задаток авансом или нет, а значит, обязан ли продавец возвращать его несостоявшемуся покупателю и в каком размере. Большое значение в каждом случае имеет: кто именно является инициатором расторжения договоренности, и по какой причине.

Расторжение сделки по вине покупателя

В процессе приобретения недвижимости положение покупателя является более уязвимым, так как он рискует потерять свои деньги, остаться без квартиры. Не стоит рисковать, полагаясь на везение, лучше воспользоваться услугами юриста, который проверит сделку, удостоверится в ее юридической чистоте.

Ошибочно полагать, что риелтор сделает то же самое, что и юрист. Риелтор - только посредник между сторонами и его интерес один - поскорее провести куплю-продажу. Проверка юридической чистоты предлагается агентствами только как дополнительная услуга, а выполняют ее штатные юристы. Причин для опасений между тем довольно много:

Квартира может иметь некое обременение или сразу несколько;
Число сособственников больше указанного в договоре;
Жильцы могут быть выписаны противоправно;
Квартира приобретена по наследству, но с нарушением законодательства;
И так далее.

Все эти причины дают право покупателю отказаться от сделки и в одностороннем порядке потребовать расторжения договора (основного или предварительного). Если перерегистрация права собственности уже произошла, доказывать правоту придется через суд, но практика показывает, что продавец-мошенник успевает скрыться с деньгами или потратить их.

Признание недействительным договора купли-продажи

Важно понимать, что расторжение и признание недействительным договора - это разные вещи . Итог обоих мероприятий один, но разная процедура их осуществления, а также ее последствия. Признание недействительности договора купли-продажи квартиры налагает обязательство на виновную сторону вернуть все, что она получила от второй стороны обратно, а также выплатить сумму компенсации за причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Признать договор недействительным вправе суд по основаниям:

Нарушение законодательства;
Неполная или полная недееспособность любой из сторон;
При заключении договора та или другая сторона не отдавала отчета в своих действиях;
Сторона сделки - несовершеннолетний;
Сделка совершена мошенническим путем;
Сделка признана притворной или мнимой;
Некоторые другие основания, перечисленные в законе.

Юридическим последствием признания договора недействительным является констатация того, что купля-продажа никогда не имела места. Деньги, полученные любой из сторон, должны быть возвращены, квартира тоже, поскольку нет никакого законного основания для их перехода от одного собственника к другому.

Как защититься от одностороннего расторжения договора?

Не секрет, что продавцы стремятся всячески уйти от уплаты налога с продажи квартиры (13%). По этой причине в договора вписывается не истинная стоимость сделки, а лишь та, которая не облагается налогом - 1 млн. руб. Это относится к тем квартирам, которые куплены меньше 3 лет назад. Если продавцу удается уговорить покупателя, то в договоре указывается фиктивная сумма.

А далее покупатель, уступивший уговорам продавца, рискует столкнуться с тем, что сделка будет расторгнута через суд по любому основанию, вот только вернет продавец только то, что вписано в договор. Доказать правоту в данном случае не представляется возможным. Более того, настаивая на том, что сделка была совершена с целью ухода от уплаты налогов, обе стороны рискуют стать участниками уже уголовного процесса, так как данное правонарушение подпадает уже под действие не Административного, а Уголовного кодекса. По этой причине не стоит поддаваться на уговоры, а в договоре лучше писать все как есть.

Но если все-таки обе стороны заинтересованы в том, чтобы не вписывать в документ истинную сумму сделки, можно обезопасить себя включением в него дополнительного пункта, в котором указать дополнительное обязательство, накладываемое на продавца. При расторжении сделки в судебном порядке по вине продавца или вследствие претензий третьих лиц, продавец обязан в обозначенный срок предоставить покупателю иную квартиру, равной площади и с похожим расположением, или оплатить покупку такого жилья, а до исполнения этого требования покупатель вправе проживать в спорной квартире.

Обезопасив себя с этой стороны, покупателю можно чувствовать себя защищенным даже на тот случай, если первоначальной целью продавца была мошенническая сделка.

Если обоснованного повода для одностороннего разрыва договора нет, вторая сторона не желает идти навстречу, остается обращаться в суд. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по адресу спорной недвижимости.

Главная задача истца : сформулировать исковые требования, а именно потребовать расторгнуть договор на определенном основании. Обязательно потребуется привести доказательства законности своих требований. Вторым требованием должно стать возвращение квартиры, если ее переход к покупателю по приемо-передаточному акту уже состоялся. Дополнитель можно включить требование о компенсации убытков, морального ущерба.

Крайне редко дела такого рода разрешаются путем одного-двух заседаний. Истец не всегда имеет возможность лично посещать все заседания. Поэтому обычно дело передают доверенному лицу, адвокату. Оплату услуг юриста обычно включают в перечень исковых требований.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Особенность таких сделок заключается в том, что хотя договор и определяет то, как переходит квартиры от старого владельца к новому, но сама она при этом находится в залоге у банка, выдавшего ипотечную ссуду. При этом расторгнуть договор купли-продажи можно, но загвоздка в том, что квартира останется в залоге у банка до тех пор, пока не будет погашена задолженность.

Благоприятный исход - это расторжение договора, возврат всех уплаченных денег покупателю, расчет с банком. Но так бывает не всегда. Поэтому только на покупателе лежит ответственность за выбор квартиры. Банк не несет ответственности за выбор клиента. Расторгаются сделки такого рода только через суд, поскольку необходимость в этом может возникнуть только при обнаружении каких-либо нарушений законодательства. Сами покупатели, оформляющие квартиру в залог, и вступающие в долгосрочную ипотеку, не заинтересованы в том, чтобы оплачивать кредит и остаться при этом без квартиры.

Вариантов, когда может потребоваться разорвать договор на покупку квартиры, очевидно очень много, равно, как и обстоятельств этому сопутствующих. Порой без опытного юриста невозможно не только отстоять свои права, но даже разобраться в сути происходящего. По этой причине спрос на услуги юристов по недвижимости год от года становится все выше.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу расторжения договора купли-продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Расторжение договора

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину "расторжение договора" нередко используют термин "отказ от исполнения договора" – согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако это не совсем идентичные понятия. Так, согласно п. 2 статьи 520 ГК покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены. Использование в данном случае термина "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Поскольку при расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, значит, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Нарушения закона должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Договор признается незаключенным в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям.

Если государственная регистрация договора не проведена

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

При этом согласно п. 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Однако можно предположить, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК.

Тогда в отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными на основании п. 3 статьи 433 ГК, сделки - недействительными на основании п. 1 статьи 165 ГК, а права - невозникшими на основании п. 2 статьи 8 ГК.

Правило, предусмотренное п. 1 статьи 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В случае расторжения договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке, что и заключение договора (п. 1 статьи 452 ГК).

Как уже говорилось выше, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности. Для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора (если требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством). Сами стороны договора не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения.

При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Рассказываем, как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и избежать возможных проблем.

Итак, в каких случаях вы можете расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры? В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ любой договор может быть расторгнут:

По соглашению сторон;
По требованию одной из сторон (в судебном порядке).

Первый вариант наиболее выгоден для всех участников сделки, однако, на практике (в Москве и Московской области) добровольное соглашение о расторжении встречается крайне редко. Намного чаще можно встретить расторжение договора в одностороннем порядке - при существенном нарушении договора одной из сторон.

Что касается причин отмены сделки, то их может быть множество. Например:

Покупатель не передал деньги продавцу;
Прежний собственник отказывается выселяться из проданной квартиры;
Выяснилось, что при заключении сделки были использованы поддельные документы;
В правоустанавливающих документах были обнаружены ошибки и т.д.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: составьте соглашение о расторжении договора

Если обе стороны договора согласны отменить сделку, продавец и покупатель должны составить письменное соглашение о расторжении договора (ст. 452 ГК РФ).

По общему правилу соглашение составляется в произвольной форме, с обязательным указанием основных пунктов:

Сведения о продавце (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
Сведения о покупателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
Сведения о недвижимости (местонахождения, общая площадь и т.д.);
Реквизиты договора купли-продажи недвижимости;
Условия расторжения договора;
Дата, с которой договор прекращает свое действие;
Дата и места подписания соглашения.

Обратите внимание! Если договор купли-продажи был заверен у нотариуса, соглашение о расторжении такого договора также должно быть заверено нотариально.

Шаг второй: обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр - для регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи (адреса и телефоны отделений Росреестра в Москве представлены на сайте rosreestr.ru).

После соблюдения всех необходимых бюрократических процедур в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) будет внесена запись о прекращении сделки.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи дома или квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: подготовьте исковое заявление

Основные требования, предъявляемые к содержанию искового заявления, прописаны в ст. 131 ГПК РФ .

Итак, в соответствии с действующим законодательством, в исковом заявлении должны быть указаны:

Наименование и реквизиты суда, в который подается исковое заявление;
Данные истца (ФИО, место жительства, паспортные данные, контактный телефон, адрес электронной почты);
Данные ответчика (ФИО и место жительства);
Обстоятельства дела (обязательно должны быть указаны реквизиты и условия договора купли-продажи);
Требования истца (в данном случае - требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества);
Перечень прилагаемых к заявлению документов.

Шаг второй: соберите необходимый пакет документов

Исчерпывающий перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению, можно найти в ст. 132 ГПК РФ :

Копия договора купли-продажи недвижимости;
Копии искового заявления (в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц);
Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
Расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом;
Квитанция об уплате госпошлины .

Шаг третий: обратитесь в суд

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Обратите внимание! Если вы живете в Москве, найти нужный вам суд вы можете на сайте mos-gorsud.ru .

Шаг третий: примите участие в судебном заседании

В течение пяти рабочих дней после регистрации искового заявления суд должен назначить дату и время заседания.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (т.е., через 30 дней).