Передача недвижимости в уставный капитал. Регистрация недвижимости при внесении в уставной капитал

Уставный капитал (УК) - это обязательная составляющая практически каждого юридического лица. Формируется УК из вкладов учредителей. Для ООО и АО, например, минимальный размер УК - 10 000 руб., а для ПАО - 100 тыс. руб. Кроме того для определенных видов деятельности могут быть предусмотрены иные суммы УК, например, для кредитных организаций. Относительно порядка формирования и уплаты УК для организаций различных правовых форм также предусмотрены свои особенности.

В качестве вклада в УК могут вноситься как денежные средства, так и иные ценные объекты, в т. ч. предусмотрено внесение недвижимости в уставный капитал. При этом оцениваются вещи, имущество, ценные бумаги в их денежном эквиваленте.

Создавать юридические лица могут как граждане, так и организации (т. е. быть их учредителями). Аналогично этому делать взнос в уставный капитал недвижимостью могут как частные лица, так и фирмы. Разница будет состоять в документах, которые необходимо направить физическому или юридическому лицу для регистрации перехода права собственности, когда происходит передача недвижимости в уставный капитал.

Обратите внимание, что передача в уставный капитал недвижимого имущества потребует привлечения стороннего оценщика, чтобы перевести стоимость объекта в денежный эквивалент. Это касается всех видов имущества, передаваемого в УК с 01.09.2014г.

Кроме того с 2014 г. ужесточилась ответственность в случае завышения стоимости вещей, вносимых в УК, распространяющаяся как на участников компании, так и непосредственно оценщиков, если по обязательствам компании произошла недостача средств, вследствие данного завышения.

Стоимость услуг

Как происходит регистрация права собственности при передаче недвижимости в уставный капитал

Государственной регистрации подлежат все вещные права, связанные с объектами недвижимости, в т. ч. право собственности. Касается это и ситуации, когда совершается взнос в уставный капитал недвижимостью. Процедура регистрации права происходит согласно действующему в РФ законодательству (ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости").

Перед тем, как зарегистрировать передаваемое в УК имущество, необходимо провести ряд процедур и подготовить пакет документов как на юр. лицо, так и на объект, а также иные документы, которые вместе с заявлением подаются в регистрирующий орган.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество, передаваемое в УК, в Росреестре составляет 7 рабочих дней. Однако, если вы закажете данную услугу в нашей компании, чем значительно упростите для себя решение подобной задачи, то с учетом проверки и подготовки нашими специалистами документов на регистрацию, срок оказания услуги составит 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вклада недвижимости в уставный капитал рег. орган выдает Свидетельство о регистрации данного права. Непосредственно с момента гос. регистрации у компании возникает право собственности на вносимую в УК недвижимость.

Передача определенным лицом в уставный капитал и регистрация недвижимого имущества вполне осуществима самостоятельно, однако, чтобы грамотно провести подобную процедуру, нужно знать ряд юридических тонкостей. Поэтому вы всегда можете обратиться к сторонним специалистам, являющимся в вопросах регистрации настоящими профессионалами. Сотрудничая с нашей компанией, вы сможете не только освободить время для себя, но и быть спокойны, что внесение недвижимости в уставный капитал, а также ее гос. регистрация в Росреестре пройдут успешно и по всем правилам.

Дополнительные услуги

Дополнительная информация:

Что нужно знать об уставном капитале юридического лица

Для юридических лиц установлен минимальный размер уставного капитала, который должен быть внесен в утвержденные сроки.

Так, для ООО уставный капитал составляется из номинальной стоимости долей участников, то есть разделен на доли, а его минимальная сумма - 10 тыс. руб. При этом участники Общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, которые связаны с деятельностью организации, в пределах стоимости принадлежащих им долей (ст. 87 ГК РФ). Если же участник Общества еще не полностью оплатил свою долю, то он несет солидарную ответственность по обязательствам ООО в пределах стоимости неоплаченной части доли каждого из участников.

Сведения о размере уставного капитала Общества должны быть зафиксированы в договоре об учреждении ООО, который заключается в письменном виде между его учредителями, а также в Уставе. Срок оплаты полной доли каждого из учредителей не должен превышать 4 месяца с момента регистрации ООО.

Что касается акционерных обществ, то их уставный капитал формируется с определенными особенностями. В частности, УК разделен на определенное число акций и составляется из их номинальной стоимости, а приобретаются акции соответственно акционерами (ст. 96 ГК РФ ст. 25 ФЗ № 208). При учреждении таких Обществ все его акции должны быть размещены среди учредителей.

Сведения о размере УК акционерного общества содержатся также, как и у ООО, в договоре и в Уставе. Минимальный размер уставного капитала ПАО - 100 тыс. рублей, а АО - 10 тыс. руб. Оплачиваться УК в таких Обществах должен следующим образом: ¾ до регистрации, а оставшаяся часть в течение года.

Участники акционерных обществ не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. А акционеры, которые еще не полностью оплатили свои акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций.

Теперь перейдем к рассмотрению внесения недвижимости в уставный капитал уже существующих юридических лиц .

Такое внесение возможно как при увеличении уставного капитала, так и при формировании оставшейся части первоначально указанного уставного капитала после регистрации юридического лица.

Данная ситуация отличается от ранее рассмотренной прежде всего тем, что на момент внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица это лицо уже существует. При этом нет необходимости в построении юридических конструкций по оформлению внесения данного имущества в уставный капитал, отличных от общепринятых положений о возникновении права собственности на недвижимость. Иными словами, в этом случае право собственности юридического лица на имущество, вносимое в его уставный капитал, возникает с момента регистрации перехода этого права к этому юридическому лицу (п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством (ст. 12 Федерального закона "Об акционерных обществах" и ст. 19 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью") регистрация изменений в уставах соответствующих юридических лиц, связанных с увеличением уставного капитала, возможна только после полного внесения имущества на сумму, установленную решением об увеличении уставного капитала. Поэтому общепринятой практикой органов, регистрирующих юридические лица, является требование в качестве подтверждения внесения недвижимости в уставный капитал документов, удостоверяющих регистрацию права собственности этого юридического лица.

В связи с этим вызывает сомнение универсальность ранее рассмотренного разъяснения в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 о том, что "при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество".

Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. По мнению автора, нет таких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения сделок - этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. 2 Постановления Пленума ВАС N 8 следовало внести третий абзац следующего содержания:

Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица , возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание и еще на одну особенность внесения недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц в порядке его увеличения, связанную как с регистрацией изменений в учредительных документах юридического лица, так и с регистрацией прав на недвижимость. Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" (ст. 19) предусматривает, что документы для государственной регистрации изменений, связанных с увеличением уставного капитала, "а также документы, подтверждающие внесение дополнительных вкладов участниками общества, должны быть представлены органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества". В случае несоблюдения установленных сроков увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся. При этом, если увеличение уставного капитала не состоялось "участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество". Таким образом, при нарушении срока представления документов органу, осуществляющему регистрацию юридических лиц, недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал, должно быть возвращено юридическим лицом внесшему его участнику. При этом опять-таки возможно несколько вариантов.

Вариант 1. Сделка по передаче недвижимости в уставный капитал совершена, но регистрация перехода права не производилась, и документ о фактической передаче недвижимости не подписывался.

В этом случае речь не может идти о возврате имущества, поскольку оно продолжает находиться в собственности и фактическом владении участника общества, который намеревался внести его в уставный капитал. Однако сама сделка подлежит расторжению в связи с невозможностью ее исполнения.

Вариант 2. Регистрация перехода права не производилась, но объект недвижимости фактически передан юридическому лицу.

Здесь при нарушении указанных в законе сроков представления документов на регистрацию должна состояться обратная передача недвижимости от юридического лица к его участнику с расторжением соответствующей сделки.

Вариант 3. Произведена регистрация перехода права собственности на недвижимость от участника к обществу.

В этой ситуации возврат всегда будет означать обратный переход права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию такого перехода, как представляется, следует производить на основании документов о расторжении сделки по внесению недвижимости в уставный капитал. В зависимости от того, было ли имущество фактически передано обществу, нужно решать и вопрос о переходе фактического владения.

С точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость данная ситуация создает еще одну проблему. Предшествующий анализ должен привести нас к выводу, что сделка по внесению недвижимости в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью всегда представляет собой сделку, которая превращается в ничтожную при нарушении сроков регистрации изменений в уставе. Следовательно, если данное "отменительное условие" наступит, срок будет нарушен, то у юридического лица, право собственности которого будет уже зарегистрировано, исчезнет основание возникновения этого права. В связи с этой ситуацией возникает несколько вопросов.

Во-первых, должен ли орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, после проведенной регистрации передачи недвижимости в уставный капитал проверять соблюдение ли сроков, установленных ст. 19 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"? Во-вторых, как должен поступить этот орган, если ему стало известно о нарушении этих сроков? В-третьих, как должен поступать орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, если он принимает решение об отказе в регистрации изменений в Уставе в связи с нарушением вышеуказанных сроков, а заявителем представлены документы о регитсрации собственности юридического лица на вносимую в уставный капитал недвижимость?

На первый вопрос, как представляется, следует ответить отрицательно. Законом о регистрации на регистрирующий орган не возложено установление обстоятельств, с которыми закон связывает недействительность сделок, если такие обстоятельства возникают после совершения сделок и регистрации прав на недвижимость на их основании.

Второй вопрос более сложен. Допустим, что было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью на объект недвижимости, внесенный в его уставный капитал в порядке его увеличения. При этом уставный капитал увеличивался исключительно за счет внесения данного объекта. Через год данное общество вновь обратилось в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи к другому юридическому лицу. При этом из документов, представленных для регистрации, можно было однозначно установить, что изменения в устав общества в связи с увеличением уставного капитала не вносились и соответствующие документы в орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, не представлялись.

Как должен поступить регистрирующий орган в этом случае? С одной стороны, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке". Значит, регистрирующий орган не вправе самостоятельно констатировать ничтожность зарегистрированного им права. Вместе с тем закон говорит о такой ничтожности, не говоря о том, что она обязательно должна быть установлена судом. Таким образом, если регистратор по указанным основаниям откажет в регистрации, он превысит свою компетенцию. Если же он проведет последующую регистрацию, то к нему будут в дальнейшем предъявлены обоснованные претензии со стороны приобретателя объекта, у которого он будет изъят, в связи с тем, что на момент совершения договора купли-продажи право продавца было ничтожно. При этом вопрос о признании данного приобретателя добросовестным весьма проблематичен, так как он сам, независимо от регистрирующего органа, должен был проверить все обстоятельства, связанные с наличием у продавца права собственности.

Представляется, что концепция, лежащая в основе существующей системы регистрации прав на недвижимость, не должна позволять регистратору оставлять без внимания известные ему обстоятельства, которые делают регистрируемые права ничтожными. Поэтому для таких случаев, равно как и при обнаружении прав, ошибочно зарегистрированных самим регистрирующим органом, следовало бы возложить на регистрирующий орган обязанность, во-первых, приостановить государственную регистрацию, во-вторых, сообщить об установленных обстоятельствах заявителям, а в-третьих, обратиться в суд с заявлением о признании проведенной государственной регистрации недействительной в порядке, установленном абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки). В таких случаях стороны могут сами отказаться от регистрации, либо действия регистрирующего органа будут зависеть от решения суда.

Для регистрации перехода права собственности при внесении недвижимого имущества в уставный капитал организации, юридическими лицами в регистрирующий орган представляются следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

2. Документ об уплате государственной пошлины (госпошлина юридическим лицом уплачивается в безналичном порядке, в регистрирующий орган представляется платежное поручение).

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (нотариально удостоверенная доверенность).

4. Учредительные и иные документы, подтверждающие правоспособность юридических лиц (передающей и принимающей стороны) – нотариально заверенные копии устава, свидетельства о присвоении ОГРН и ИНН, документ о назначении руководителя.

6. Передаточный акт или иной документ о передаче объекта.

7. Справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов АО или стоимости имущества ООО по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения, подписанная руководителем и главным бухгалтером и скрепленная печатью общества, осуществляющего передачу имущества в уставный капитал. Справка оформляется юридическим лицом на своем фирменном бланке.

8. Решение учредителей (участников) или иного органа юридического лица, уполномоченного на то законом или учредительными документами, о внесении недвижимого имущества в уставный капитал другого юридического лица (протокол, выписка из протокола, постановление и т.д.).

9. Решение учредителей (участников) или иного органа юридического лица, уполномоченного на то законом или учредительными документами, о принятии имущества, вносимого в уставный капитал: протокол, постановление и т.д.

10. Согласие Территориального органа Федеральной антимонопольной службы в случаях, установленных законодательством.

11. Паспорт объекта культурного наследия, охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство – если объект недвижимости является объектом культурного наследия; заключение историко – культурной экспертизы – если объект является выявленным объектом культурного наследия.

ВНИМАНИЕ! Государственная регистрация перехода права (права) собственности на имущество, передаваемое в уставный капитал, проводится только при условии наличия государственной регистрации права собственности передающей стороны в Едином государственном реестре прав.

Для регистрации подаются подлинники документов

+ ксерокопии каждого документа!

Выбранные для вывода активы можно передать в уставный капитал подконтрольной компании. Этот способ является достаточно распространенным в российской практике, так как внесение имущества в уставный капитал не облагается НДС.
Как следует из Гражданского кодекса РФ и специальных законов об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, акции (в ОАО) и доли участия (в ООО) могут оплачиваться фактически любым имуществом, в том числе недвижимостью, ценными бумагами, имущественными правами.
В этом случае имущество компании вносится в качестве вклада в уставной капитал подконтрольной компании, следствием чего является переход права собственности на данное имущество к новому юридическому лицу, прежний собственник сохраняет лишь обязательственные права участника общества.
Коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником) согласно статье 213 ГК РФ являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами). Поэтому с момента внесения имущества в уставный капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество, и единственным собственником недвижимости становится сама организация (п. 2 Постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Чтобы переход права собственности на недвижимость при внесении вклада в уставный капитал совершился, он должен пройти процедуру государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности отношения собственника недвижимого имущества с третьими лицами не изменяются, так как к новому лицу не перешел титул собственника. Иными словами, если на момент возникновения судебного разбирательства новое юридическое лицо не зарегистрировало право собственности на спорное недвижимое имущество, его собственником по-прежнему является учредитель.
На балансе предприятия недвижимое имущество также может быть поставлено только после государственной регистрации пере-хода права собственности на него. Это значит, что налог на имуще-ство может взиматься только с собственника имущества, чье право зарегистрировано в установленном порядке.
Законодателем установлены определенные требования к оценке имущества при его внесении в уставный капитал - денежная оценка неденежных вкладов утверждается решением общего собрания, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 МРОТ (20 000 рублей), то такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Если же имущество, передаваемое в уставный капитал, имеет стоимость менее 20 000 рублей, участники общества оценивают его самостоятельно. При этом составляется акт, на основании которого бухгалтер должен принять данное имущество на баланс.
В случае внесения в уставный капитал недвижимости, его стоимость заведомо превышает данный предел, поэтому для обеспечения чистоты сделки необходимо получить заключение независимого оценщика и исчислить стоимость имущества, передаваемого в уставный капитал, опираясь на сумму, указанную в акте оценки. Так формируется сумма уставного капитала, отражаемая на счетах организации. В дальнейшем данное имущество подлежит амортизации, как и все прочее имущество, отвечающее требованиям Налогового кодекса РФ для амортизируемых объектов.
В акционерном обществе акции, распределяемые среди учредителей общества, дополнительные акции, размещаемые посредством подписки, также могут оплачиваться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными и иными правами, имеющими денежную оценку, в том числе и недвижимым имуществом. Форма оплаты акций общества при его учреждении определяется договором о создании общества, а форма оплаты дополнительных акций - решением об их размещении.
Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами должен в любом случае привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Однако закон не содержит запрета на установление учредителями или советом директоров меньшей стоимости актива, чем указано в оценочном заключении.
Существенно важно, что до оплаты 50 процентов акций общества, распределенных среди его учредителей, акционерное общество не вправе совершать сделки, не связанные с его учреждением. В связи с этим пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 18 ноября 2003 года № 19 разъяснил: к сделкам, связанным с учреждением общества, помимо оплаты распределенных среди учредителей акций, относятся сделки по приобретению (аренде) помещения, оборудования для офиса, заключению договора банковского счета и другие, не относящиеся непосредственно к коммерческой (производственно-хозяйственной) деятельности общества. Сделки, заключенные обществом в указанный период и не связанные с учреждением данного общества, могут быть признаны недействительными.
Таким образом, если акции компании не полностью оплачены, сделка по отчуждению недвижимого имущества будет признана недействительной; такие же последствия наступят для компании в случае нарушения требования о полной оплате акций.
При реализации данной схемы бывшему собственнику объекта недвижимости принципиально важно сохранить полный контроль над компанией, куда было внесено его имущество. Данная задача может быть решена или формированием определенной корпоративной структуры компании, в которой контрольный пакет принадлежит учредителю, или последующей уступкой акций (долей) другим подконтрольным лицам.
К плюсам данной схемы отчуждения недвижимости можно отнести следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, имущественных или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации.
Вариант с внесением в уставный капитал используется как альтернативный в случаях, когда продавать имущество просто не выгодно. Например, если имущество приобретено без НДС (улица, применяющего упрощенную систему налогообложения,
или в результате приватизации), то продавец должен будет начислить и уплатить НДС с цены имущества. В случае же внесения имущества в уставный капитал новой организации нужно лишь восстановить ранее принятый к вычету НДС. А если НДС в цене имущества при его покупке не было, то и восстанавливать его при продаже не нужно. Это объясняется тем, что данная операция не составляет объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, так как не считается реализацией в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 39 и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Преимуществом также является то, что арест не может быть наложен на недвижимое имущество, переданное в уставный капитал акционерного общества в счет оплаты акций. В этом случае единственной возможностью для «агрессора» остается наложение запрета на акции, что в силу осторожного (с недавних пор) отношения отечественных судей к «корпоративным» обеспечительным мерам является крайне проблематичным.