Налоги

Покупка дома с земельным участком по ипотеке сбербанка. Как выглядит образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком по ипотеке

В ипотеку могут быть приобретены не только жилые помещения, но и земельные участки, в том числе без построек. Такое приобретение закрепляется договором купли-продажи. Намерения участников сделки фиксируются с помощью предварительного соглашения. Образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком по ипотеке позволит избежать ошибок при составлении документа.

Как заполнить

Предварительный договор обеспечивает гарантии того, что продавец и покупатель заключат сделку на ранее оговоренных условиях, а не изменят свои требования. Именно это прописывается в документе.

Сначала указываются ФИО участников, реквизиты их документов и адреса регистрации. Тут важно подробно указать все данные. Это поможет в случае судебных тяжб, если они возникнут.

Кадастровый номер участка.
Площадь и адрес объекта.
Параметры документа, на основании которого недвижимость принадлежит продавцу.
Цену продажи.

В следующем пункте описывается порядок расчета по сделке. Все суммы вписываются цифрами и прописью.

Следующие разделы устанавливают права, обязанности сторон и ответственность за невыполнение соглашения. Также вносится информация о распределении расходов, связанных с регистрацией имущественных прав. Если определенных договоренностей нет, они делятся поровну между участниками сделки.

ДОГОВОР

купли-продажи

жилого дома и земельного участка

Город _____ __________________(число, месяц, год)

Граждане ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, "___"_________19__года), «___»_______19___ года рождения, ____________________, и ________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _______________, "__"______19__года), «___»________19___ года рождения, проживающая по адресу: ________________________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от «___»_________ 19___года, выдано _________) именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с одной стороны,

и ____________________________, в лице __________, действующего на основании ________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф. И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий), именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в общую совместную (вариант – долевую или просто собственность) собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продаёт

жилой дом (точное наименование объекта указать из свидетельства о праве собственности) с кадастровым (условным) номером __________, имеющего ______ этажей и состоящего из _____ комнат, общей площадью ________ кв. м, жилой площади __________ кв. м. (далее – Жилое помещение), за цену _____________ рублей,

и земельный участок площадью _____ кв. м, кадастровый номер _____________, из состава земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «_________________», местоположение: __________ (указать из выписки из кадастра) , (далее Земельный участок) за цену __________ рублей (указать из договора купли-продажи) (далее Земельный участок и Жилое помещение при совместном упоминании – ИМУЩЕСТВО),

общая стоимость ИМУЩЕСТВА составляет __________________ рублей.

1.2. Продаваемое ИМУЩЕСТВО принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты - общей совместной, общей долевой ) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от "____"________19__года (Жилое помещение) (либо иной документ, подтверждающий право собственности) и свидетельству о _______________________ №___ от "____"________19__года (Земельный участок) (либо иной документ, подтверждающий право собственности) , выданным __________________ от "____"_________19__года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ ___ г., зарегистрированного __________________________________________________________________________ за № __________ от «__» ______________ ___ года.

1.3. Расположение Жилого помещения на Земельном участке указано на соответствующем листе выписки из государственного кадастра недвижимости № _______ от __________, являющейся приложением к настоящему Договору.

1.4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанное ИМУЩЕСТВО никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным ИМУЩЕСТВОМ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. ПРОДАВЕЦ ИМУЩЕСТВА проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что ИМУЩЕСТВО приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ________________________________, (именуемый в дельнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №___ от «__» _______20__ года, заключенному в городе ___ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор).

2.2. Кредит согласно Кредитному договору предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере ________ рублей для целей приобретения в общую совместную (вариант – общую долевую) собственность ПОКУПАТЕЛЯ ИМУЩЕСТВА, в том числе _____ рублей для приобретения Жилого помещения и _______ рублей для приобретения Земельного участка, со сроком возврата кредита - __ (__________________________) месяца, считая с даты фактического предоставления кредита.

2.3. За пользование кредитом ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает проценты из расчёта процентной ставки ___ (____) % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту.

2.4. В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01 года ИМУЩЕСТВО в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящимся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закону с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на ИМУЩЕСТВО. При этом гр. ________________________ и гр. _________________________ становятся солидарными залогодателями .

2.5. Стороны определили, что ИМУЩЕСТВО с момента передачи его ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.

2.6. На момент подписания настоящего Договора ИМУЩЕСТВО как предмет ипотеки в силу закона оценивается в ___________ (________) рублей, в том числе _________ рублей – Жилое помещение и _________ рублей – Земельный участок, что подтверждается заключением независимого оценщика _____________________, акт оценки № __ от «__» _______________ ____ г.

2.7. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству , обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на ИМУЩЕСТВО, обременяемое ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством РФ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:

3.1.1. Денежная сумма в размере ______ рублей в счёт уплаты за приобретаемое ИМУЩЕСТВО, в том числе в размере ______ рублей в счёт уплаты за приобретаемое Жилое помещение в размере ______ рублей в счёт уплаты за приобретаемый Земельный участок, выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ как за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору:

(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления суммы аванса со своего рублевого счета №_______ в банке «_____» на рублевый счет ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР,

(Вариант 2) наличным расчетом в кассу ПРОДАВЦА. При этом подтверждением оплаты денежных средств будут являться финансовые документы, подтверждающие факт внесения денежных средств в кассу ПРОДАВЦА,

3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 договора размере выплачивается в два этапа:

3.1.2.1. аванс в размере __________ рублей, в том числе в размере ______ рублей в счёт уплаты за приобретаемое Жилое помещение и в размере ______ рублей в счёт уплаты за приобретаемый Земельный участок, выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после:

(Вариант 1) - подписания настоящего Договора.

(Вариант 2) - государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на ИМУЩЕСТВО к ПОКУПАТЕЛЮ.

3.1.2.2. окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на ИМУЩЕСТВО к ПОКУПАТЕЛЮ за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ему ипотечного кредита по Кредитному договору.

(Стороны могут использовать иные формы и порядок расчётов, которые указываются в договоре).

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:

4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи ИМЩУЕТСВА ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния ИМУЩЕСТВА, не сдавать его в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения ИМУЩЕСТВА ПОКУПАТЕЛЕМ.

4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ ИМУЩЕСТВО с подписанием передаточного Акта о передаче ИМУЩЕСТВА согласно ст.556 Гражданского кодекса РФ.

4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п/п. 3.1.2.1 и 3.1.2.2 настоящего Договора предоставлять документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.

(Указанные в п. п. 3.2.2 и 4.1.3 обязательства продавца могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи ИМУЩЕСТВА и предоставления подтверждающих оплату документов).

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.1.4. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств:

Указанных в п.3.1.2.1 настоящего Договора, - в течение _______ дней [Максимальный срок - 10 (Десять) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;

Указанных в п.3.1.2.2 настоящего Договора, - в течение ________ дней [Максимальный срок - 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на ИМУЩЕСТВО к ПОКУПАТЕЛЮ.

4.1.5. Удерживать продаваемое ИМУЩЕСТВО от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до его полной оплаты.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.4.1. Оплатить приобретаемое ИМУЩЕСТВО по цене, указанной в п.1.1настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 2 настоящего Договора.

4.4.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемое ИМУЩЕСТВО во владение после его фактического получения.

4.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:

4.4.3. Требовать от владельца закладной по исполнении части обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том числе досрочного, платежа) способом, достаточным для ПОКУПАТЕЛЯ и очевидным для возможных последующих владельцев закладной.

4.4.4. Требовать от законного владельца закладной передачи ему закладной после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации.

5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп.3.1 и 3.3.1 настоящего Договора. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки ИМУЩЕСТВА в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. п. 2.2 и 2.3 настоящего Договора.

5.3. Замена предмета ипотеки в силу закона – ИМУЩЕСТВА – по настоящему Договору допускается только с письменного согласия КРЕДИТОРА (при передаче прав по закладной – законного владельца закладной) на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему Договору.

5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи ИМУЩЕСТВА ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.

5.5. ПОКУПАТЕЛЬ (м. б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на ИМУЩЕСТВО к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением ИМУЩЕСТВА ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.

5.6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на ИМУЩЕСТВО сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.

5.7. Настоящим ПРОДАВЕЦ гарантирует ПОКУПАТЕЛЮ, что на дату подписания настоящего Договора в Жилом помещении никто не проживает и не зарегистрирован.

5.8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.9. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и по экземпляру выдается сторонам.

ПОДПИСИ СТОРОН:

______________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

Оформление недвижимости, которая приобретается путём проведения сделки в банке, осуществляется по договору купли-продажи, составленному заранее. Сторонам, участвующим в сделке, необходимо лишь проверить данные в паспортах, характеристики объекта и его цену. Не рекомендуется ставить подпись в договор без его вдумчивого изучения всех подразделов и приложений.

Представленный договор купли-продажи дома по ипотеке - это письменное соглашение продавца и покупателя, в котором первый даёт гарантию о передаче в собственность второму объект недвижимости, а покупатель – оплатить стоимость в том объёме, который был предварительно оговорён. В том случае, если имеется ипотечный кредит, сразу же после сделки, недвижимость попадает под залог кредитора, до момента компенсации заёмщиком предоставленных средств.

Условия договора купли-продажи дома через ипотеку

Каждый договор купли-продажи дома по ипотеке включает сведения:

Участники проводимой сделки;

Предмет договора (сведения, включающие данные о доме);

Порядок о взаиморасчётах;

Права и обязанности покупателя и продавца;

Срок действия соглашения.

Сведения о сторонах договора купли-продажи в ипотеке

Договор купли-продажи заполняется с указанием того населенного пункта, в котором осуществляется сделка в банке. Рядом указывается дата, когда подписан документ.

Подразделы заполняются подробно, там указываются: сведения о сторонах и подписывающих лицах, - э то данные о продавце и покупателе – их ФИО, данные из паспортов, адреса регистрации.

Предмет договора купли-продаже жилого дома по ипотеке

Этот подраздел содержит адресную часть, описание дома, его цену (записывается цифрами и прописью). Там же описывается цель соглашения, в частности - приобретение дома по ипотеке. Продавец гарантирует, что объект недвижимости не был продан третьему лицу, заложен, подарен, обременён обязательствами. Указывается список документов, по которым ясно, что жильё является собственностью продавца.

Взаиморасчёты: оплата по договору купли-продажи дома в ипотеку

Здесь указывается сумма задатка (аванс), внесённая заёмщиком и собственные его средства, которые выплачиваются за дом, кредитные средства, которые предоставлены банком. Записывается используемая форма расчетов:

- наличная;

- безналичная;

- с использованием ячейки в банке.

Получить всю сумму за недвижимость её собственник сможет после госрегистрации договора купли-продажи по ипотеке . После получении денег продавец должен предоставить покупателю расписку о полученной сумме.

Права и обязанности покупателя и продавца

Продавец даёт обязательство передать покупателю недвижимость в том же состоянии, что и на момент, когда был задаток (аванс). Нельзя передавать жильё в аренду или сдавать в безвозмездное пользование другим лицам. Покупатель со своей стороны даёт обязательство оплатить недвижимость во всём объёме, оговорённом с продавцом. Далее подписывается документ - «Акт передачи» и продавец отдаёт покупателю ключи от входных дверей и квитанции об отсутствии задолженности по дому.

Срок действия договора купли-продажи дома через ипотеку

Договор купли-продажи жилого дома по ипотеке после его регистрации в госорганах вступает в силу и его действие происходит до момента исполнения сторонами обязательств.

Стороны дают письменное подтверждение о дееспособности, отсутствии опекунов, попечителей и заболеваний, которые препятствовали бы осознанию документа, а также обстоятельств, по которым стороны пошли бы на подписание договора на неприемлемых условиях для себя.

После того, когда продавец жилья передаст его в собственность покупателю, то уже последний будет нести ответственность за порчу и повреждения дома.

Для самостоятельного и правильного составления соглашения необходимо на нашем сайте-конструкторе "Просто Документы" просто ответить на представленные вопросы и заполнить в случае необходимости соответствующие реквизиты и поля. Всего за несколько минут у Вас будет готовый уникальный договор, специально разработанный под Вашу ситуацию.

Пролог
При малейшей возможности избежать ипотеки (з/п позволяет без напряга гасить кредит) не задумываясь берите потребительский кредит. Съэкономите много денег, времени и нервов себе и продавцу.
Сей труд я решил написать в назидание несчастным последователям, которые решат повторить мой подвиг. Дабы не повторяли многих ошибок на этом тернистом пути, т.к. ни кредитный инспектор, ни чиновник вам не будут другом, ибо не они к вам приходят, а вы к ним. Забудьте про девиз Сбербанка "Клиент всегда прав" и про то, что чиновники живут за ваш счет. Люди приходят работу делать, а вы им мешаете.
Осенью оформили вместе с супругой заявку в кредитном отделе Сбера на ипотечный кредит. С собой достаточно иметь паспорта и справки о з/п по форме 2 НДФЛ. От меня справка не потребовалась, т.к. получаю з/п на карточку Сбера (возможно поэтому у меня не потребовали копию трудовой). В тот же вечер сообщили, что согласие получено. На поиск объекта выделяется 4 месяца. Полный список требуемых документов.
В декабре 2011 года я нашел подходящий вариант, ударили по-рукам с продавцом и началась эпопея оформления всех необходимых документов. На руках у продавца было только завещание. За 2 месяца (это очень быстро) был собран пакет: свидетельство на право собственности на дом и землю, выписки из госреестра, кадастровый паспорт с границами участка, паспорт из БТИ. За все продавец отвалил около 35 000 р. не считая бензина и прочих накладных. Паспорта с 1 апреля упразднили и в органах гос. власти они больше не требуются для оформления купли-продажи. Теперь вместо паспортов будут выполнять проект, стоимость которого будет в 5 раз выше, чем паспорта. К примеру в БТИ за паспорт было отвалено 7 000 руб., соответственно с 1 апреля цена стала (по слухам) около 35 000 р. Будут ли в дальнейшем требовать эти документы в Сбере - вопрос сложный. У меня потребовали предоставить, хотя в основном перечне их не было.
Пока продавец готовил пакет документов для оформления сделки, я готовил для Сбера: предварительный договор, нотариальное согласие супруги на приобретение и последующий залог (для оформления необходимо свидетельство о браке), оценка недвижимости. Список оценщиков дали в Сбере.
Рыбу предварительного договора вам не дадут, как ни странно это великая тайна. Зато готовы составить этот договор в любом агентстве недвижимости за 1000 р., куда вас непременно постарается отправить кредитный инспектор, ненавязчиво так. Но же знаю, что они обязательно задвинут косяка и решил пойти своим путем, т.к. наивно полагал, что предварительный договор он на то и предварительный, что точная формулировка в нем не важна. Очень сильно ошибался. Доблестные юристы Сбера относятся к нему не менее трепетно, чем к обращению в Страгсбургский суд по правам человека. Как бы со слов инспектора форма не важна, но в то же время каждый пункт должен быть прописан определенным образом. В общем в процессе многочисленных поправок и согласований родилось то, что будет закреплено внизу этой статьи.
Как только продавец собрал все документы, я отдал ему задаток наличкой, составили расписку и со всей этой кучей бумаги и всевозможными ксерокопиями поехал "сдаваться" в Сбер. Через 5 рабочих дней появилось согласие кредитного комитета, назначили день подписания кредитного договора. Опять же с супругой приехали к инспектору, оформили закладную, подписали кредитный договор.
Через 2 дня поехали с продавцом в регпалату по месту расположения недвижимости (в район). С собой оригиналы свидетельств, паспорта, нотариальное согласие моей супруги с ксерокопией и пакет из банка. Три квитанции пошлина в регпалату 1000, 500 и 200 р. от меня и одна на 500 р. от продавца. Сейчас сделали электронную очередь по предварительной записи. На сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/p/c...iFJKV4xGL0BmImA!/dl3/d3/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/ или по бесплатному телефону 8 800 100 34 34. По телефону предпочтительнее, витиеватая процедура на сайте, без 100 грамм не разберешься. Договор купли-продажи и передаточный акт оформляли за деньги неподалеку от регпалаты непосредственно перед подачей документов, чтобы если чего, то сразу опппааа... Как оказалось в последствии, не зря, пригодилось. Был косяк в договоре.
Далее застраховал дом (на руках был только отчет об оценке с фотками) на сумму кредита, привез инспектору страховой полис. Через неделю вместе с представителем Сбера и продавцом приехали в регпалату, забрали все документы и поехали дооформлять в банк денежные вопросы. На все про все 5 месяцев не прекращающейся беготни с бумажками и около 50 000 руб. прямых денежных расходов на макулатуру.
Во вложении договора и акт, слабо претендующие на звание абсолютной истины, но лучше, чем ничего. В интернете ничего более подходящего лично мне найти не удалось.