Реклама на портале

Если договор признан незаключенным. Существенные условия договора. Признание договора незаключенным

В юриспруденции РФ под понятием «незаключенный договор» понимаются все , при оформлении которых не были соблюдены базовые принципы процедуры заключения сделки и составления соответствующих нормативно-правовых документов.

Дабы снизить риски признания договора незаключенным, обе стороны соглашения должны соблюсти порядок заключения сделки, который регламентирован Гражданским Кодексом РФ. Но что делать, если фатальные ошибки уже были допущены?

Паниковать, как минимум, не стоит, но отнестись к возникшей проблеме с должной нужно обязательно. В сегодняшнем материале наш ресурс более подробно осветит именно эту тему, внимательно рассмотрев все правовые последствия незаключенного договора.

Конкретное обозначение термина «незаключенный» договора не обозначено

В первую очередь, отметим, что все, связанное с оформлением сделок и соответствующих им договоров, четко регламентировано в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ).

В данном законодательном акте, как такового, понятия «незаключенный договор» не имеется, однако есть конкретное определение того, что такое «заключенный договор».

Согласно положениям ГК РФ, заключенным считается любой , который был зафиксирован с полным согласием на то сторон и в соответствии со всеми существенными условиями. К существенным условиям, в свою очередь, относятся:

  1. содержание в тексте договора информации о предмете сделке;
  2. содержание в тексте договора всех условий, которые законодатель считает обязательными для данного вида соглашений (они закреплены в соответствующих положениях ГК РФ);
  3. содержание в тексте договора условий, которые стороны сделки сами считают существенными и которые по факту являются таковыми.

Таким образом, при отсутствии указанной ранее информации формальная форма договора считается не соблюденной, вследствие чего по инициативе его сторон или полномочных лиц/организаций такое соглашение может быть признано незаключенным. Согласно тому же ГК РФ, незаключенным договор признается при наличии одного из следующих обстоятельств:

  • в его тексте не оговорены ;
  • не соблюдена установленная законом форма договора, если таковая имеется, конечно;
  • после заключения соглашения предмет сделки не был передан от одной стороны другой и есть доказательства этого.

Всегда можно обратиться в суд…

Помимо соблюдения формальности, при признании договоров незаключенными судебные органы нередко ориентируются на другие виды обстоятельств. Например:

  1. наличие добровольной воли на заключение конкретной сделки у всех ее сторон;
  2. исполнение обязательств по договору его сторонами;
  3. и прочие обстоятельства, прямо или косвенно свидетельствующие об опровержении наличия действительных и добровольных договорных отношений между сторонами рассматриваемой сделки.

В любом случае, решив определять правовую силу договора его стороны должны четко определить: будут ли они определять соглашение незаключенным или недействительным. Несмотря на общую схожесть данных понятий, по своей правовой основе они различны.

Так, незаключенность договора – это понятие, полностью опровергающее наличие договорных отношений между сторонами сделки, а недействительность договора – это понятие, определяющее регистрацию сделки недействительной, вследствие того, что в процессе ее оформления были существенно нарушены нормы действующего законодательства.

Важно отметить, что стараться подтвердить незаключенность договора с умыслом получения какой-либо выгоды не только очень плохо в нравственном плане, но и противоправно относительно того же ГК РФ. Стоит понимать, что при наличии каких-либо обстоятельств, прямо или косвенно подтверждающих наличие договорных отношений между сторонами сделки, доказать незаключенность договора будет практически невозможно.

В качестве базовых примеров, когда договор является незаключенным, можно привести следующие ситуации:

  • Первый пример. после заключения должен быть зарегистрирован в Росреестре, о чем четко говорит ГК РФ. Одна из сторон сделки, преднамеренно желая обманом получить деньги, не захотела его регистрировать. В такой ситуации аннулировать имеющиеся договоренности имеет полное право другая сторона сделки через суд.
  • Второй пример. Поставщик и магазин договорились о купле-продаже некоторой партии товара, но при этом не указали в сделке его точное количество, что является обязательным для данного вида соглашений. Решив нажиться на этом, недобросовестный поставщик не поставил товар в магазин, но при этом потребовал деньги. Магазин решил аннулировать имеющиеся договоренности, тем самым восстановив свои права, и обратился в суд за признанием сделки незаключенной, что орган успешно сделал.


Договор — это всегда гарантия выполнения условий!

Как таковых, правовых последствий незаключенного договора в законодательстве РФ не предусмотрено. Зачастую при признании сделки незаключенной для определения последствий применяются законодательные нормы о неосновательном обогащении (1102-я статья ГК РФ).

Подобное определение в вердикте суда обязует одну сторону договора вернуть другой стороне неосновательно полученные по факту незаключенной сделки вещи, если такой возврат не возможен – возместить стоимость полученных вещей в деньгах.

Важно понимать, что признание незаключенного договора делает невозможным обстоятельством требовать возмещения убытков, неустоек и подобных вещей от стороны сделки, ранее осуществлявшей , но делая это ненадлежащим образом.

Зная данный законодательный аспект, недобросовестные лица нередко стараются признать договор незаключенным через суд, дабы не исправлять допущенные ими оплошности. В такой ситуации судебный орган обязательно учитывает подобные цели истцов и проверяет их наличие.

При выявлении данного умысла даже вполне законные обоснования незаконности договора могут утратить свою силу, и сделка будет признана заключенной и полностью действительной. В любом случае, каждое дело подобного рода имеет свою специфику и рассматривается исходя из конкретных индивидуальных особенностей.

Таким образом, последствие незаключенного договора, по своей сути, лишь одно и заключается оно в том, что при наличии фактора незаключенности соглашения суд, скорее всего, обязует обе стороны отменить исполненные ими ранее договорные обязательства (если таковые имеются) и, таким образом, вернет их в исходный статус, имеющийся до момента заключения договора. Подобный исход будет точно будет справедлив для всех сторон сделки.

Немаловажно учитывать и то, в какой форме заключалась сделка, заключенность которой опровергается в суде. Стоит понимать, что устные договоренности признать незаключенными крайне проблематично, поэтому идти в судебный орган с такой целью достаточно глупо. Однако все, что касается официально оформленных договоров, то при правильном подходе к делу многие из них так или иначе могут быть признаны незаключенными.

Главное, чтобы в умысле признания сделки незаключенной не было злых намерений, иначе суд обнаружит это и время, проведенное в суде, будет потрачено зря. В целом, представленный выше материал в полной мере освещает суть и последствия незаключенного договора. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы.

Удачи в отстаивании прав!

Что происходит с договорным обязательством при расторжении договора и каковы последствия его расторжения? Ответы — в видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.

Незаключенный и недействительный договор: соотношение понятий

Гражданский кодекс РФ разделяет такие понятия, как незаключенный и недействительный договор (например, п. 3 ст. 406.1, абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ и т. д.), хотя, возможно, в самом тексте закона эти термины разграничены не в полной мере четко.

В отличие от незаключенного договора, недействительная сделка по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ является совершенной. Незаключенность договора должна устанавливаться исходя из его текста при рассмотрении любого требования, основанного на таком договоре (см. постановление 13-го ААС от 09.11.2011 по делу № А56-30459/2009). В этом судебном акте суд прямо указал, что незаключенность соглашения и его недействительность не могут выступать в качестве правовых синонимов.

Юридическая природа данных договоров различается. Требования о признании одного и того же договора и недействительным, и незаключенным являются взаимоисключающими по следующей причине: незаключенного договора как договора в принципе не существует, а недействительный договор хотя и противоречит закону, но все же был заключен (см. постановление 14-го ААС от 22.10.2013 по делу № А44-5903/2012).

Юридическим итогом квалификации договора как незаключенного становится отсутствие обязательственных отношений между сторонами в его рамках. По данной причине он не может признаваться недействительным (постановление АС Московской обл. от 22.11.2010 по делу № А41-14327/09).

Признаки незаключенного договора

ВАС РФ в своем информационном письме от 25.02.2014 № 165 (далее — ИП № 165) дал некоторые разъяснения по вопросу признания договора незаключенным:

  • Договор, по всем существенным условиям которого стороны не пришли к согласию, является незаключенным (а не недействительным) и к нему не могут применяться последствия недействительной сделки, т. е. реституция например (п. 1 ИП № 165).
  • Если работы в рамках договора подряда были исполнены до согласования всех существенных условий и приняты заказчиком, договор подряда можно считать заключенным. ВАС РФ обозначил важный принцип разрешения споров о заключенности договоров: суд должен давать оценку обстоятельствам дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестного поведения их участников (п. 7 ИП № 165).
  • Условия рамочного договора дополняют условия заключенного договора, если стороны не условились об ином (п. 9 ИП № 165). Этот комментарий актуален в практике разрешения споров, когда одна из сторон намеревается признать незаключенным либо рамочный договор, либо отдельную относящуюся к нему сделку в своих интересах.
  • Если одна из сторон обозначит условие о цене существенным, договор не будет считаться заключенным, пока данное условие не будет согласовано или названная сторона не откажется от необходимости его согласования (п. 11 ИП № 165).

ВАЖНО! Не стоит забывать, что в законе также прямо указываются и иные основания признания той или иной сделки незаключенной в силу закона, например:

  • непроведение госрегистрации договора продажи жилой недвижимости (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
  • отсутствие согласованного письменно условия о размере арендной платы в договоре аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ) и т. д.

Последствия признания судом договора недействительным и незаключенным: отличия

Основными последствиями признания договоров недействительными являются:

  • реституция, т. е. восстановление изначального положения сторон, существовавшего до заключения ими недействительной сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ);
  • взыскание реального ущерба и убытков (например, п. 1 ст. 171 ГК РФ и т. д.);
  • в отдельных случаях соответствующая сторона может быть обязана судом выплатить проценты по правилам ст. 395 ГК РФ (см. п. 56 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Указанный вопрос более подробно раскрыт в других материалах нашего сайта. Рекомендуем ознакомиться, например, со статьей Что такое оспоримая сделка? .

Практика же применения последствий незаключенного договора сводится к следующему:

  • применение к незаключенному договору последствий недействительного недопустимо (п. 1 ИП № 165, постановление АС Московского окр. от 10.08.2009 по делу № А41-14636/08);
  • понуждение к заключению, исполнению, изменению или расторжению незаключенного договора (суть — несуществующего) невозможно, равно как и взыскание по нему долга (например, постановление 10-го ААС от 29.04.2015 по делу № А41-61686/14);
  • в рамках такого договора можно взыскать только неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими средствами (например, постановление 17-го ААС от 06.12.2016 по делу № А60-28621/2016).

Соотношение понятий незарегистрированного и незаключенного договора

Споры вызывает и вопрос о квалификации договора, который требует госрегистрации, но ее не прошел, как незаключенного.

По общему принципу, если такой договор не был зарегистрирован в надлежащем порядке, он считается незаключенным, а соответствующие права и обязанности — невозникшими (например, постановление 10-го ААС от 29.04.2015 по делу № А41-61686/14).

При этом необходимо учесть следующее: договор, подлежащий госрегистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Это связано с тем, что такой договор уже с того времени, когда стороны пришли к общему знаменателю по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может повлечь весь спектр последствий, на которые он непосредственно направлен, после госрегистрации (п. 2 ИП № 165).

Кроме того, сторона договора, не зарегистрированного Росреестром в надлежащем порядке, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, если сторонами производилось полное или частичное исполнение такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). До своей госрегистрации в этом случае он не порождает последствий только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ИП № 165).

Итак, недействительный договор хотя и противоречит положениям закона, но тем не менее является совершенным. Незаключенного же договора как соглашения между сторонами в принципе не существует. По этой причине нельзя включать в иск одновременно требования о признании и недействительным, и незаключенным одного и того же договора, т. к. данные требования являются взаимоисключающими.


Зачастую стороны, оказывающие и принимающие работы, услуги в целях ускорения бизнес-процессов не обращают должного внимания на составление и заключение , услуг либо не оговаривают в нем особенно важные моменты и условия. Это чревато как правовыми, так и налоговыми последствиями, что в конечном итоге напрямую влияет на прибыль организации как стороны-заказчика, так и стороны-поставщика.

Договор считают заключенным, если он, во-первых, составлен в соответствии с определенной , которая закреплена статьей 432 ГК РФ и, во-вторых, по нему оговорены все существенные и необходимые условия для данного вида договоров, касающиеся предмета договора, цены, объемов, ориентиров качества, сроков выполнения и поставки, и по ним обязательно достигнуто обоюдное соглашение сторон. Соответственно, договор считается незаключенным, если вышеперечисленные параметры не соблюдены.

Как указывалось выше, незаключенный договор создает ряд правовых проблем, связанных с исполнением своих обязательств как в части оплаты за работы, услуги, так и в части качества выполнения данных работ, услуг. Также при отсутствии договора или ненадлежащим образом заключенного договора будет невозможным взыскание штрафов, пеней, например, за некачественную работу, т. к. юридически предъявлять свои претензии будет некому.

Выделяют наиболее важные условия договора в зависимости от типа и предмета сделки:

  • договор купли-продажи имущества — в таком договоре должны быть перечислены:
  1. стоимость товара, имущества
  2. количество
  3. качество товара
  4. комплектация товара
  5. срок годности товара
  6. страховка и возможные риски
  7. доставка, транспортировка
  8. наступление
  9. прочие существенные условия
  • договор аренды:
  1. однозначно установленный объект аренды
  2. величина арендной платы

К объектам аренды причисляются:

  1. здания, пристройки
  2. спецоборудование, технологические комплексы, транспортные средства
  3. земельные площади и прочие природные комплексы


  1. определенно установленный объект продажи, расположение данного объекта относительно другого имущества (обособленно или в комплексе другого недвижимого имущества)
  2. стоимость сделки
  3. целевое назначение предмета договора (например, жилое, нежилое помещение)
  • договоры, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (договоры подряда):
  1. предмет договора
  2. сроки проведения работ

Соответственно, отсутствие или несогласование сторонами важных условий в договоре приравнивает его к недействительным и в случае возникновения судебных разбирательств может отрицательно повлиять на решение суда.

Кроме того, договоры купли-продажи недвижимого имущества помимо предмета договора и указания прочих существенных условий должны пройти процедуру государственной регистрации. При несоблюдении этого момента такие договоры считаются незаключенными.

Статьей 433 ГК РФ определен список договоров, которые подлежат обязательной :

  • продажа квартиры, жилого помещения/предприятия
  • аренда здания, постройки сроком более 1-го года/предприятия

Таким образом, договор можно считать незаключенным, если, во-первых, он не составлялся и проведение работ обсуждалось в устной форме. Во-вторых, если не оговаривались существенные условия (определенные законодательно) для данного типа договора. В-третьих, не проведена процедура государственной регистрации, когда того требует закон.

Юридические последствия незаключенного договора


Незаключенный договор вызывает множество трудностей, связанных с реализацией прав и обязанностей сторон. Для это не только невозможность взыскания денежных сумм в виде штрафов, пеней, компенсации убытков, но для исполнителя — это провокация к созданию своеобразных мошеннических схем, когда в судебном порядке доказывают неправомерность действия договора и, как следствие, отсутствие обязательств по нему, т. е. даже на законодательном уровне заказчик не сможет реализовать свои права на получение качественных услуг и компенсировать свои убытки.

Для исполнителя работ также существует множество вариантов юридических последствий по договору, когда решением суда отказывается в оплате работ в силу недействительности договора и в невозможности взыскивать с заказчика компенсаций на сумму выполненных работ.

И тот, и другой варианты можно назвать необоснованным обогащением: для исполнителя — это получение оплаты при некачественном, неполном исполнении своих обязанностей; для заказчика — это получение фактически выполненных работ, услуг для него при отсутствии оплаты.

Рассмотрим некоторые варианты недействительных договоров в силу отсутствия существенных условий в них.

Работы выполнены, договор не заключен

Как показывает судебная практика, отсутствие заключенного договора на момент исполнения обязательств не всегда говорит об отсутствии договорных отношений и возникающих из этого прав и обязанностей.


В такой ситуации, когда работы выполнялись, но договор не заключался, возможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях:

  • существенные условия договора относительно результатов работы были урегулированы или потребность в согласовании важных условий устранена, т. е. стороны пришли к обоюдному согласию по поводу условий и задач, тогда договор считают заключенным
  • результаты работы полностью или частично приняты стороной-заказчиком и факт выполненных работ подтвержден документально

В итоге, сторона, подтвердившая действие договорных отношений, не в праве затем требовать признание договора неправомочным и при этом вторая сторона, в случае в ее сторону, может взыскивать в судебном порядке необоснованное обогащение контрагента.

Когда же работы выполнялись без каких-либо согласий, подтверждений второй стороны, попытки взыскать необоснованное обогащение останутся без положительного решения суда. Аналогично договор не будет признан действительным, если по существенным условиям сторонам не удалось достичь согласия.

Бессрочные работы

Выше приводились типы договоров и необходимые условия по ним. Договор подряда — это тип договора, для которого важно определить и указать срок проведения работ.

Для того, чтобы признать такой договор действующим, желательно, но необязательно прописывать конкретную дату (начало и конец) выполнения работ.


Конечно, наличие обоюдно согласованного исполнения работ исключает возможность признания договора недействительным. Но по судебной практике сроки производства работ могут быть неопределенными, если началом работ становятся какие-либо действия со стороны заказчика или третьих лиц, например, работы начнут осуществляться с момента зачисления на счет подрядчика авансового платежа. Это условие в договоре автоматически предполагает, что работы будут выполнены в срок по договору, при его отсутствии — в разумный период времени. Если срок определяется таким образом, значит и договор признается действительным.

Для признания договора подряда заключенным также можно отнести и ситуацию из предыдущего пункта, когда работы выполнялись подрядчиком, а заказчиком принимались, в том числе, если такое необходимое условие, как срок выполнения работ, не было четко прописано в договоре или не оговаривались действия заказчика для начала работ.

Является достаточно распространенной формой взаимоотношений и в связи с этим часто возникает ряд нетривиальных вопросов относительно того, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре аренды, помимо наименования объекта и цены аренды, кроме того, зарегистрирован ли этот договор и что вообще решает государственная регистрация.

В соответствии с общими правилами договор аренды недвижимого имущества сроком 1 год и более в обязательном порядке должен проходить процедуру регистрации и при ее отсутствии договор будет считаться недействующим.


Обязательство прохождения государственной регистрации обусловлено, во-первых, защитой заинтересованных третьих лиц против скрытой долгосрочной аренды (т. е. неизвестной третьему лицу на момент совершения сделки купли-продажи помещения), действовавшей до возникновения интересов третьего лица относительно аренды данного имущества. Во-вторых, зарегистрированный договор аренды защищает текущего арендатора от неправомочных действий арендодателя. Например, если арендодатель по каким-то причинам попытается досрочно вернуть объект аренды, опираясь на то, что договор не прошел государственную регистрацию, а значит не заключен.

Таким образом, при регистрации договора аренды о текущих, новых владельцах имущества, всех арендаторах и субарендаторах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП), что делает информацию для третьих лиц об арендуемом имуществе максимально полной и раскрытой.

Налоговые последствия

Договоры, признанные незаключенными или недействительными, создают организации помимо правовых рисков риски налоговые. Как правило, такие проблемы возникают с долгосрочными незарегистрированными договорами аренды и заключаются они в том, что налоговая инспекция при понесенные расходы по уплате арендных платежей не признает в качестве объекта налогообложения, т. к. договор по общим правилам считается незаключенным. Это увеличивает сумму налога на прибыль, подлежащую к уплате в государственные налоговые органы.


Однако арбитражные суды занимают совершенно иную позицию и руководствуются принципом доминирования экономического содержания над правовым. Это означает, что для принятия расходов в целях налогообложения важно, чтобы они были документально подтверждены, при этом договор аренды может быть незарегистрированным или находиться на стадии регистрации, быть непродленным на новый период действия или в нем может не быть четко оговоренных существенных условий, но если имеются фактические документы, например, исполненные платежные поручения, подписанные акты приема-передачи, то исключение таких расходов по аренде имущества из состава фактически понесенных затрат признается невозможным.

Помимо наличия подтверждающих документов арбитражный суд принимает во внимание и исполнение условий договора обеими сторонами без возражений и разногласий, т. е. как указывалось выше, когда все требуемые условия договора приняты сторонами и надлежащим образом исполнены, например, арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату, а арендодатель ежемесячно получает доход по договору аренды. Данный факт также будет свидетельствовать в пользу арендатора.

Примеры из судебной практики

Выполнение работ без договора


Ситуация: компания А согласовала с компанией Б выполнение определенных работ на территории компании А. При этом договор с определением существенных условий составлен не был, однако по факту выполненных работ отсутствовали, и работа была оплачена. По истечении времени были выявлены существенные дефекты работы, на основании чего компания А обратилась в суд против компании Б с иском об устранении данных дефектов без оплаты дополнительных гарантийных работ.

Решение суда: апелляционный суд принял позицию компании А, приняв положительное решение по иску. Удовлетворительное решение суда было основано на том, что при фактическом отсутствии договора, стороны смогли прийти к единому решению по поводу выполненных работ, разногласия отсутствовали и результаты были приняты, а это означает, что возникают права на требование гарантии услуг и их должного качества. Соответственно, работы по устранению дефектов должны быть выполнены.

Бессрочные работы

Ситуация: компания А оформила с компанией Б договор подряда, в котором не были четко определены сроки проведения работ (является требуемым условием), при этом в договоре прописывалось, что компания А обеспечивает и после этого Б приступает к выполнению работ. Фактически компания Б в сроки проведения работ не уложилась и это послужило основанием для подачи иска в суд компанией А с требованием компенсировать убытки, вызванные просрочкой работ.

Решение суда: суд первой инстанции иск отклонил, т. к. соблюдение существенного условия — конкретно определенная дата — в договоре не было прописано, однако апелляционный суд удовлетворил иск и признал договор заключенным, со всеми обязательными правами и обязанностями. Суд опирался на тот факт, что любое действие со стороны компании А, в т. ч. внесение аванса, это начальный момент к исполнению работ и он автоматически предполагает выполнение работ в срок либо в разумные сроки. Таким образом, срок определен в договоре, что не дает права считать такой договор недействительным и не компенсировать возникшие убытки.

Государственно неоформленный договор аренды


Ситуация: компания А оформила договор собственности на складское помещение, о чем была внесена запись в ЕГРП. Однако в сведениях ЕГРП на момент оформления регистрации нежилого помещения на компанию А договоры с прочими арендаторами отражены не были. Позже стало известно, что помещение в течение нескольких лет арендуется компанией Б и продолжительность этого договора аренды еще не истекла, арендатор исправно вносит арендную плату и, соответственно, освобождать помещение он не намерен. Компания А посчитала правомерным обратиться в суд с иском о прекращении договора аренды с компанией Б.

Компания Б утверждала, что договор аренды, хотя и не был зарегистрирован, но выполнялся сторонами в течение долгого периода, его срок еще не истек и соответствующее требование компании А об освобождении помещения неправомочно.

Решение суда: незарегистрированный договор аренды не считается действительным и в данном случае нарушается сама идея регистрации — относительно заинтересованного стороннего лица (компания А) был скрыт факт существования долгосрочной аренды, действовавшей до возникновения интересов третьего лица относительно аренды данного имущества, что, можно сказать, нарушает права компании А. Поскольку из данной ситуации следовало, что компания А при сделки не знала о существовании договора аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали), то ранее действовавший договор аренды с бывшим арендодателем и компанией Б считается недействительным.

Ситуация: компания А знала о том, что продаваемое помещение сдавалось в аренду на основании незарегистрированного договору - ему об этом было сказано продавцом здания. Однако компания А, зная о существовании договора аренды, все-таки обратилась с иском против арендатора с требованием признать данный договор недействительным и тем самым выселить арендатора.

Решение суда: судом первой инстанции была занята позиция компании А — нового владельца помещения, в связи с тем, что договор аренды, не прошедший регистрацию, не считается заключенным, т. к. затронуты интересы стороннего лица.
Суд апелляционной инстанции также сослался на данный аргумент, связанный с целями государственной регистрации, о защите интересов третьих лиц, но с поправкой, что третьими лицами могут выступать и прежние арендаторы, которые ранее получали права на эту недвижимость. Также суд признал тот факт, что утверждение нового владельца недвижимого имущества — компании А — о недействительности договора аренды в силу отсутствия регистрации, приравнивается к злоупотреблению своими правами, т. к. владелец компании А на момент заключения сделки знал о существовании арендатора, а значит он дал свое согласие на сохранение договорных отношений.

Арендные платежи в целях налогообложения

Ситуация: компания А заключает договор аренды на срок более 1 года. Объект аренды, величина арендной платы, сроки уплаты сторонами согласованы. На момент сдачи в налоговую инспекцию договор долгосрочной аренды только проходил процедуру регистрации. На сколько правомерно исключение данных расходов налоговой инспекцией из состава расходов в целях налогообложения?

Решение суда: даже если договор аренды находится на стадии регистрации, т. е. он неумышленно не зарегистрирован, для налоговой инспекции это не является основанием для принятия расходов по аренде. Однако арбитражный суд учитывает фактически понесенные расходы, подтвержденные документально, и до момента получения государственной регистрации договора. Кроме того, в РФ нет прямых указаний на то, что в налогооблагаемую базу могут быть включены расходы только по зарегистрированным договорам аренды.

Соответственно, договор аренды, находящийся на стадии регистрации, неправомерно приравнивать к незаключенным и исключать расходы по нему из состава налогооблагаемой базы.

Признание договора недействительным чревато для предприятия с юридической и налоговой точек зрения. Такой договор сродни «пороховой бочке», когда вместо создания деловых, партнерских, юридически защищенных отношений появляются доверительные отношения, где каждый рассчитывает и надеется, что итог будет в его пользу.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.

Напишите свой вопрос в форму ниже