ТСЖ и УК

До скольки квартир непосредственное управление. Непосредственное управление многоквартирным домом

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

своими силами;
создав ТСЖ;
назначив управляющую компанию (УК).

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть - каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
копия техпаспорта на МКД;
заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Преимущества

Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
Когда нет посредников - ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи - понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки

Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались - заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются - необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2016 году. Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати. Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания. Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего - самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК?

Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК?

Это делается с помощью:

конкурса;
списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия - большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция - обслуживание многоэтажки.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.

Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации. Они

вносят изменения в Устав;
принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
избирают органы, осуществляющие управление;
заключают договора и другие соглашения с УК;
определяют размеры платежей;
решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
оценивают деятельность правления;
оплачивают работу руководства организации;
сдают в аренду материальные ценности дома.

Правление ТСЖ - это его исполнительный орган, который избирается собранием. В своей деятельности оно руководствуется уставом, которые регламентирует полномочия этого органа, частоту заседаний, время деятельности.

Правление ТСЖ осуществляет такие функции:

подписывает договора со специалистами;
контролирует сбор средств;
отчитывается о расходе денег и эффективности ведения финансово-хозяйственной работы;
созывает и проводит собрания;
ведёт документацию: уведомляет о планирующемся общем сборе членов организации, ведёт протоколы, оформляет решения собраний, списки участников;
содержит в приемлемом состоянии материальные ценности, находящиеся на балансе ТСЖ;
контролирует соблюдение обязанностей собственниками недвижимости и защищает их права при эксплуатации общего имущества;
представляет интересы владельцев квадратных метров в здании.

ТСЖ уполномочено заключить соглашение с какой-либо организацией по управлению работой. При этом все необходимые функции будут осуществлять профессионалы, которые обладают для этих задач всеми техническими возможностями. Все права и обязанности сторон прописываются договором. Услуги УК оплачивают из общей казны ТСЖ.

Последние изменения в Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты российского законодательства, вступившие в силу с первым днем осени, предписывают собственникам жилья в тех домах, где более 16 квартир, а форма управления - непосредственная, до 1 апреля 2015 года выбрать иную форму. Это значит, что многоквартирные дома с непосредственным управлением перейдут в так называемое “прямое” управление УК. Либо в них будут созданы ТСЖ. Задача глобальная, особенно если учесть, что в нашем городе домов с “прямой” формой управления совсем немного, а несколько лет назад управляющие компании всеми правдами и неправдами старались убедить жильцов перейти в “непосредственное”.

Собственники жилья, услышав об изменениях в законодательстве, спрашивают, чем непосредственное управление отличается от управления УК. Различия есть, и существенные. Правда, в последние годы непосредственное управление в Новокузнецке приняло странную форму - что-то среднее между “прямым” и “непосредственным”, когда УК сами контролируют расход средств и даже устанавливают плату за “управление”(!), а ответственность за содержание жилфонда все же лежит на собственниках. И лишь жители небольшой части домов попытались воспользоваться правом управлять жильем самостоятельно, распределяя средства по своему усмотрению.

Разницу между двумя формами управления можно понять, если внимательно прочитать Жилищный кодекс РФ, раздел “Управление многоквартирными домами”. При непосредственном управлении лица, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивают холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и водоотведение, несут ответственность перед собственниками за своевременное и качественное выполнение своих обязательств (статья 161, пункт 2.1.). При управлении МКД управляющей организацией уже не некие “лица”, а выбранная жильцами управляющая компания выполняет все обязанности по управлению домом. И целиком и полностью отвечает перед собственниками за предоставление жилищных и коммунальных услуг (пункт 2.3.).

Управляющие компании при “прямой” форме не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, а при непосредственном способе собственники не могут отказаться от заключения договоров с РСО: каждый собственник жилья обязан сделать это от своего имени (статья 161, пункт 12).

Иначе говоря, заключая договор управления с управляющей организацией, жильцы поручают ей ведение всех дел в их доме. Она сама должна следить за состоянием жилфонда, отвечать за своевременное и качественное оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, заниматься взысканием долгов неплательщиков. И с проблемами в поставке коммунальных услуг жильцы будут обращаться к своей управляющей компании. А собственникам остается только оплачивать услуги вовремя и в полном объеме - включая услуги по управлению домом.

Такая форма вряд ли устроит управляющие компании - ведь в этом случае хлопот у них прибавится. И отказ от “прямого” управления несколько лет назад был вызван тем, что компании оказались в должниках у РСО, с которыми у УК были заключены договоры. Куда проще, когда жильцы сами заключают договоры с ресурсниками, и те сами занимаются и начислениями, и сверками, и выбиванием долгов с абонентов. Для РСО же удобнее работать с одной организацией - управляющей компанией, чем с множеством людей - собственников жилья.

При “прямой” форме УК должна будет сама заботиться о том, чтобы расход ресурсов был оплачен полностью, а объем поставленных ресурсов совпал с объемом израсходованных. Иначе разницу компании придется либо платить из своего кармана, либо распределять по собственникам в виде ОДН, а потом настаивать на выплате жильцами. Стало быть, и заботы об экономии, энергосбережении тоже будут в зоне ответственности управляющей компании.

Непосредственная форма управления в больших многоквартирных домах действительно не совсем удобна. Как собрать на собрание жильцов 300 квартир, чтобы принять какое-то важное решение? А такие решения, относящиеся к компетенции общего собрания, при непосредственном управлении приходится принимать довольно часто. Когда квартир всего полтора десятка, сделать это гораздо проще. Зато контролировать расход средств управляющей компанией при непосредственном управлении легче - если, конечно, в совете дома работают неравнодушные и ответственные люди. Компания должна выполнять задания собственников по содержанию и ремонту и отчитываться за каждую копейку. В таком случае “спрятать” в тариф “дополнительное содержание” или “непредвиденные расходы” лишние деньги будет совсем не просто.

В течение ближайших месяцев во всех многоквартирных домах с непосредственной формой управления должны пройти собрания, чтобы жильцы выбрали другую форму. Вероятно, это повлечет за собой серьезное “перекраивание” рынка жилищно-коммунальных услуг - особенно с учетом грядущего лицензирования управляющих организаций, когда часть компаний будет вынуждена прекратить существование как не отвечающая лицензионным требованиям.

С 1 мая 2015 года этот способ управления многоквартирным домом будет доступен только для домов с числом квартир не более 16. Жильцам более «вместительных» домов предстоит провести собрание собственников жилья и выбрать один из двух вариантов - управляющая компания или ТСЖ. Чтобы разобраться в том, как эти изменения в коммунальном законодательстве повлияют на жизнь смолян и деятельность управляющих компаний (УК), корреспондент «РП» побеседовал с руководителем регионального «Центра общественного контроля по вопросам ЖКХ» Романом РОМАНОВЫМ.

Управляющие компании ответят за ОДН

Роман Владимирович, объясните, зачем законодатели столь спешно решили «залимитировать» непосредственный способ управления?

Вероятно, главная причина - социальное возмущение. Не секрет, что благодаря этому способу управления многие УК избавлялись от обязанности по оплате сверхнормативных издержек на общедомовые нужды (ОДН) и перекладывали ее на потребителей. Например, ОАО «Жилищник». Сейчас в его реестре 1820 домов, но лишь примерно 75 процентов из них имеют договор управления. Остальные - просто «обслуживаются».

Напомню, непосредственный способ управления отличается от других тем, что УК оказывает собственникам лишь услуги по ремонту и содержанию общего имущества, а договоры на поставку коммунальных услуг заключаются непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом если дом на непосредственном управлении, то в теории это означает, что жильцы фактически сами управляют своим домом, т. е. сами выполняют все работы по его обслуживанию, мелкому ремонту, и т. д. Обслуживающая компания лишь «помогает» им. На самом деле, как правило, жильцы и не задумываются, на управлении их дом или на обслуживании. Многие до сих пор даже не знают название своей управляющей организации…

Собственники квартир в 200 - 300-квартирных девятиэтажках, как правило, неактивны. В двух-, трехэтажных бараках люди живут более сплоченно.

Получается, что тем потребителям, которые раньше платили за «коммуналку» ресурсоснабжающим организациям, теперь предстоит перечислять деньги посреднику - УК. А ведь самые крупные управляющие компании имеют многомиллионные долги…

Если вы хотите платить за коммунальные услуги напрямую «ресурсникам», то можете поднять этот вопрос на собрании собственников жилья. Жилищное законодательство разрешает прямые платежи даже при наличии договора с УК на управление МКД. Соответствующее право предусмотрено п. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса. По нашим данным, многие смоляне так и поступили. Например, жильцы 1200 из 1800 домов «Жилищника» уже напрямую рассчитываются за свет с филиалом «СмоленскАтомЭнергоСбыт». Таким образом, недавнее решение прокуратуры о недопустимости прямых расчетов со сбытовой компанией затронуло лишь треть жилфонда УК.

Мой совет: для собственника выгоднее платить за «коммуналку» все-таки управляющей компании, ведь она не имеет права начислять ОДН выше норматива. Другое дело, что действующее законодательство приводит к тому, что большинство УК боятся грядущего лицензирования, а именно гигантских трат на коммунальные услуги. Не секрет, что за них своевременно рассчитываются лишь 95 процентов горожан. Недобор управляющие компании вынуждены компенсировать собственной прибылью, а ее единственный источник - это графа «Содержание и ремонт».

Получается, что с 1 мая на УК ляжет и вся ОДН-нагрузка. А это обязательно аукнется собственникам жилья ухудшением обслуживания дома. После окончания процедуры лицензирования начнет работать механизм лицензионного контроля, а следовательно, УК можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное выполнение своих обязанностей. Чтобы оплата ОДН не приводила УК к разорению и банкротству, сейчас в правительстве рассматривается вопрос об упорядочении норматива на ОДН и переводе оплаты ОДН из разряда коммунальной услуги в жилищную.

Что будет с теми домами, в которых собственники жилья не проведут собрания или же откажутся от перехода на другую форму управления?

В таком случае 1 апреля органы местного самоуправления проведут конкурс по отбору управляющей организации. Нетрудно догадаться, что в таких случаях самые высокие шансы на управление получат муниципальные УК. В Смоленске это ОАО «Жилищник». Чтобы избежать принятия решения за них сверху, тем смолянам, кто еще не провел собрание собственников жилья, рекомендую это сделать как можно скорее.

Среди передовиков

А как ограничение непосредственного способа управления связано с началом лицензирования управляющих компаний?

Напрямую, ведь до 1 мая собственникам жилья предстоит заключить договор управления с одной из лицензированных УК. Пока же свои заявки на получение лицензии в жилищную инспекцию подали лишь две организации - ОАО «Жилищник» (генеральный директор Алексей Ларичев) и ООО «Гарант-С» (руководитель Реваз Хмаладзе). До 1 апреля их примеру должны последовать все УК региона, ведь на рассмотрение заявки дается 30 дней.

С учетом того, что в Смоленской области зарегистрировано более 160 управляющих компаний, можно констатировать: апрель у специалистов жилинспекции будет очень напряженным.

Есть опасение, что управляющие компании из отдаленных районов (счет идет на единицы) захотят пройти лицензирование в последний момент. Хочется, чтобы они не рисковали и заранее побеспокоились о получении лицензии, а их директора побыстрее сдали квалификационные экзамены. В противном случае жилищный фонд муниципалитетов может вообще остаться без обслуживания.

- А что посоветуете жильцам малоэтажных домов, где квартир меньше 16. Менять ли им способ управления?

У них ограничений нет. Другое дело, что управляющим компаниям брать такие бараки под свое крыло крайне невыгодно. Проведем, например, расчет для дома, каждая из 16 квартир которого имеет площадь 50 квадратных метров. Допустим, каждый из собственников жилья платит за содержание и ремонт одного «квадрата» 8 рублей. В месяц набегает 6400 рублей. Это максимальная сумма, получаемая управляющей компанией, которая должна пойти и на зарплату обслуживающему персоналу, и на «излишки» ОДН, которые в ветхих домах достигают рекордных значений. Получается, управляющая компания работает в убыток. Отсюда следует прописная истина: чем больше дом, тем выгоднее он для УК.

Что касается собственников старых малоэтажных домов, им следует понять главное - приватизировав свою квартиру в этом доме, они взяли на себя ответственность за состояние всего дома, а не только своей квартиры. Может быть, им лучше находиться на непосредственном управлении, может быть, проще создать ТСЖ.

В любом случае, еще одна прописная истина: собственность - это ответственность.

Менять управляющие компании станет труднее

В конце января депутат областной Думы Сергей Щебетков рассказал «РП» об инициативе партии «Единая Россия» внести поправки в Жилищный кодекс. Предлагается принимать решение по «выбору способа управления многоквартирным домом» исключительно большинством голосов - более 50 процентов от общего числа собственников.

Я абсолютно согласен с Сергеем Александровичем и его соратницей по фракции Тамарой Максимчук, стоявших у истоков этого законопроекта. Он пока не принят, но энергично обсуждается на федеральном уровне.

Сейчас, чтобы сменить управляющую организацию, собственникам квартир надо при кворуме в 50 процентов набрать половину голосов, то есть решения могут приниматься более 25 процентами голосов от их общего числа. Возникает ситуация, когда в одном многоквартирном доме может появиться до трех групп собственников, которые вполне легально могут регулярно проводить собрания и принимать решения по смене управляющих компаний. Все это создает препятствия для нормального обслуживания общего имущества и управления дома, дестабилизирует обстановку в доме.

Например, в Смоленске «боевые действия» между УК проходили в домах на ул. В. Гризодубовой, 3; ул. Попова, 130; пр. Строителей, 8б. Это далеко не полный список.

СПРАВКА «РП»

Как сообщил на брифинге со СМИ заместитель губернатора - начальник департамента Смоленской области по строительству и ЖКХ Юрий Пучков, в период с декабря по март 74 руководителя управляющих компаний региона сдали квалификационный экзамен. Семь «коммунальщиков» федеральный тест «завалили». Средний балл - 92 из 100 возможных.

В многоквартирных домах живет подавляющее большинство наших сограждан - 85%. А ведь каждому дому требуется управление - решение вопросов с коммунальными службами, благоустройством, ремонтом и т. д. Закон предусматривает три формы управления домом. Адвокат Андрей Комиссаров сравнил их между собой.

Согласно ст. 289 ГК РФ и 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также и доля в праве собственности на общее имущество дома. К нему относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Основной признак общего имущества – оно должно обслуживать более одной квартиры. Аналогичным образом ситуация обстоит и с земельным участком, на котором расположено здание.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование общей собственностью должно быть основано на соглашении между всеми ее участниками, поэтому при каждом доме существует управляющая организация, призванная обеспечивать благоприятные условия для безопасного проживания граждан, а также следить за надлежащим содержанием инженерных систем и иного общего имущества здания.

Таким образом, любые вопросы, связанные с управлением общим имуществом, должны решаться на общем собрании собственников путем голосования, а все решения должны быть оформлены соответствующими протоколами.

На общем собрании собственники ставят вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.

Действующее жилищное законодательство предусматривает три основных формы управления. О них мы расскажем ниже/

1. Непосредственное управление собственниками (см. ст. 164 ЖК РФ)

С 1 мая 2015 г. такая форма управления возможна, только если многоквартирный дом содержит не более 16 квартир. Ранее это ограничение отсутствовало. Изменения вызваны тем, что данная форма управления не всегда может обеспечить принятие своевременных решений по важным вопросам, так как достаточно сложно созвать общее собрание в домах с большим числом квартир, а это может привести к снижению эффективности управления.

Все вопросы, касающиеся общего имущества, решаются на общем собрании собственников. Собственники от своего имени заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. При этом заказчиком в таком договоре выступают совместно все собственники или их большинство.

Также собственники имеют возможность уполномочить какое-либо лицо на осуществление разных действий, выдав ему письменную доверенность - она должна быть подписана всеми собственниками, либо их большинством.

Обращаем внимание, что законом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения указанного документа, но в силу специфики российского делового оборота и склонности органов местного самоуправления к бюрократии и волоките рекомендуется удостоверять доверенность нотариально.

Отличительная особенность рассматриваемой формы управления - разграничение ответственности по оплате коммунальных услуг между собственниками квартир. Каждый собственник от своего имени заключает договоры на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение и, соответственно, только он несет ответственность за их исполнение.

На практике такая форма управления – редкость, что и не удивительно, поскольку она требует постоянного участия собственников квартир.

Из-за низкого уровня правовой грамотности и правосознания наши граждане не слишком заинтересованы в реализации своих прав по управлению многоквартирным домом – они попросту не ходят на собрания.

Еще один безусловно важный минус этого способа управления - отсутствие возможности привлечения бюджетных средств для капитального ремонта здания, поскольку в ст. 165 ЖК указано, что органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт только управляющим организациям, ТСЖ или жилищным кооперативам.

2. Товарищество собственников жилья (см. раздел Vl ЖК РФ)

Первые управляющие компании появились в 1921 году и имели форму жилищных товариществ, которым в управление передавались муниципализированные строения. Это был первый опыт управления многоквартирной недвижимостью, и он довольно быстро получил широкое распространение. К 1937 году в управлении товариществ находилось уже 90% жилого фонда. По своей сути и организации вышеуказанные товарищества очень близки к современным ТСЖ.

ТСЖ - это некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений многоквартирного дома с целью совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Эффективность такого управления высока и проверена временем.

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ в одном доме может быть только одно ТСЖ, вместе с тем, законодательство не запрещает одному товариществу управлять несколькими многоквартирными домами, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, а также другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на общем собрании, и оно считается принятым, если за него проголосовали более 50% голосов от общего числа собственников.

Одновременно утверждается устав товарищества и состав его правления. Правление – постоянно действующий выборный исполнительный орган ТСЖ, который впоследствии будет от имени собственников принимать решения по управлению многоквартирным домом. ТСЖ может исполнять свои обязанности не только самостоятельно, но и путем привлечения третьих лиц.

Следует отметить, что высшим органом управления товариществом является не правление, а общее собрание его членов. Ст. 145 ЖК содержит перечень основных вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания. Например, избрание членов правления товарищества и досрочное прекращение их полномочий, внесение изменений в устав и т. д.

Такая форма значительно выигрывает в оперативности управления, поскольку правление ТСЖ своевременно решает текущие вопросы.

Также граждане получают возможность снизить расходы на содержание общего имущества. Несмотря на то, что товарищество является некоммерческой организацией и его деятельность не может быть направлена на извлечение прибыли, законодатель не запрещает на основании решения общего собрания членов ТСЖ получать доходы от использования общего имущества, но данные денежные средства являются целевыми и могут расходоваться только на благоустройство придомовой территории, текущий ремонт, содержание общего имущества и т. д.

Основным недостаткам ТСЖ можно обозначить высокий уровень расходов на содержание большого штата его сотрудников/

3. Управляющая компания (см. ст. 162 ЖК РФ)

Управляющая компания, в отличие от ТСЖ, оказывает услуги по управлению многоквартирным домом на возмездной основе. Выбор УК также происходит на общем собрании собственников квартир, при этом утверждаются существенные условия договора управления, который впоследствии каждый собственник должен будет подписать.

Данный договор по общему правилу может быть заключен не менее чем на один год и не более чем на пять лет. В случае ненадлежащего оказания услуг собственники не лишены возможности расторгнуть договор, однако не следует забывать, что это должно происходить на общем собрании.

Многие собственники считают, что могут не оплачивать коммунальные услуги, поскольку они не подписали договор управления. В данном случае, даже если собственник не является стороной договора, но пользуется предоставляемыми услугами, УК имеет право взыскать с него стоимость неоплаченных услуг. Обоснованием требования здесь служат положения ГК о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Хорошо ли, что УК взаимодействует с жильцами на коммерческой основе? С одной стороны, компания, заинтересованная в прибыли, будет надлежащим образом исполнять свои обязанности. С другой стороны, платная основа в случае выбора недобросовестной компании может повлечь завышенные тарифы на коммунальные и иные услуги.

Для повышения качества услуг в этой сфере с 1 мая 2015 года деятельность управляющих компаний подлежит лицензированию.

Жильцам предоставлено право выбора способа управления их многоквартирными домами. Каждый способ имеет свои особенности. Если по каким-то причинам он перестал устраивать собственников квартир, они имеют право провести общее собрание и избрать другой.

Имеется несколько форм управления многоквартирными домами. Среди них выделяется непосредственное управление многоквартирным домом.

Сегодня очень много организаций, связанных с жилищными вопросами, агитируют жильцов перейти на такую форму.

Плюсы и минусы

Любая форма имеет свои плюсы и минусы. Суть такой формы заключается в следующем: управление производиться инициативными собственниками, проживающими в этом доме.

Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.

Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.

Организации, которые занимаются агитацией, должны подписать договор. Согласно договору любые работы и ответственность полагается на организацию. Подрядчик не имеет отношения к этому.

Чтобы подрядчик выполнил какие-то работы, необходимо обращаться в суд. В этом случае штрафы будет платить собственник. Жильцы лишаются возможности проверять условия выполнение договора. Управляющие компании не контролируются.

Ремонтные или подготовительные работы будут выполняться подрядной организацией только на собранную сумму. При этом подрядчик обязан заключить договор с собственниками дома, включая всех без исключений.

Данному типу правления приемлемы плюсы. Самый большой плюс в том, что каждый жилец несет ответственность только за себя.

Жильцы помещений не владеют полной информацией о такой форме правления домом. Поэтому, переходя на НУ нужно обдумать плюсы и минусы этой формы.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

Собственниками дома;
Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Пошаговое управление многоквартирным домом

Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным. Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

О выборе председателя и секретаря;
О выборе формы управления;
О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о голосовании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.