Налоги

Налогообложение при продаже недвижимости

С начала 2016 года существенно изменились правила налогообложения квартир, находящихся до продажи три или пять лет в собственности. Раньше все было просто: если продаваемое жилье три и более лет в собственности, то налога на доходы от сделки не будет, если менее – будет.

Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры

Суть изменений в том, что если квартира реализована после начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет . Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.

Еще одна вырезка из статьи

Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры

Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так. Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад. Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет .

Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года. Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.

На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).

Еще одна вырезка из статьи

То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно

или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.

К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:

Получение жилья в порядке наследования
По договору дарения между близкими родственниками
В порядке приватизации
По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.

Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог. На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года. В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.

Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?

В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.

Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра. На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.

С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:

Стоимость по договору купли-продажи
70% от кадастровой стоимости

Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.

Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке

Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.

Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.

Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.

Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.

Если имеет место имущественный налоговый вычет

Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.

Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось в долевой собственности:

Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.

Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.

Налоговый вычет с учетом расходов

У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):

Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):

Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.

Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.

Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года . Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет. Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.

Поставьте оценку!

Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3-х лет. С нового года это изменится: тем, кто купил квартиру на собственные средства, придется ждать освобождения от уплаты подоходного налога от продажи недвижимости не 3, а 5 лет. То есть без декларирования и уплаты НДФЛ можно будет продать недвижимость только после 5 лет владения. А в случаях продажи объектов до истечения 5-летнего срока, налогооблагаемый доход будет определяться, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта.

Не коснутся изменения только сделок по продаже недвижимости в случаях, если имущество:

получено по наследству или по договору дарения от близких родственников;

было приватизировано;

получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).

С продажи таких объектов недвижимости НДФЛ не будет взиматься также после 3-х лет владения.

При этом возможность определения дохода, как разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки останется. Останется и возможность уменьшить доход от продажи на вычет в размере не более .

Еще одно важное изменение внесено в в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости. Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Чаще всего продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб., тем самым ему удается избежать уплаты налога. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем.

Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на до 1 млн. руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы.

Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта

Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.

С движимым имуществом, например автомобилями, все осталось без изменений. В случае продажи имущества, которое находилось в собственности более 3-х лет, продажа налогом не облагается, менее 3 лет - облагается за вычетом 250 тыс. руб. либо доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы.

Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества:

По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи
Период владения
Менее пяти лет	– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и ценой покупки недвижимости. – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.
Более 5 лет	НДФЛ не облагается
По недвижимому имуществу, приобретенному по договору пожизненного содержания, по приватизации, наследованию или дарению от близких родственников
Менее 3-х лет	Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.
Более 3-х лет	НДФЛ не облагается
По прочему имуществу
Менее 3-х лет	Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, и ценой покупки имущества; – C разницы между ценой продажи и имущественным налоговым вычетом до 250 000 руб.
Более 3-х лет	НДФЛ не облагается

. Возможность уменьшать доход на документально подтвержденные расходы, а также использовать налоговые вычеты могут только физические лица, имеющие статус налогового резидента.

Не коснутся изменения только сделок по продаже недвижимости в случаях, если имущество:

получено по наследству или по договору дарения от близких родственников;

было приватизировано;

получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).

С продажи таких объектов недвижимости НДФЛ не будет взиматься также после 3-х лет владения.

Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта

Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества:

По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи
Период владения
Менее пяти лет	– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и ценой покупки недвижимости. – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.
Более 5 лет	НДФЛ не облагается
По недвижимому имуществу, приобретенному по договору пожизненного содержания, по приватизации, наследованию или дарению от близких родственников
Менее 3-х лет	Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.
Более 3-х лет	НДФЛ не облагается
По прочему имуществу
Менее 3-х лет	Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, и ценой покупки имущества; – C разницы между ценой продажи и имущественным налоговым вычетом до 250 000 руб.
Более 3-х лет	НДФЛ не облагается