Земля

Организация озеленения придомовой территории многоквартирного дома. Какой асфальт лучше для двора

В законодательстве такого понятия, как придомовая территория не существует. В законодательстве оговаривается, что в общее имущество собственников дома входит земля, на которой находится дом. На этом участке могут находиться объекты благоустройства, озеленения, иные объекты нужные для нормальной эксплуатации дома, общих нужд сособственников (тротуары, зеленые насаждения, детские площадки, парковки).

Формально придомовая территория должна иметь границы, и отвечать требованиям и земельного и градостроительного законодательства. Однако участки многих домов не определены, у них нет границ, они не выделены как отдельный объект, в отношении которого есть какие-то права и обязанности. Согласно официальным разъяснениям отсутствие границ придомовой территории не лишает сособственников прав.

В то же время формальным собственником считается муниципальная власть (правда без права продавать участок, застраивать его и делать иные действия, нарушающие права собственников дома).

Границы

Где находятся границы участка зависит от нескольких моментов. Проще всего с новыми домами, когда застройщик брал в аренду или покупал землю, затем строил на ней дом. После участок переходит в общую собственность покупателей квартир. С границами проблем нет, т. к.:

земля, используемая застройщиком, поставлена на кадастровый учет;
на неё есть техническая документация, кадастровый паспорт, что говорит о наличии границ;
у неё есть формально определенный собственник.

Необязательно, чтобы владельцы переоформляли на себя право собственности, оно возникает автоматически в силу закона.

Если есть желание владелец квартиры вправе просить в Росреестре зарегистрировать право на долю в общей собственности. Это касается и участка, но без права выделить каким-то образом свою долю. Лишь выдается свидетельство с правом на определенную долю в общем имуществе.

Откуда берутся размеры придомовой территории

Если же дом был построен в советские времена, то все равно где-то в архивах, в архитектурном управлении есть акты, иные документы, в которых отражались сведения о границах земли, отведенных под конкретный дом.

К этому добавляется и то, что часть земли могла быть занята дорогами, проездами, улицами, иным объектами общественного пользования, которые не передаются в частную собственность. Поэтому граница участка определяется нередко границами самого дома, в пределах метра часть отводится под подъезд.

Законодательная база

Гражданский кодекс – общие правила использования общего имущества.
Земельный кодекс – в нем прописаны правила использования земель, передачи их в собственность, ограничения в приватизации.
Жилищный кодекс – содержит понимание общего имущества многоквартирного дома, в частности, включение в него земельного участка под домом.
Градостроительный кодекс – полномочия государственных органов, Правила зонирования территорий и земель.
Закон о регистрации прав на недвижимость.
Закон о кадастровом учете недвижимости.
Правила зонирования – определяются региональными властями.
Правила землепользования и застройки – определяются региональными властями.
Правила благоустройства, принимаемые региональными властями (на уровне городов Москва, Севастополь, Санкт-Петербург, областей, республик).
Строительные нормы и правила (требования к обустройству придомовой территории).
Раздел об особенностях регистрации прав собственности в многоквартирном доме в регламенте, утвержденном Минэкономразвтития.
Рекомендации об определении площади земельного участка под многоквартирным домом.

Последний акт не носит обязательного характера. Говоря об общем массиве нормативной документации, следует отметить, что все конкретные правила принимаются органами на местном, региональном уровне, федеральные правила скорее носят общий характер.

Использование придомовой территории многоквартирного дома

Использование придомовой территории зависит от площади, целей, а также, кто несет ответственность.

Если она не определена или закреплена за местными властями – все вопросы решаются через местные власти (муниципалитет, районной администрации).
Если территория определена, но находится в собственности жителей и за дом отвечает управляющая компания – то решает все вопросы компания, согласовывая с администрацией.
Если территория в собственности жителей дома – решает вопросы, или управляющая компания, или ТСЖ или совет дома.

Отсутствие границ и формальная собственность государства или других органов властей не должна приводить к ущемлению прав совладельцев (к примеру, снос детской площадки или постройка ларька и т.д.).

Управление ТСЖ или советом дома означает, что все вопросы использования решаются большинством жителей, при этом не менее половины должно принимать участие в собрании. В случаях, когда речь идет о земельном участке, обязательно участие 2/3 собственников в собрании. К примеру, один сособственник хочет благородить часть земли под своим окном.

Допускается проведение заочного опроса и голосования, но в любом случае созыв собрания, оформление голосования оформляется по специально утвержденной форме. Использование вольной формы документов при выполнении всех правил и процедур приведет к тому, что то или иное решение будет считаться незаконным или будут основания сомневаться в его законности.

Некоторые сооружения возводятся только по разрешению некоторых органов (например, шлагбаум разрешают ставить в ГИБДД), при этом необходимо разрешение управляющей организации.

Оформление в собственность

Наличие прав на участок совладельцев многоквартирного дома связано с двумя нюансами:

Владелец квартиры автоматически получает долю в правах на участок.
Право собственности в полной мере появляется после регистрации прав на неё органами Росреестра или местными органами, выполняющих его функции по договору.
До регистрации прав формальным собственником считается или муниципалитет или государство.

При введении в действие жилищного кодекса оговаривалось, что, если ранее участок поставлен на кадастровый учет, совладельцы приобретали на него все права. Появление права привязывалось с регистрацией прав на квартиры как части общей собственности. Согласно законодательству факта регистрации прав на квартиру вполне достаточно, для подтверждения прав на участок, отдельная регистрация доли и выдача свидетельства на долю производится по желанию одного из сособственников.

А как поступить, если не было проведено кадастрового учета

Один из элементов получения права на землю – проведение кадастрового учета. Наличие учета подтверждается кадастровым паспортом. Если учет не проводился, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Обратиться должен один из сособственников дома. Его уполномочивает собрание совладельцев, если в доме нет ТСЖ. Если есть ТСЖ, вопрос решается общим собранием, на котором выбирают человека, который будет заниматься данным вопросом. Со счета ТСЖ переводятся деньги на оплату услуг кадастрового инженера, оплату государственной пошлины, иных услуг.

Кадастровый инженер или геодезист, проведший работы, или передает материалы заказчику или самостоятельно при наличии полномочий в договоре отправляет для постановки на учет.

Впоследствии каждый сособственник дома вправе подать заявление о проведении регистрации его права собственности в общем имуществе. В соответствующем разделе прав в реестре в отношении каждого заявителя делается отметка. Если один из собственников зарегистрировал свое право, а второй нет, - то это не означает, что первый приобретает какие-то привилегии.

Плюсы и минусы

Из положительных сторон получения придомовой территории в общую собственность:

Жители сами решают как в рамках, разрешенных законом, использовать эту землю, без согласования с властями.
Возможность защищать участок от незаконного использования его кем-то третьим, в частности теми же органами власти.
Приватизация проводится безвозмездно.
Жители дома могут использовать средства от сдачи в аренду участка или его части на благо себе (средства от аренды общего имущества используются только на общие нужды домовладельцев).

Из отрицательных сторон отмечают примерно такие нюансы:

Вопросы содержания, ремонта участка и объектов на нем находящихся полностью ложатся на плечи сособственников.
Приходится платить земельный налог.
Использование территории с выходом за рамки законодательства приведет к штрафу и необходимости привести участок в первоначальное состояние.

Благоустройство

Благоустройство придомовой территории – это наличие ряда объектов озеленения, детских площадок, иных объектов необходимых всем жильцам дома. Все эти объекты располагаются согласно правилам благоустройства. Такие правила есть в каждом регионе страны, они почти не отличаются друг от друга.

В правилах можно найти расстояние, на котором тот или иной объект должен находиться в пределах территории, правила установки элементов благоустройства, в частности, озеленения.

Оговаривается, что все объекты благоустройства располагаются в пределах, отмеченных в кадастровом паспорте.

Если границы не были установлены, т.к. участок не ставили на кадастровый учет, управляющая организация разрабатывает карты-схемы, согласно которым используется придомовая территория.

Представьте себе такую ситуацию: Во дворе дома на дороге образовалась яма. Проехать на машине к подъезду стало достаточно проблематично. Кто и как должен осуществлять ремонт? Попробуем разобраться.

Чтобы определить, кто должен ремонтировать внутридомовые дороги, следует прежде всего найти их хозяина.

Поясним, что если разбитая дорога является частью придомовой территории, то она (дорога) оформлена в общедолевую собственность и является общим имуществом, за содержание и ремонт которого отвечает управляющая организация (ПП РФ №491). Границы придомовой территории можно определить по данным кадастрового учета или техническому паспорту многоквартирного дома, который расположен на земельном участке (придомовой территории).

В случае, если речь идет о городских улицах (т.е. если внутридворовая дорога не выделена в общее имущество), то можно сказать, что за содержание и ремонт этих дорог ответственность несет муниципалитет согласно ФЗ РФ №196 «О безопасности дорожного движения» (статья 12 п.2.).

Таким образом, если участок дороги, требующий ремонта, находится в общедолевой собственности жильцов многоквартирного дома, то вопросы, связанные с ремонтом аварийного участка и соответствующего финансирования, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома.

В ситуации с муниципальной дорогой все вопросы, связанные с финансированием и ремонтом аварийных объектов, решаются через органы местного самоуправления. Жители дома с разрушенной внутридомовой дорогой вправе обратиться с требованием привести объект в надлежащее состояние (Конституция РФ статья 33). Для этого нужно составить коллективное заявление и отправить его с уведомлением в администрацию района. Второй экземпляр заявления остается у отправителя. В течение 30 календарных дней на ваше заявление должен поступить ответ. Отказ органов самоуправления в восстановлении внутридомовой дороги можно обжаловать в суде, ссылаясь на незаконность отказа в ремонте, и потребовать привести дорожное полотно в надлежащее состояние из средств городского бюджета.

Справка

Напомним, что по российским требованиям к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения, размеры ям не должны быть больше следующих параметров: 15 см по длине, 5 см в глубину и 60 см в ширину. Ямы, размеры которых превышают один из параметров, должны быть обозначены и огорожены в соответствии с ГОСТ 50597–93.

Гражданам, обнаружившим на городских дорогах или у себя во дворах несоответствия, связанные с общими требованиями состояния автомобильных дорог и улиц, можно обратиться с жалобой в ГИБДД или прокуратуру через сайт http://rosyama.ru .

Благоустройством придомовой территории , и её содержанием в нормальном состоянии, в зависимости от выбранной формы управления , должны заниматься разные организации – это либо управляющая компания, либо специально нанятая ТСЖ для этого организация. В любом случае, бремя расходов по содержанию и благоустройству придомовой территории несут жильцы дома. Важно знать, какая территория считается придомовой, и что подразумевается под её содержанием и благоустройством.

Понятие придомовой территории

Прежде всего, конечно же, необходимо понять, что же входит в определение «придомовая территория». Для этого, необходимо обратиться к таким нормативно-правовым актам, как Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии с данными законодательными актами, придомовой территорией считается , на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. По закону, содержание придомовой территории возложено на жильцов дома – в зависимости от общей площади квартиры, принадлежащей конкретному жильцу, исчисляется его доля в общей собственности на имущество дома – чем больше квартира, тем большее бремя расходов должно нести лицо на содержание общего имущества дома, в том числе, и придомовой территории .

Чтобы понять, какая территория будет считаться придомовой для каждого конкретного дома, необходимо, чтобы соответствующий земельный участок был оформлен соответствующим образом. Процедурой оформления придомовой территории обязаны заниматься местные органы власти (местная администрация), однако, инициировать данную процедуру должны сами жильцы дома – с соответствующим заявлением в местную администрацию должен обратиться либо уполномоченный представитель ТСЖ, либо иное лицо, уполномоченное общим собранием дома.

На основании поданного заявления, органы власти должны провести необходимые мероприятия по формированию земельного участка и постановке его на . На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка, в границах застроенных территорий, устанавливаются с учётом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Передача земельного участка в общую долевую собственность жильцам многоквартирного дома осуществляется бесплатно . Принадлежащая многоквартирному дому придомовая территория должна быть подробно описана в техническом паспорте дома.

Хотелось бы отметить следующий законодательный нюанс. Придомовая территория принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Что входит в понятие придомовой территории уже указывалось выше. Однако, зачастую, дома расположены относительно находящиеся рядом дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов таким образом (в частности, настолько близко), что все эти дороги, проезды и тротуары как бы автоматически попадают в разряд «придомовой территории».

Хотя с юридической точки зрения это неверно – данная территория является местами общего пользования, и она не может находиться в общей долевой собственности , как придомовая территория. Однако, из-за такой близости данных объектов к жилым многоквартирным домам, содержание (в частности, уборка), тротуаров, дорог, проездов автоматически возлагается на жильцов домов, как если бы это была их придомовая территория. В связи с этим, очень важно знать, какая конкретно территория закреплена за каждым отдельным домом в качестве придомовой, чтобы при необходимости отстаивать свои права по её благоустройству.

Мероприятия по благоустройству придомовой территории

Как уже говорилось выше, на придомовой территории могут находиться всевозможные постройки и сооружения , необходимые при эксплуатации дома жильцами. Чаще всего, к таким постройкам и сооружениям относятся хозяйственные площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. Таким образом, мероприятия по благоустройству и содержанию придомовой территории включают в себя не только работы по санитарной уборке земельного участка, считающегося придомовой территорией , но и иные работы по содержанию и , расположенных на данной территории.

Необходимо заметить, что придомовая территория домов с формой управления ТСЖ может использоваться ТСЖ по своему усмотрению – это право ТСЖ, которое может быть им реализовано или нет, по своему усмотрению. Например, ТСЖ имеет право построить на ней детские площадки, разбить клумбы, огородить ее забором, благоустроить иным образом и т. д. Но даже если ТСЖ не будет производить на своей придомовой территории таких мероприятий, то все равно оно обязано содержать свою территорию в чистоте и порядке.

Уборкой придомовой территории занимается либо управляющая компания, либо, по договору с жильцами дома, соответствующая организация. Жильцы дома, вправе определять периодичность, объем оказания услуг данных организаций по содержанию и благоустройству придомовой территории, а так же проверять качество таких работ.

В перечень работ по содержанию и благоустройству придомовой территории , входят работы по:

-уборке мест общего пользования, в том числе, дезинфекции помещений;
-уборке подземных паркингов;
-оборудованию хозяйственных площадок для установки контейнеров (сборников) мусора, бачков для пищевых отходов;
-вывозу мусора, снега, отвода талых и дождевых вод, обеспечению условий для безопасного движения пешеходов и транспорта в зимнее время, сбрасыванию снега с крыш и удалению сосулек;
-устройству и стрижке газонов, уходу за зелеными насаждениями, сгребанию листвы, уборке скошенной травы;
-посадке цветов, уходу за ними в летний период;
-ремонту и изготовлению объектов благоустройства: изготовлению детских горок и песочниц, установке и ремонту летних площадок, очистке и покраске облицовки фасада, ворот, решеток, скамеек;
-непосредственно уборке мусора (ежедневной, или иной периодичности, по договоренности) с придомовой территории. А в зимнее время года, дополнительно очистка от снега и посыпание песком входов в подъезд и пешеходных дорожек.

Это основной список работ по благоустройству и содержанию придомовой территории, но он не является исчерпывающим. Так же, следует знать, что местные органы власти вправе применять меры административного воздействия (на основании местных нормативно-правовых актов) к нарушителям правил содержания придомовой территории .

Хотелось бы заметить, что, несмотря на то, что придомовая территория является общей долевой собственностью многоквартирного дома, во многих городах и иных населенных пунктах проводятся акции местной администрации, направленные помочь жильцам домов в благоустройстве данной территории . Так, в частности, проводятся различного рода целевые программы за счет местных бюджетов, в соответствии с которыми по соответствующим заявкам жильцов, могут выделяться в натуре детские площадки, саженцы цветов и деревьев, либо денежные средства на ремонт и благоустройство придомовой территории .

Российским законодательством прописаны правила благоустройства придомовой территории многоквартирного дома. В них сказано, что территория земли, которая прилегает к соответствующему зданию, принадлежит людям, владеющим квартирами в нем.

Заселяясь в новостройку, оформить собственность на придомовой участок, жители могут двумя способами.

Составить коллективное заявление в УК.
Направить обращение в городскую администрацию от одного либо нескольких собственников.

Нормы благоустройства придомовой территории многоквартирного дома таковы: будет ли приватизацией заниматься целый коллектив жильцов или уполномочат одного из соседей, права на землю будут распределяться в зависимости от площади принадлежащего людям жилья. При этом жильцы не могут продавать свои доли земли, отчуждая их от общей территории.

Что такое благоустройство территории и что оно в себя включает можно узнать из этой статьи . А ознакомиться с общими правилами благоустройства муниципального образования можно .

Уход за придомовой территорией

Описывая благоустройство территории многоквартирного жилого дома, закон предусматривает перечень таких работ.

В нормы благоустройства придомовой территории входит приборка участков общего назначения и паркингов, если они имеются.
Монтаж мусорных баков.
Ликвидация мусора, очистка сугробов, отведение талых вод.
Создание зеленых участков.
Благоустройство и содержание придомовой территории включает обустройство детских площадок.
Покраска скамеек, ограждений.
Работы по созданию безопасности людей: ликвидация сосулек, обработка песком заледенелых дорожек.

Данный список не является исчерпывающим. Потому как, что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома должно решать общее собрание жильцов.

Занимаясь разрешением вопроса, касательно улучшения территории, прилегающей к дому, число владельцев квартир выступающих «за», должно составлять не менее 2/3 от всего количества, явившихся на собрание.

Закон благоустройства придомовой территории многоквартирного дома предусматривает такие же положения и по вопросу сдачи земельной площади в аренду, например, под продуктовый ларек или стоянку машин. Аналогично решается и вопрос распределения доходных средств, которые можно использовать на финансирование благоустраивающих работ, оплату коммунальных долгов, решение иных общедомовых нужд.

Очитка территории и ликвидация мусора могут быть перепоручены УК. Все расходы должны оплачивать жильцы.

Пределы в благоустройстве территории

Благоустройство и озеленение придомовой территории многоквартирного дома связано с некоторыми ограничениями.

Придомовую территорию разрешается ограждать, однако это препятствие не должно полностью перекрывать доступ к дому и двору. Иначе, управляющая компания расценит это как попытку недопущения специалистов к осмотру и ремонту инженерных линий , и забор будет снесен.

Ограждение не должно мешать жильцам соседних домов свободно передвигаться по территории. Нередки примеры благоустройства придомовой территории, когда владельцы жилищ соседних домов обращались в городскую администрацию с просьбой о наложении на огражденную территорию сервитута. Это означает получение возможности перемещаться по соседней огражденной территории в принудительной мере. В таких случаях, забор полностью демонтируют или изменяют его конструкцию таким образом, чтобы получить сквозной проход.

Важно то, что проект благоустройства придомовой территории многоквартирного дома не может включать полное перекрытие двора, но детскую площадку или парковку ограждать разрешается. Владельцы квартир имеют право запретить чужим автомобилям въезжать на принадлежащую им территорию. Это табу ни в коей мере не касается транспорта особого назначения: неотложная медицинская помощь, полиция, газовая служба, МЧС. Сотрудники этих организаций имеют законное право проникать на любые территории.

Расходы по благоустройству

Решая вопрос, кто должен заниматься благоустройством придомовой территории, а также на кого ляжет бремя расходов, необходимо обратиться к закону.

Все работы, производимые на территориях общего имущества, финансируются собственниками либо арендующими жилье лицами. Однако допускается и благоустройство придомовой территории многоквартирного дома своими руками, если среди жильцов имеются активисты.

В некоторых случаях работы по благоустройству придомовых территорий могут производиться за счет муниципальных или федеральных средств при реализации специальных программ.

Благоустройство территории мкд в виде текущего ремонта, включает в себя: ремонт и реставрацию поврежденных участков дорог, дорожек, ограждений, детских и спортивных сооружений.