Отличие договора аренды от договора найма. Договор найма или договор аренды

Аренда и найм: советы о том, что необходимо учитывать при составлении правильного договора об арендных отношениях.

У Вас в собственности находятся две квартиры, а проживаете Вы и Ваша семья только в одной. Вторая квартира тоже нужна Вам, но не сейчас, поэтому Вы хотите сдать вторую квартиру в аренду. Что же необходимо учитывать при составлении правильного договора об арендных отношениях?

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

До вступления в силу второй части Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами.

В настоящее время законодательством изменены основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением договора найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. Установлен чёткий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то договор аренды».

Соответственно в первом случае применяется 35, а во втором 34 глава Гражданского кодекса Российской Федерации. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства (как Россией, так и её субъектами). Во втором только актами гражданского законодательства (исключительно Россией). Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект (арендатор либо наниматель) возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Срок владения и пользования арендатором сданным внаём имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Гражданский кодекс предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определённый договором, однако допускается заключение договора и без указания в нём срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключённым на неопределённый срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая сторона такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

Гражданский кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причинённых ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок менее года.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющимся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаём) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, то такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землёй, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).

На сегодняшний день, по моему, уже все знают, что при аренде квартиры нужно обязательно заключать договор. Вот только какой? Договор аренды? Договор найма? Давайте разберемся в понятиях.

Договор найма жилого помещения

Если вы (физическое лицо) собираетесь снимать квартиру у собственника, то нужно заключать договор найма жилого помещения . В нем стороны будут именоваться Наймодатель и Наниматель.

Отношения сторон по договору найма регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Также в этой главе Гражданского кодекса написано, что

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Т.е. если вы снимаете квартиру на срок менее года, это будет называться краткосрочный наем и накладывает на вас ряд ограничений. Вы не сможете сдать данную квартиру в поднаем, поселить временных жильцов, заменить себя на другого нанимателя и, не имеете преимущества на продление данного договора на новый срок. Эти правила действуют, если ваш договор найма не предусматривает иное.

Договор найма жилого помещения не нужно регистрировать у нотариуса, в БТИ, в налоговой инспекции. Но наймодатель обязан до 30 апреля заплатить налоги 13% с полученных доходов, от сдачи квартиры.

Договор аренды жилого помещения

Если юридическое лицо собирается снять жилое помещение в аренду у собственника (вне зависимости собственник физическое или юридическое лицо), то в данном случае заключается договор аренды . Соответственно стороны в нем именуются как Арендодатель и Арендатор.

Отношения сторон по договору найма регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Т.е. если вы частное лицо, собираетесь снять квартиру, то обязательно заключайте договор найма, регулировать отношения по этому договору согласно нашему законодательству.

Договор аренды квартиры, заключенный на срок от года и более подлежит обязательной государственной регистрации.

Многие в России не имеют собственных квартир. Они могут как самостоятельно подыскать для себя съемное жилье, так и получить его при устройстве на работы. В этом случае они станут участниками сделки аренды или найма помещения. Суть в обоих случаях будет одинакова. Для защиты прав съемщикам и собственникам жилья необходимо заключать договор. Разберемся, чем отличается контракт при найме и аренде.

Чем отличается аренда от найма

Прежде всего, эти договоры отличаются оформлением. Человеку, далекому от юриспруденции, трудно понять, когда необходимо заключать контракт найма, а в каких случаях следует оформлять документ на аренду. Список основных отличающих моментов:

1. Пользователи помещения. Физические лица готовы заключить только договор найма, а юридическим нужно подписывать контракт аренды квартиры или другого помещения.
2. Жилое помещение впору как арендовать, так и нанять. Нежилая недвижимость может быть передана в пользование только в виде аренды. Нежилые помещения имеют право занимать только организации.
3. Наименование сторон. В случае с арендой в сделку вступают арендодатель и арендатор. Договор для физических лиц заключается между нанимателем и наймодателем.

Контракт аренды можно заключить даже в устной форме, если срок пользования недвижимостью менее года. В противном случае необходимо подписать его и зарегистрировать в специализированном государственном органе. Если этого не сделать, то владельцу придется уплатить от полутора до двух тысяч рублей. При контракте, где в качестве объекта недвижимости выступает квартира или любое другое жилое помещение, организация-арендатор может использовать его только для проживания, например, разместить в ней сотрудников.

Договор найма разрешается заключать только письменно. В нем должны быть прописаны все основные моменты использования помещения физическим лицом. Он необходим для регулирования возможных конфликтных ситуаций между собственником и съемщиком. Правила, прописанные в его пунктах, должен соблюдать не только пользователь имущества, но и его владелец.

Принудительной регистрации контрактов найма нет, поэтому многие собственники сдают свои квартиры нелегально. Однако они в этом случае не выполняют требования Гражданского кодекса. Согласно ему, в течение месяца необходимо подать в Росреестр сведения об обременении жилого помещения, которое возникает сразу после заключения контракта между пользователем и владельцем. Штраф за несоблюдение этого закона равняется пяти тысячам рублей. В домоуправлении и налоговой службе необходимо будет зарегистрировать факт передачи жилья в пользование, если сумма по договору за передачу жилья в собственность превысит 10 МРОТ.

Составляют любой договор обычно работники риэлторских агентств. У них есть готовые формы, которые тщательно изучены юристами. В случае аренды типовые контракты обычно не используют, так как при сдаче жилых помещений организациям нужно учесть большее количество нюансов.

На что нужно обратить внимание

Если вы впервые сталкиваетесь со сделками с участием недвижимости, то стоит особо отметить для себя ряд моментов:

1. Название договора. Если вы являетесь физическим лицом, то называться сделка должна наймом. Юридическое лицо может быть только арендатором.
2. Сроки. Чаще всего арендовать помещение предлагают на 11 месяцев. Это необходимо для того, чтобы не подавать сведения о сделке в государственные органы. При найме срок может быть не ограничен, но владельцы все чаще выбирают краткосрочные контракты (действуют до года). В этом случае прав у нанимателя немного меньше, чем при подписании документа на срок до 5 лет. Долгосрочные отношения ориентированы на интересы нанимателя. Если при сделке о найме упущен пункт «Срок», то автоматически он становится пятилетним.
3. Отношения в рамках контракта аренды описаны в 34-й главе Гражданского кодекса, при заключении документа найма ссылки должны быть на 35-й раздел этого же свода законов.
4. При сделке, связанной с арендой помещения, отменить ее можно без участия суда. Если заключен договор найма, то отменить его действие удастся только посредством судебного решения или по обоюдному согласию сторон.

Многие собственники предпочитают заключать контракт аренды. Это связано с тем, что такую сделку намного легче отменить и при соблюдении ряда условий можно не подавать сведения о ней в государственные органы. Если заключить его с физическим лицом, то судебным приказом контракт может быть переквалифицирован.

Если вы не имеете своего имущества, но оно вам очень необходимо для осуществления какой-либо деятельности, можно взять его во временное пользование. Для этого можно его арендовать либо нанять, причем в первую очередь необходимо сразу определиться, какого рода взаимоотношения вас интересуют, ведь эти два понятия имеют существенные различия. Чтобы понять причину расхождений, необходимо углубиться в природу этих отношений.

Определение

Аренда представляет собой сотрудничество между субъектами, когда первый из них, владея определенным имуществом, передает его во временное пользование второму за определенную плату. Необходимо сказать о том, что арендованными могут быть объекты как движимого, так и недвижимого имущества, например, автомобили, здания, земельные участки, жилые и нежилые помещения, различное оборудование. Субъектами арендных отношений могут являться как физические, так и юридические лица, причем кем бы они ни являлись – арендаторами либо арендодателями – они имеют одинаковые права. Так, арендодатель остается собственником имущества, а за передачу в пользование получает определенное денежное вознаграждение, в свою очередь арендатор принимает имущество во временное владение и платит за это деньги.

Наем является разновидностью своеобразных арендных отношений, лишь связаны они с тем, что нанимателем может быть только физическое лицо. Следовательно, если нанимателем будет юридическое лицо, то в такой ситуации необходимо составлять договор не найма, а аренды. Кроме того, наем неразрывно связан с таким объектом договора как жилое помещение, то есть наниматель имеет право получить во временное пользование какую-либо жилую площадь, за которую он будет платить денежные средства. На сегодняшний момент получил широкое распространение социальный наем, при котором стороной, отдающей во временное пользование и владение жилое пространство, является государство.

Сравнение

Таким образом, можно сделать определенный вывод: наем является лишь одной из форм арендных отношений, при которых нанимателем может выступать только физическое лицо, то есть человек. Если нанимателем хочет быть юридическое лицо, то есть какая-либо организация, то такие отношения уже являются арендными. При этом аренда подразумевает достаточно большой перечень движимого и недвижимого имущества, которое по законодательству может быть передано во временное распоряжение, тогда как наем предполагает использование в качестве объекта только жилое помещение.

Выводы сайт

1. Термин «наем» включается в такое понятие как «аренда», являясь его своеобразной формой;
2. Нанимателем может выступать только физическое лицо, в то время как арендатором может быть также и любая организация;
3. При аренде во временное владение может передаваться практически любое движимое и недвижимое имущество, а при найме – только жилое помещение.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.