Верховный суд об обманутых дольщиках. Не жилец, но уже хозяин

Президиум Верховного Суда Российской Федерации подготовил обзор судебной практики, посвященный вопросам, возникающим при разрешении споров в связи с участием граждан в долевом строительстве, порядок осуществления которого определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " " (далее – Закон № 214-ФЗ) (обзор Президиума ВС РФ от 19 июля 2017 г. " "; далее – Обзор). В документ вошли наиболее важные, по мнению судей ВС РФ, правовые позиции по 16 темам. Среди них решения, вынесенные при разрешении споров, связанных с:

• заключением, исполнением и расторжением договора участия в долевом строительстве;
• использованием такой формы защиты прав дольщика, как замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче;
• членством во вновь образованном ЖСК, созданном в связи с банкротством застройщика;
• переносом сроков строительства и т. д.

Так, ВС РФ приводит позицию о том, что договор уступки прав требования по договору о долевом строительстве не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между дольщиком и застройщиком (подп. 1.1 п. 1 Обзора). А если установлено, что стороны при заключении сделки, хотя и не отвечающей требованиям , в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, то к этой сделке применяются положения этого закона. Причем допущенные при этом застройщиком нарушения ведения долевого строительства не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (п. 1.2 .п. 1 Обзора).

Можно ли получить не облагаемые налогом вычеты по налогу на имущество физлиц в отношении нескольких объектов недвижимости? Узнайте ответ из материала "Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества физлиц" в "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!

Суд напомнил также, что замена объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем условие об этом может быть установлено договором участия в долевом строительстве (п. 2 Обзора). А ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства, принять дольщиков в число своих членов обязан (п. 3 Обзора).

Также отмечается, что одного уведомления застройщика о переносе сроков строительства для этого недостаточно – оно не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Подчеркивается, что для установления новых сроков необходимо заключение соответствующего соглашения, подлежащего государственной регистрации. Кроме того, судьи напоминают, что привлечь застройщика к ответственности за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований инвестора, в том числе требования об устранении выявленных недостатков возведенного объекта, можно только в рамках Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I " " в виде уплаты неустойки.

Судьи обязали застройщиков отвечать за сделки с непостроенным жильем, если дольщики внесли за него деньги

Марш протеста обманутых дольщиков в Москве (Фото: ТАСС/ Станислав Красильников)

Застройщикам придется отвечать рублем за сорванные сделки с дольщиками, заплатившими за непостроенное жилье. Такой вывод содержится в заключении Верховного суда, который рассмотрел одно из дел о махинациях с недвижимостью, пишет «Российская газета».

Пострадавший, чье дело рассматривала Судебная коллегия Верховного суда, несколько лет назад подписал с компанией-застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры в непостроенном доме и внес за нее полную сумму. Спустя шесть лет ожидания строительство дома так и не началось, и покупатель обратился в районный суд с требованием привлечь застройщика к ответственности. Суд встал на сторону истца, обязав компанию заплатить неустойку и штраф за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке. Однако апелляция отменила такое решение, сославшись на 429-ю и 445-ю статьи Гражданского кодекса. Это означало, что подписанный предварительный договор лишь обязывает стороны заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанности ответчика передавать истцу имущество. Апелляция также заявила, что в деле нет доказательств того, что компания получила земельный участок и разрешение на строительство и что она является застройщиком.

Дело было передано в Верховный суд, куда также обратилась фирма, заключившая с покупателем предварительный договор купли-продажи. Компания настаивала на том, что на самом деле обманутый дольщик подписал бумаги с другой организацией, говорится в публикации. Обе компании носят схожие названия (разница — в одной букве), но по закону являются разными юридическими лицами. Тем не менее Судебная коллегия Верховного суда встала на сторону истца, сославшись на Закон о долевом строительстве — он регулирует отношения, связанные с привлечением денег граждан и юридических лиц в долевое строительство, а также защищает права участников долевого строительства. В 4-й статье этого закона сказано, что одна сторона договора обязуется построить дом и после ввода объекта в эксплуатацию передать его другой стороне, которая по тому же договору обязуется заплатить деньги и принять готовый объект. При этом если сделка совершена с нарушением законодательства, она может быть признана судом недействительной, но только по иску самого гражданина, совершившего такую сделку, подчеркнули судьи.

Несмотря на то что заключенный сторонами договор носил предварительный характер, деньги за квартиру были заплачены, поэтому решение районного суда в пользу дольщика справедливое. Отсутствие основного договора «не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от обязательств, поскольку такая сделка не оспорена гражданином», цитирует «Российская газета» судебное заключение. Тот факт, что у компании не было разрешения на строительство и выделенного земельного участка, по мнению судей, свидетельствует о нарушениях ответчиком закона, но не освобождает фирму от ответственности. Верховный суд обязал компанию передать в срок объект долевого строительства, а в случае нарушения срока передачи застройщик должен заплатить пеню за каждый день просрочки, сообщает издание.

Судебной практики по долевому строительству, который уже начал применяться на практике. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» подготовило свой комментарий документа.

1 проблема : Мужчина стал дольщиком по договору уступки. Поскольку дом сдали с опозданием, был подан иск о взыскании неустойки за просрочку. Однако суд в иске отказал, ссылаясь на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков.

Рекомендации : Дольщик имеет право на неустойку даже если получил от застройщика уведомление о продлении сроков, или такое уведомление получал первоначальный дольщик. Условия договора можно изменить только дополнительным соглашением. Однако его заключение лишит дольщика права на неустойку, поэтому подписывать его не нужно. Особо изворотливые застройщики включают в акт приема-передачи положения о том, что дольщик не имеет претензий по срокам. Однако застройщика от неустойки это не спасет.

2 проблема : Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока.

В договоре уступки много минусов. Во-первых, как правило, цена уступки выше цены первоначального договора. А в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора, но не уступки. Во-вторых, заключая договор уступки, вас могут не уведомить о дополнительных соглашениях о продлении срока, заключенных до этого. В итоге будет потеряно право на неустойку.

Лучше заключать договор напрямую с застройщиком. А заключая договор уступки необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

3 проблема : Суд снизил неустойку за просрочку, хотя застройщик в суде не участвовал и о снижении не просил.

Рекомендации : Если суд снизил неустойку, а застройщик этого не просил – это основание для обжалования. Более того, застройщик должен обосновать и доказать необходимость снижения неустойки. Если он этого не сделает, неустойку снижать нельзя.

4 проблема : Семья заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, и полностью оплатила стоимость квартиры. Семья решила взыскать неустойку за просрочку по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (далее – 214-ФЗ). Однако суд отказал, поскольку неустойка по 214-ФЗ полагается только тем, кто заключил договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи.

Рекомендация : Если договор по своей сути является договором долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), то независимо от его названия, должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Не стоит заключать договоры с сомнительными названиями (непоименованные договоры). Но если всё-таки есть такая необходимость, то обязательно нужно проконсультироваться с юристом, который даст гарантию получения квартиры.

5 проблема : Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали ЖСК для достройки дома. Одну дольщицу в ЖСК не приняли, сославшись на то, что она поздно обратилась, прием уже закрыт. Как быть?

Рекомендации: Поскольку дольщицу никто не уведомил о создании ЖСК, она должна быть принята в ЖСК. Согласно ч. 1 ст. 201.10. ФЗ «О банкротстве» дольщики в счет погашения своих требований к застройщику имеют право создать ЖСК и требовать передачи в ЖСК прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства. ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства.

Вопрос банкротства актуален для дольщиков застройщиков «Птицефабрика Тагайская» (особенно 140 дом), «Максима» ЖК Молодежный, ЖК Лидер «ЗАО Строительная корпорация». Всем указанным застройщикам грозит банкротство, а дольщикам недострой.

6 проблема : Суд отказал дольщику во взыскании потребительского штрафа, поскольку после подачи иска, застройщик оплатил неустойку

Рекомендации : Если дело дошло до суда, значит нельзя говорить о добровольной выплате неустойки. Потребительский штраф должен быть взыскан. В суд необходимо предоставить доказательства направления досудебной претензии.

7 проблема : Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

8 проблема : Дольщик потребовал в суде неустойки за просрочку устранения недостатков квартиры по ДДУ. Суд отказал, указав, что 214-ФЗ таких неустоек не предусматривает.

9 проблема : Женщина заключила ДДУ на квартиру. После получения квартиры было обнаружено, что рядом с окном на улице расположен газорегуляторный пункт. Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и выплатить потребительский штраф. Суд отказал, поскольку не доказано нарушение строительных норм.

Обманутые дольщики имеют право требовать компенсацию, если застройщик построит дом с отступлениями от проектной документации на момент заключения ДДУ. В Ульяновске это не редкость. Например, «Керамзит» в доме на Ипподромной 4 вместо крышной котельной сделал центральное отопление. В таком случае можно требовать компенсацию.

При заключении ДДУ необходимо тщательно изучать проектную документацию. А лучшего всего проконсультироваться с юристом и строительным экспертом. Квартира – самая дорогая вещь человека. И не стоит жалеть пару тысяч на консультацию, когда рискуешь миллионами.

Обзор ВС РФ добились активные обманутые дольщики и сильные юристы, которые не найдя правду в местных судах, добились правды в Верховном суде. Не нужно опускать руки после ошибочных решений местных судов, а нужно идти до конца и добиваться защиты своих прав.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке. Об этом пишет "Российская газета"

Строительная фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Гражданка пошла в суд с иском, просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов - это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Из всего этого Верховный суд делает вывод - действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства.

Иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал - тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Удивительно простой и в то же время очень эффективный выход из тупиковой ситуации с обманутыми дольщиками предложил Верховный суд страны.

Сотни тысяч семей по всей России оказались жертвами коммерсантов, которые пообещали гражданам жилье, собрали с них деньги и не выполнили своих обязательств, оставив людей буквально ни с чем.

Ежедневно с разных концов страны приходят сообщения об очередных акциях протеста таких несостоявшихся жильцов, которые по вине застройщика годами не могут отпраздновать новоселье.

В подобных грустных новостях меняются лишь города, названия строительных фирм и число их жертв. Заявительница в Верховный суд оказалась одним из таких несчастных дольщиков. Самые опытные судьи страны разобрали жалобу жительницы Московской области, оказавшейся жертвой недобросовестных застройщиков. В решении Верховного суда главное то, что он очень толково разъяснил своим коллегам в нижестоящих судах, самой заявительнице и тысячам таких же обманутых граждан, как можно и нужно применять законы, оказавшись в недостроенном "квартирном тупике".

Всезнающая статистика утверждает, что для покупки однокомнатной квартиры в столице гражданин, который неплохо, на первый взгляд, зарабатывает, должен ежемесячно откладывать свою зарплату за 12 лет, не тратя при этом ни копейки на себя и семью.

О дороговизне квадратных метров можно говорить много, но главное, что невзирая ни на какие кризисы, цены на квартиры упорно держат недосягаемую для большинства населения планку. Поэтому россияне стараются покупать квадратные метры еще на стадии котлована. В этом случае им платить придется в разы меньше, хотя и риск остаться без денег и без жилья многократно выше. Но люди идут на этот рискованный шаг.

Женщина, обратившаяся в Верховный суд, рассказала свою практически банальную историю обмана. Она весной 2005 года заключила с некой фирмой с претенциозным названием договор инвестирования строительства жилого дома в подмосковных Люберцах.

Гражданка аккуратно и полностью в указанные в договоре сроки выплатила коммерсантам всю сумму за однокомнатную квартиру в будущей новостройке. На этом все и кончилось. Никакой квартиры даже спустя пять лет ожидания женщина не получила. Дом был почти построен. Официально его степень готовности определили в 90 процентов - есть крыша, по квартирам разведены коммуникации, вставлены окна. Но достраивать дом из-за разных проблем коммерсанты не спешили.

Прождав несколько лет, в 2009 году женщина пошла в городской суд подмосковных Люберец. Она попросила признать за ней право собственности на долю в недостроенном жилом доме. Это было логично - за долю-то она заплатила сполна. Горсуд ей отказал. Областной суд полностью поддержал коллег, не найдя в его решении никаких ошибок.

Но Верховный суд с вердиктами двух этих судов категорически не согласился, заявив, что имеет место "существенное нарушение норм материального права".

Гражданка подписала договор с фирмой об инвестировании строительства в апреле 2005 года. В этом документе говорилось, что дом будет построен, а ключи вручены новоселам в третьем квартале того же 2005 года. Но до сих пор дом так и не достроен. Местные суды - Люберецкий городской и областной, отказывая женщине, заявили, что дом не достроен, плана здания нет, и технический паспорт на квартиру отсутствует. Поэтому по статьям 15 и 16 Жилищного кодекса помещение, которое просит гражданка, невозможно признать квартирой и, соответственно, зарегистрировать на него право собственности.

А вот как рассудил Верховный суд. По Гражданскому кодексу односторонний отказ от выполнения обязательств не допускается, если не считать случаев, особо оговоренных законом. Договор об инвестировании таким исключением не был. По тому же Гражданскому кодексу (статьи 121, 130, и 128) одним из способов защиты гражданских прав считается признание права. Объекты незавершенного строительства по закону являются недвижимостью. А недвижимость - это объект гражданских прав. Из всего сказанного суд делает вывод - признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и через решение суда.

Заявительница свои обязательства перед фирмой выполнила, а фирма перед ней - нет. Значит женщина вправе требовать защиты своих прав, в том числе и предъявляя требование о признании прав.

По мнению Верховного суда, нижестоящий суд неправильно использовал статьи 15 и 16 Жилищного кодекса и невнимательно читал иск женщины. Дело в том, что гражданка не просила у суда отдать ей однокомнатную квартиру, которой по документам действительно еще нет. Она просила долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. И в этом ей по закону отказать нельзя.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда все предыдущие решения об отказе гражданке отменила и велела перерешать ее дело заново и с учетом правильного чтения законов. Такой "разбор полетов" Верховным судом - прямая рекомендация нижестоящим судам, как применять закон, рассматривая иски обманутых дольщиков. А это значит, что у них есть право получить свою законную долю в недостроенной недвижимости.