При сдаче квартиры кто оплачивает коммунальные платежи. Аренда жилья: кто и за что должен платить

Кто и за что платит в арендном жилье? Какие пункты в свете этого обязательно нужно закрепить в договоре?

Аренда квартиры — это такая же сделка, как и многие другие. И как многие сделки она требует письменного закрепления, чтобы впоследствии спорные ситуации между сторонами было легко уладить. Одним из моментов, который может стать причиной раздора, являются расходы помимо самой арендной платы, которые рано или поздно возникнут при пользовании квартирой.

Выбирая квартиру стоит быть внимательным к нескольким вещам. В первую очередь, обратите внимание на сантехнику и трубы. Сантехника должна быть в рабочем состоянии, не разбитая, с работающими механизмами, а трубы не подтекающими. Не поленитесь внимательно просмотреть трубы на предмет подтеков. В противном случае именно это и станет вашим первым непредвиденным расходом.

В моей практике был случай, когда сняли квартиру особо не присматриваясь к сантехнике и коммуникациям, и, как оказалось, зря. Первые же наши вложения при заезде — замена механизма в сантехнике, ремонт трубы в ванной, ремонтные работы с трубами в целом.

Оказалось, что трубы подтекают, а в ванной комнате труба стоит как декорация, и саму раковину использовать по прямому назначению нельзя. Собственник квартиры ремонтировать все за свой счет отказался, также и не захотев чтобы расходы пошли в учет квартплаты.

Стоит отметить, что ремонт итак является прямой обязанностью собственника, так как в рамках статьи 30 Жилищного кодекса РФ: «Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии».

К слову, собственник также несет расходы на содержание общедомового имущества и не может переложить эту обязанность на арендатора.

Как правило, арендатор также платит за электроэнергию и потребление воды, если установлены счетчики. В обязательном порядке перед подписанием договора необходимо по квитанции посмотреть, что отсутствует задолженность по данным платежам. Платить удобнее всего по показаниям счетчиков, так как при перерасчетах со стороны поставщика услуги в квитанциях неожиданно могут появиться задолженности, к которым арендатор не имеет никакого отношения. Поэтому в договоре в обязательном порядке указываются показания приборов учета на момент заключения договора.

Третьим важным моментом, который может принести вам значительные финансовые затраты — это теплоснабжение квартиры. Легко проверить качество тепла, если арендный договор заключается зимой, но что делать если летом? Тут также можно заранее подстраховаться.

Для начала нужно обратить внимание на состояние окон и дверей, нет ли там щелей, через которые вы будете обогревать улицу. Но самым важным шагом будет беседа с соседями этажом выше. Не стесняйтесь спросить их о том, как обстоят дела с теплом зимой, иначе есть шанс оказаться в холодной квартире, которую придется обогревать с огромными счетами за электроэнергию. Для подстраховки не помешает включить в договор аренды строчку, что арендодатель гарантирует проведение необходимых работ в случае, если в квартире некачественное теплоснабжение (указать температуру в квартире для зимнего периода). Или же работы будут проходить за счет арендатора, но в счет арендного платежа. Этот пункт не будет лишним, так как электрические отопительные приборы повышают расходы арендатора зимой весьма и весьма прилично.

Одним из самых неприятных моментов в съемных квартирах являются насекомые (тараканы, клопы) и старый хлам, который собственники почему-то частенько не желают вывозить. Этот момент необходимо заранее обговорить в договоре, чтобы вам не пришлось жить на складе старых вещей, еще и приплачивая арендодателю за право поработать при них сторожем. Что же касается насекомых, то проверка в самых незаметных местах (плинтуса, стена за трубами теплоснабжения, и т.д) позволят вам своевременно обнаружить такой «сюрприз». Тут все очень просто — снимать такую квартиру можно лишь после полной дезинсекции и дезинфекции. В противном случае убытки будут больше, чем вы можете представить.

Эти простые советы помогут вам сэкономить не только деньги, но и нервы.

Советы подготовила Анастасия Загоруйко.

По закону (Статья 606, Гражданский кодекс РФ) владелец квартиры в многоэтажном доме имеет право сдавать её в аренду, заключив специальный договор имущественного найма. В договоре указывается, что имущество поступает в распоряжение нанимателя, который обязуется выплачивать некоторую плату за временное пользование. Сдавать в аренду можно не всякое имущество, а только такое, которое не утрачивает свойства при использовании, то есть квартиры, помещения, здания, земельные территории и т.п. Множество разногласий имеет насущный вопрос об оплате услуг ЖКХ в арендованном помещении. Плата за электричество, газо- и водоснабжение, вывоз мусора, отопление и мн. др.
Стороны арендного договора могут самостоятельно решить, кто будет нести ответственность за оплату жилищно-коммунальный услуг, это право им предоставляет закон. Но только при важном условии, что в договоре это будет непременно указано, в противном случае все коммунальные платежи будут выставлены непосредственному владельцу квартиры, то есть арендодателю. Из этого следует, что в арендном договоре нужно в обязательном порядке отмечать подобные условия: кто будет платить, за какие именно услуги, что не включается в плату за ЖКУ, оплачиваемую нанимателем.
Сегодняшняя практика ещё раз убеждает в важности распределения обязанностей оплаты жилищно-коммунальных услуг, которая отражается в договоре аренды. Чтобы не допустить возникновение споров и, впоследствии, конфликтов между сторонами аренды, очень важно оформить договор с учетом определения ответственного за расходы арендованной квартиры, что возможно тремя способами.
При первом способе, договор заключается с учетом, что оплату коммунальных услуг будет производить арендодатель. На его имя станут впоследствии приходить счета от поставщиков услуг, которые он будет оплачивать одним из удобных для него способов. Но затраты, подобные этим, арендодатель может относить к таким расходам, которые уменьшают по налогу на прибыль налогооблагаемую базу. В виду этого, он может претендовать на вычет НДС той суммы, которую арендодатель оплатил по счетам. (Статья 171 НК, п. 2, подп.1) Арендатор, при таком варианте, производит оплату за пользование помещением, указанную в арендном договоре. При составлении договора арендная плата рассчитывается с учетом будущих расходов на жилищно-коммунальные услуги.
Второй способ - это когда все связанные с пользованием арендованного имущества расходы оплачивает наниматель. Оформляя арендный договор, стороны соглашаются с условием, что арендатор, снимающий на арендный срок помещение, должен будет в будущем заключить специальные договоры с теми, кто обеспечивает жилищно-коммунальными ресурсами население, то есть с организациями, обеспечивающими водоснабжение, также газоснабжение и электроснабжение. На его имя будут оформляться счета, которые арендатор сам должен будет оплачивать. Такой способ распределения ответственности за оплату ЖКУ популярен среди сторон арендного договора, предметом которого является аренда муниципального или государственного имущества. Также его используют, если аренда заключается на продолжительный период времени. Естественно, что для аренды квартиры на сравнительно небольшой срок, переоформлять договоры с поставщиками ресурсов более чем невыгодно. Не оплачивающий при данном способе жилищно-коммунальные услуги арендодатель взимает с арендатора сумму, равную арендной плате, зафиксированной в договоре аренды. Эта сумма добавляется в состав доходов арендодателя, при этом арендодатель выплачивает НДС.
При применении третьего способа, все коммунальные счета оплачивает арендатор, но он не заключает никаких договоров с коммунальными службами. Арендодатель сам осуществляет все расчетные операции с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, а впоследствии предоставляет арендатору счет, в котором указываются все затраты на потребляемые ресурсы. Если в аренду сдается не вся квартира, а её комната или несколько комнат, чрезвычайно актуальным становится вопрос об оплате израсходованных как арендодателем, так и арендатором ресурсов. Иными словами, необходимо выяснить: кто, за что и в каком размере будет оплачивать выставляемые коммунальными службами счета. Установить счетчики на газ, свет и воду - вариант самый простой в приводимой здесь ситуации. Но и здесь стоит поискать "подводные камни", ведь арендаторская доля расходов за потребляемые ресурсы - это отношение площади арендованного помещения к общей площади, принадлежащей арендодателю. При данном способе распределения обязанностей за оплату ЖКУ арендодатель не может претендовать на уменьшение налогов, так как ответственность за расходуемые на арендованной территории ресурсы лежит только на арендаторе.

Кто хозяин - тот и платит Прежде всего, владелец квартиры может оставить обязанность по оплате коммунальных платежей за собой, а их стоимость заложить в арендную плату. Этот метод отличается высокой надежностью: хозяин жилья сам оплачивает квитанции и всегда может быть уверен в том, что нигде не скопятся долги. «Удобно это и тем арендодателям, которые живут далеко от своего жилья: в другом городе или даже стране, - говорят в компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). - Получив от своего жильца плату за квартиру на банковскую карту, хозяин жилья может с помощью онлайн-сервисов оплатить счета и спать спокойно. Есть, правда, и минусы: такая схема совершенно не стимулирует арендатора экономить ресурсы, ведь его арендная плата установлена фиксировано и не зависит от цифр в платежках». Также нужно помнить о сезонных изменениях расценок ЖКХ. Если договор найма заключался летом, то зимой, когда обычно происходит сезонное удорожание ресурсов, доходы арендодателя несколько сократятся. А вот с точки зрения налоговой нагрузки этот способ довольно выгоден арендодателю. Если он сам платил за содержание объекта весь год, то в конце отчетного периода может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму коммунальных платежей. Кто проживает - тот и платит Также арендодатель может установить для квартиранта пониженную арендную плату с условием, что он будет самостоятельно получать квитанции и ежемесячно их оплачивать. Благодаря этому хозяин квартиры не будет тратить время на оплату счетов, а у жильца будет стимул экономить ресурсы - расходовать меньше воды, вовремя выключать свет и т.д., ведь чем меньше он потребит, тем меньше заплатит. Способ довольно удобный, но подходит далеко не всегда. Арендодателю все равно придется каждый месяц проверять, оплатил ли жилец счета и не копит ли долги, что, по сути, не проще, чем оплачивать счета самому. Однако в то же время, снимая с себя оплату коммунальных услуг, владелец квартиры всегда будет получать неизменный доход, на который не будет влиять сезонное повышение цен на ЖКХ. Арендатор платит дважды Существует еще один вариант, который позволяет избежать некоторых минусов предыдущих способов: квартирант вносит хозяину жилья два отдельных платежа - фиксированный за пользование квартирой и «плавающий» за коммунальные услуги. Таким образом, у него всегда имеется стимул рационально потреблять ресурсы, он видит, за что платит, и при этом не тратит время на оплату квитанций. Арендодатель в свою очередь не теряет на сезонных изменениях тарифов и всегда имеет уверенность, что нигде не накопится долгов. Правда, здесь теряется возможность получить налоговый вычет: нефиксированная плата за «коммуналку» должна быть отражена и обоснована в договоре (возмещение расходов на ЖКХ), а для налоговой это будет свидетельством того, что арендодатель не тратил на содержание жилья своих денег. Какой же способ представляется наиболее удобным и выгодным? По словам риэлторов, отечественные арендодатели чаще предпочитают получать от жильцов компенсацию за «коммуналку», но также нередко поручают им оплачивать счета самостоятельно. В целом, все три вышеописанных способа являются по-своему удобными, главное - договориться с арендатором обо всем на начальном этапе и прописать все установленные правила в договоре аренды.